서울 구로 1,2,7호선 트리플 역세권 오피스텔 - 배후수요,개발호재,입지,가격상승률 최고인데 서울권에서 가장 저렴합니다. 구경만해보세요~

[허경훈]

개인적인 생각입니다.

저도 초보입니다. 고수분들은 그냥 지나쳐 주시면 좋겠습니다.

잘못된 부분 피드백 감사히 받겠습니다.

단점 먼저 잡아 보겠습니다.

오피스텔의 경우 대지지분율이 굉장히 적습니다.

아무래도 오피스텔 같은 경우 최소한의 공간 활용으로 다세대가 들어가기 때문에

지분율이 적을 수밖에 없습니다.

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그리고 일반임대, 주택임대 임차인의 용도에 따라 달라진다.

일반임대로 하였을 경우 주택 수에 포함되지 않아 다 주택자로 인식되지 않는 장점이 있다.

1주택일 경우 월세와 보증금에 대한 금액은 비과세이기 때문에 유리하다.

또 10%의 부가가치세 환급도 가능하다.

4%대 취등록 세 보다 더 받을 때도 있다.

하지만 업무용으로만 사용해야 하며 임차인이 업무용으로 사용하던 중

주거용으로 주소 이전을 하면 일반임대에서 주택임대로 사업으로 전환해야 하는데,

이때 일반임대 사업자를 신청하며 부가세 환급받았던 금액이

날짜 환산하여 다시 반납해야 한다. 또 1주택 이상일 경우에는 월세 수입에 대한

세금을 내야 하는데, 2000만 원 이하의 연 임대수익은 종합과세(6~42%)와

분리과세(14%) 중 유리한 부분을 선택해서 납부할 수 있다.

초과분은 선택권 없이 종합과세.

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공실과 감가상각에 대한 리스크가 있다.

수도권, 광역시 중심 역세권이라 할지라도, 수요 대비 공급이 많으면

당연히 공실은 많이 생길 수밖에 없고, 또 오피스텔 대부분은 시간이 지날수록 가격이

떨어지는 감가상각에 대한 우려가 있습니다.

그리하여 수익형 부동산의 목적이었던 꾸준한 월세수익을 받기는커녕

공실 때문에 스트레스 받는다?. 이것만큼 괴로운 일은 없을 겁니다.

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장점.

가격대가 좋음

1,2인 가구도 점점 늘어나는 추세에서 혼자 아파트를 분양받기에는 가격이 부담되고,

기존에는 전망 있고 오를 가능성이 있었다면, 대출로 돈이 없는 사람들도 분양받곤 했지만,

현 정권 출범 이후 투기과열지구, 투기지역 서울권이나 신도시 등

지역별로 대출 상한 규제를 정해놓았기 때문에 아파트 투자는 더더욱 힘들어졌지만,

오피스텔의 경우 수도권이라 할지라도 60% + 신용 10% = 70% 정도 나오기 때문에

실투자금은 10%~40% 내외입니다.

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1,2인 가구의 불편함을 해소할 인프라와 입지 교통상황 등.

수도권에서 생활하거나 직장 생활을 한다면, 오피스텔만큼 좋은 주거공간도 없습니다.

대부분 오피스텔의 경우 역세권 or 초역세권으로 들어가기 때문에 대중교통에 이용에

최적화되어있고, 코인세탁기, 편의점 등등 1,2인 가구를 겨냥한 생활 편의 시설들이

주로 입점하고 수요도 많다 보니, 상가투자 또한 괜찮습니다.

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오르는 오피스텔도 있습니다.

아무래도 수요가 많은 편이다 보니, 공급량도 많은 편이라, 공급과잉으로

공실 많은 지역도 많습니다. 그래서 오피스텔 투자로 골치 아파하시는 분들이 많이 있습니다.

하지만 모든 지역이 그런 것은 아닙니다.

수요 대비 공급량이 현저히 부족한 곳들도 잘 찾아보면 있습니다.

그런 곳들은 분양받으면 공실 걱정은 물론 시세차익까지도 나오고 있는 상황입니다.

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그리하여

오피스텔로 재미도 많이 보셨고, 꾸준히 잘 투자하시는 분들

or

공실 걱정에 감가상각 스트레스를 받으며 투자를 후회하시는 분들

양극화되어 있으며, 성공사례보단 실패 사례가 더 많을 것입니다.

실패하신 분들 중에 정말 여러 현장 임장해보고, 메리트있던 평당가에, 개발호재와

인프라가 받쳐줬는데도 실패하셨다면 댓글 주세요. 이 글 삭제하겠습니다.

만약 수익형 부동산에 대한 관심은 있지만 미 경험자이며,

걱정이 먼저 앞서고 주저된다면,

마저 읽어보세요.

먼저.

주변에 오피스텔 투자로 재미 좀 보신 분들을 찾아 이야기를 들어보시는 것 을 추천드리고,

실제로 모델하우스에서 계약하고 가시는 오피스텔 계약자를 보면

신규 or 타 부동산 투자자(경, 공매, 아파트, 갭 투자)분들의 계약률 보다,

기존 오피스텔로 수익 내고 계시는 분,

혹은 그분들의 지인 소개를 통한 계약이 굉장히 많은 편입니다.

혹시라도 주변에 그런 분들이 없으시다면, 널리고 널린 홍보관 모델하우스

 

홍보하는 곳 많습니다. 시간 내서 이곳저곳 구경 가셔서 설명 받아보세요.

그 지역의 특성과 전문적인 정보, 돈 주고도 배우기 힘든 것 알짜배기로 정리해서

공짜로 설명해 주는데 휴지나 행주 같은 생필품도 덤으로 줍니다.

실제로 모델하우스 내방해서 계약하는 사람은 20~30% 수준입니다.

가치 있다고 생각되고 여유 있으면 계약하고 or 단순히 구경하러 다니는 분들이 많다는 거죠.

모든 투자는 오롯이 본인의 선택에 달려있습니다.

조금 더 수익률 좋고 공격적인 성향이고, 경, 공매 급매 와 같은 투자를 해왔다면

당연히 쳐다도 안 볼 것입니다. 다만, 모든 분이 그런 것은 아니잖아요?

손실 리스크를 감내할 수 없고, 안정적인 투자를 원한다면 더 이상 지체할 이유도 없습니다.

지금이 또 투자에 적기라고 생각되는 이유는,

금리는 갈수록 떨어지고, 예 적금 이자는 정말 푼돈인데 차라리 그 금리 낮아진 걸 이용해서

대출받아 투자를 하면 이전에 투자했을 때보다 훨씬 유리한 조건이라고 보고 있습니다.

30대부터 꾸준한 임대수익 창출하고 계시는 분들도 계시고,

70~80대 분들 중 임대수익 받으며 편하게 생활하고 계시는 분들도 많습니다.

긴 글 읽어주시느라 고생하셨고, 감사합니다.

도움 되셨다면, 블로그도 한 번씩 놀러와 주시고요.

모두 안정적인 노후, 성공투자 기원하겠습니다.

물건 추천 원하시면 댓글 달아주세요.

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