위반건축물? 불법건축물?

[윤지영]

사례1) A 씨는 얼마 전 서울에 다세대주택(빌라)을 실 거주 목적으로 매입하였습니다.
아파트는 가격이 너무 많이 올라버렸고 이대로 가만히 있다가는
영영 서울에 집을 사지 못할 것 같다는 불안감에 눈높이를 낮춰 다세대주택을 매입한 것입니다.
그런데 얼마 후 해당 구청에서 위반 건축물 로 적발되었다는 황당한 안내를 받았습니다.
분명 공인중개사를 통해 집을 매입할 때만 해도 아무 이상이 없는 것으로 알고 있었는데,
날벼락 같은 소식을 접하게 되었습니다.

빌라나 다가구는 아파트보다 위반 건축물이 비교적 많은 편입니다.
그래서 전세로 들어가거나 매입할 때 위반 사항을 잘 모르고 거래할 경우 큰 낭패를 볼 수도 있습니다.
그리고 위반내용의 경중에 따라 천국과 지옥을 오갈 수도 있습니다.

오늘은 위반건축물에 대해 알아보겠습니다.

위반건축물 이란?
건축허가(건축행위 제한)에 관여하는 법률에 위법하여 건축한 결과물을 말합니다.

건축물의 건축은 건축 상황에 따라 개입하는 다양한 법률들이 요구하는 허가요건과
각 법률들이 규정하고 있는 허가절차에 따라 건축되어야 합니다.
그러나 건축허가를 받았다 하더라도 허가받은 내용과 다르게 건축되거나,
건축행위 제한관계 규정에서 요구하는 모든 허가요건을 갖추었다고 하더라도
허가절차 없이 건축되는 경우에는 불법건축물이 됩니다.

만약 허가받은 대로 건축하지 않는다면? 당연히 건축 승인이 되지 않습니다.
따라서 애당초 그 내용을 위반하여 건축하는 경우보다,
처음엔 제대로 건축하여 사용승인을 받고 그 이후에 변경하는 경우 가 많습니다.

그리고 이와 같은 위반사항이 관청에 적발되면 아래와 같이
건축물대장에 ‘위반건축물’이란 꼬리표 가 붙게 되며 일정 기한까지 원상 복구하라는 시정명령이 나옵니다.

만약 시정을 하지 않는다면, ‘이행강제금’ 이란 페널티가 부과됩니다.
따라서 부동산을 거래할 때 이와 같은 위반건축물 여부를 반드시 확인하지 않으면 향후 피해가 커질 수 있습니다.
따라서 최소한 건축물대장 정도는 직접 확인하거나 중개사를 통해 확인해야 합니다.

2019년 개정된 건축법입니다.
위반건축물의 관리 및 이행강제금 강화 (법 제79조제1항, 제5항, 제6항, 제80조 제1항, 제2항, 제5항)
건축물을 불법으로 증축, 대수선, 용도변경 하는 행위를 근절하기 위하여
상습적 위반 등에 대한 이행강제금의 가중 범위를 상향(100분의 50에서 100분의 100으로)조정하고,
주거용 건축물에 대한 이행강제금을 감경할 수 있는 면적을 85㎡에서 60㎡로 축소하였고,
연간 2회까지 부과하는 이행강제금 누적기준 최대 5회를 폐지하여,
시정될 때까지 계속 부과하도록 합니다.

그런데  말 입니다~
만약 위반사항이 있어도 적발되지 않은 상태 라면 어떨까요?
건축물대장에 나타나 있지 않으니 그 내용을 알기가 쉽지 않을 것입니다.
하지만 위반사항의 상당 부분을 차지하는 것들에 대해서 간단히 체크해 볼 방법이 있습니다.

위반건축물의 유형은 정말 다양한데 그 중 대다수를 차지하는 내용은 다음 두 가지가 있습니다.

첫째, 베란다를 확장 하는 것입니다.

건물의 왼쪽처럼 아래층과 위층의 면적이 달라 생기는 공간 을 베란다 라 하고,
오른쪽처럼 거실 등의 공간을 건물 밖으로 돌출시켜 만든 공간 을 발코니 라 합니다.
그런데 중요한 것은 베란다를 확장하는 것은 불법 이며 발코니를 확장하는 것은 합법 입니다.
일반적으로 아파트에서의 베란다확장은 실제적으로 발코니 확장이며,
아파트에서는 위층과 아래층의 면적차가 나지 않으므로 베란다가 없습니다.
따라서 매입하는 빌라의 공간이 확장되어 있다면,
그 확장된 공간이 베란다인지 발코니인지를 확인하면 위반건축물 여부를 판단할 수 있습니다.
만약 확장되어 있는 바닥이 아랫집 지붕에 해당된다면
건축물대장에 기재되어 있지 않았다 해도 위반건축물입니다.

둘째는 용도를 무단으로 변경 하는 것입니다.

위의 건축물 대장을 다시 보면,
특이한 것은 용도가 다세대가 아닌 제2종근린생활시설(사무소)로 되어있습니다.
하지만 내부를 봤을 때 일반적인 빌라와 마찬가지로 방, 욕실, 거실, 주방 등의 주거용 구조로 되어있다면

무단으로 용도를 변경한 것입니다.
즉, 위반건축물 입니다.

그 위반사항이 다행히(?) 적발되어서 건축물대장에 위반건축물이란 표시가 되어있다면 그나마 식별하기 수월하겠지만,

만약 적발되지 않았다면 건축물대장상의 용도까지 꼼꼼히 검토하지 않는 한 위반건축물 여부를 알기는 쉽지 않을 것입니다.

그런데 여기서 중요한 것이 있습니다.
같은 위반건축물이라 해도 첫 번째 경우에 해당되는 베란다 확장에 대한 위반사항 은
그 면적과 경∙중에 따라 달라지는데 통상  이행강제금 이 부과됩니다.
그리고 때로는 불법 위반건축물 양성화 기간을 두어 그 기간에 위반사항을 신고하면

심의를 거쳐 합법으로 처리해주는 조치를 하기도 합니다. (위반 건축물의 양성화시기는)
이렇게 되면 오히려 불법적인 면적이 합법으로 바뀌면서
건축물대장, 등기사항전부증명서 등의 공부상 면적도 그만큼 늘어나는 효과를 볼 수도 있습니다.
위반 건축물의 양성화시기 는 약 6~8년 정도 단위로 양성화 특별법에 의해서
한시적으로 양성화시키기 때문에 언제라고 이야기 할 수는 없습니다.
지금까지 총 5차례가 시행되었으며, 2014년도가 마지막 시행이었습니다.

하지만 두 번째 경우의 불법 용도변경 은 이와 같은 양성화 대상에 아예 해당하지 않습니다.
결국 불법 개조된 주거용 시설을 철거하여 근린생활시설로 원상 복구해야 하는 것입니다.

큰돈이 오가는 부동산 거래에 있어 최소한 손해를 보지 않기 위해서는
반드시 이와 같은 기본적인 내용이라도 공부를 하고 접근해야 할 것입니다.

마지막으로, “위반 건축물에 대출이 나올까요?”
나옵니다. 나오기는 나오는데 아~~~~주 쬐끔, 까다로운 절차를 걸치고 나옵니다.

좋은날 되세요~~~

[윤주영]

소중한 정보 감사합니다

[굴비]

귀한 내용 감사합니다