[co-investment ]공동투자

[윤지영]

아래의 이미지는
포털사이트에서 부동산에 관련한 질문과 그 답변을 캡처해 보았습니다.

위의 내용의 대부분은 ‘공동’ 이라는 단어가 많이 나옵니다.
부동산투자의 새내기들이나
소액으로 부동산 재테크를 하려할 때 많은 사람들이 공동소유를 한 가지 방법으로 선택합니다.
혼자서 부동산투자를 하려고 할 때 부딪히는 자금의 한계를 어느 정도 극복 할 수 있으며.
여러 부동산의 정보를 공유해서 부동산투자의 정보력을 레벨 업 할 수도 있기 때문에
내 집 마련를 제외한 그 외의 부동산재테크에서의 공동투자는 접근하기 쉬운 방법일 수 있습니다.
하나의 물건을 여러 명이 돈을 나누어서 취득하는 것,
공동매입해서 공동소유하게 되고 공동등기를 하게 되는 것이 부동산재테크에서의 공동투자입니다.

공동소유란
하나의 물건을 2인 이상이 공동으로 소유하는 상태를 말합니다.
일반적으로 공동소유의 형태는 공유 · 합유 · 총유 의 세 가지를 듭니다.
공동소유는 물건자체를 분할하여 소유하는 것이 아니고
권리를 분할하여 소유하는 것을 전제 로 합니다.
따라서 물건자체를 분할하여 소유하는 구분소유권과 명백히 다릅니다.

- 공유 - 상속재산 등
- 합유 - 조합, 계모임 등
- 총유 - 종중, 교회, 친목회, 약사회 등

■ 공유
공유는 다수인이 지분투자를 하여 공동 소유 하는 형태를 말합니다.
공유에는 지분이라는 자기 몫이 있는데,
만일 지분처분을 금지하는 특약이 있으면 무효 가 되지만,
그렇지 않은 경우는 타 공유자의 동의 없이 본인 소유의 지분 처분의 자유 가 있습니다.

요기서 잠깐!!!
공유소유인 토지를 매매 할 경우에는 공유자 전원의 동의 가 꼭 있어야 합니다.
따라서 공유를 매매한다는 말은 공유토지에 대한 개인의 지분을 매매한다는 뜻이지
소수의 공유자가 아닌 다수에 의해서 공유된 토지 자체를 매매 한다는 뜻은 아닙니다.
또한 공유물분할청구권(형성권)이 있기는 한데,
청구는 각자, 분할합의는 전원의 동의가 있어야하므로 사실상 어렵습니다.
그리고 토지가 분할될 수 있는 최소면적을 법으로 정해져 있기 때문에
최소분할 면적보다 작으면 분할하고 싶어도 못합니다.

■ 합유
공동매수인들 사이에 매수한 토지를
공유가 아닌 동업체의 재산으로 귀속 시키면 합유가 성립합니다.
지분이라는 자기 몫이 있으나 단체성, 공동목적 때문에 원칙적으로 처분할 수 없습니다.
단, 전원의 동의가 있으면 처분할 수 있습니다.
동업체의 소유이므로 분할은 할 수 없습니다.
그런데 조합이 해산되면 그때 분할을 할 수 있습니다.
갑과 을이 합유 하다 갑이 사망한 경우 특별한 약정이 없으면 상속이 인정되지 않고
잔존 합유자의 합유로 귀속됩니다.

요기서 질문!!!
Q1) 조합체에서 매수한 부동산을 조합원 1인 명의로 등기해도 될까요?
A) Of cause NOT!!!
조합체가 합유물로 등기하지 아니하고 그 대신에 조합원 1인 명의로
소유권이전등기를 하였다면 조합에서 그 조합원 1인에게
‘명의신탁’을 한 것으로 보아야 합니다.
Q2) 동업 목적의 조합체가 부동산을 조합재산으로 취득하였으나 합유 등기가 아닌
조합원들 명의로 공유등기를 해도 될까요?
A) 네~~~ 당연히 안됩니다.
조합체가 여러 조합원들에게 각 지분에 관하여 ‘명의신탁’을 한 것이므로
명의수탁자인 조합원들의 명의의 소유권이전등기는 실명법위반으로 무효입니다.

■ 총유
법인이 아닌 사단(비법인 사단)의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 것 을 말합니다.
총유재산의 등기신청은 비법인사단의 명의로 대표자가 단체 명의 로 합니다.
단체성, 공동목적이 아주 강하며, 지분이라는 자기 몫이 없습니다.
정관 기타 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익하고
대표자 개인명의로 등기를 하였다면 그 등기는 무효가 됩니다.
(따라서 표현대리가 성립할 수 없습니다.)
총유의 대표적인 예는 종중재산과 교회재산입니다.
교회의 대표자가 총유물인 교회재산을 처분함에 있어서 교인들의 총회결의를 거치지 아니하고
교회재산을 처분한 행위에는 강행법규에 위반하여 무효이며
교회의 구성원이 교회의 분열을 이유로 탈퇴한 경우 교회재산권은
분열 당시의 교인들의 총유물이 아니라 잔존 교인들의 총유에 속합니다.

등기의 종류 에는
1. 개인등기
2. 공동등기
3. 지분등기
4. 구분등기
가 있는데, 개별등기란 법적으로 존재하지 않고 이 용어로 마치 구분등기된 것처럼 투자자들을 속이는 사례에 주의해야 합니다.

마지막으로,
공동 투자 하기전 주의점 으로는
 
⦁뜻이 맞는 투자자와 같이해라
공동투자를 하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 무엇보다 '뜻이 맞는' 투자자를 모으는 일입니다.
공동투자가 실패로 끝나는 가장 큰 이유는 투자자끼리의 불협화음입니다.
일정 시간이 흐르면 매도를 원하는 투자자와 보유를 원하는 투자자 간에 마찰이 생겨
적절한 매도 타이밍을 놓칠 수도 있고, 법적 분쟁까지 발생할 소지도 있습니다.
때문에 공동투자를 하기 전 투자대상 선정, 투자기간, 목표 수익률 등을 합의해 놓는 게 좋습니다.

⦁투자에 참여하는 인원은 적을수록 좋다.
공동투자자의 수는 2~5명 정도로 구성하는 게 좋습니다.
투자자가 너무 많으면 의사결정을 하기가 쉽지 않고, 분쟁의 소지도 증가할 가능성이 크기 때문입니다.
투자대상을 주도적으로 관리하는 리더를 둬 권한과 책임을 부여하는 것도 좋은 방법입니다.

⦁등기명의에 신경써라
공동투자시 '명의'를 누구로 할지의 여부도 매우 신경 쓰이는 부분입니다.
공동투자자들 중 대표 1인의 명의로 등기를 하는 경우는 나머지 투자자들은
자신의 지분에 대해 공증을 받는 방법이 있습니다.
하지만 이럴 경우 대표 명의자가 임의로 부동산을 처분해도 막을 수 없다는 한계가 있습니다.
따라서 등기부상에 기재되지 않은 나머지 투자자들은 재산권 보호를 위해
근저당을 설정하는 것이 바람직합니다.
공동투자자들이 공동 명의로 등기를 하는 방법도 있습니다.
투자자들의 투자금액 비율에 따라 지분별 등기가 가능하지만 지분별 등기를 하면
일부 투자자가 자신의 지분을 매도하고자 하는 경우 분쟁이 발생할 수 있습니다. 
등기를 특정 개인 앞으로 할 경우 임의로 처분할 가능성이 있는 만큼
명의는 반드시 공동으로 하는 게 안전합니다.

⦁세금 부담도 감안하라
상가나 토지 투자시 재산세가 개인별로 합산 과세돼 절세효과도 있습니다.
주택 종합부동산세도 다른 사람과 투자하면 세금이 절감됩니다.
양도세 역시 개인별로 양도차익이 분산되기 때문에 금액이 적어져 낮은 세율이 적용됩니다.
하지만, 주택의 경우 지분으로 보유한 주택도 주택 수에 포함되어
양도소득세 부담이 늘어날 수 있습니다.
공동 투자는 취득 시에는 상가, 토지, 주택에 관계없이 세액을 결정한 후
지분비율에 따라 부과하기 때문에 절세효과가 없습니다.
​공동 투자는 혼자 투자할 때보다는 세금 부담을 덜 수 있지만
최근 세금 규정이 강화되어 주의해야 합니다.

이 밖에도 공동투자에서 주의 해야할 점들이 많으므로

투자시에는 신중 또 신중을 기해주세요~~~

[굴비]

귀한 내용 감사합니다