건설/건자재] 이슈점검: 집단대출 심사 강화 영향

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건설/건자재] 이슈점검: 집단대출 심사 강화 영향
 

 분석리서치 | 한투

집단대집단대출 심사 강화
10월부터 집단대출 심사가 강화되고 있다.
시중은행의 집단대출 잔액은 2014년 말 70.6조원에서 2015년 10월 말 73.9조원으로 급증했다.

연말까지 시중은행과 지방은행 1~2곳은 시스템을 집중 점검할 계획이다.

특히 공급이 많고 분양성이 떨어지는 지방과 용인/김포 등 일부 수도권에서 심사가 까다롭다.

대형 건설사들도 사업장에 따라 심사기간이 길어지는 것으로 파악된다.

금융당국은 ‘집단대출의 직접 규제’가 아닌, ‘은행 자율관리’라고 언급했으나 리스크 관리 신호를 보낸 만큼, 은행권은 보수적으로 대출에 나서는 상황이다.

단기적으로는 분양 지연의 악재, 중장기로는 공급조절의 순기능
주택시장에 가장 영향력 큰 변수는 금융규제다.

집단대출이 어려우면 금리가 높은 제2금융권에서 대출해야 하므로 분양가가 인상되는 셈이다.

대출이 지연되거나 어려워지면 분양 일정 연기가 불가피하다.

최근 약 3만가구의 분양이 11월에서 내년 초로 연기됐는데 대출 심사 강화의 직접적 영향 외에도 이에 따른 주택시장 센티먼트 위축을 감안한 것이다.

인허가가 끝난 상황에서 분양일정 지연은 금융비용과 간접비 소모 차원에서 부정적이다.

단기적으로는 기대감이 하향 조정돼 부정적이다.

그러나 최근 분양이 급증했어도 우리가 ‘불안한 호황’으로 느꼈던 이유는 무엇인가? 주택시장의 급등 뒤에는 급락이 불가피하기 때문이다.

공급을 조절하며 연착륙을 유도한다는 점에서 장기적 순기능이 예상된다.

올해 주택공급 예상 물량은 49만세대였지만 결국 45만세대 수준으로 안정화될 전망이다.

최근 강호인 국토부 장관이 주택시장 관련, 언급한 ‘급등도 급락도 없어야 한다’, ‘자발적 구조조정을 유도하겠다’, ‘일부 공급과잉 예의주시 중’ 등이 향후 정부의 정책방향을 함축한다.

Back to the basic, 회복기를 거치며 디벨로퍼 체력을 갖춘 업체들
주택시장의 속도조절로 옥석가리기가 분명해지고 있다.

난립했던 credit 약한 중소 건설사의 타격이 크고 재무여력이 좋은 업체일수록 점유율 확대의 가능성이 높아질 것이다.

그간 주택시장 정상화에 따른 ‘Q 증가 스토리’가 중요했다면 이제부터는 ROE가 중요하다.

기업 측면에서는 주택 모멘텀보다 그간 벌어들인 cash로 경쟁력 있는 업태로 전환하는 업체가 차별화될 것이다.

공급폭탄이 야기할 위험 시나리오의 가능성은 낮아지고 있다.

즉, 주택 시장 모멘텀의 기대감은 낮추더라도 자정작용의 순기능을 감안하면 금융위기 이후 부실을 정리하고 점유율을 높일 준비가 된 일부 업체의 최근 주가 하락은 과도하다.

투자 우선순위는 건설사보다 상위 건자재 업체(KCC, 벽산)와 디벨로퍼를 선호한다.

건설사 내에서는 대림산업을 top pick으로 현대산업을 차선호주로 유지한다.

대림산업은 사우디/고려개발 리스크 해소와 함께 오피스/호텔/발전 디벨로퍼로 전환 중이다.

현대산업은역사적으로 macro play 인식이 워낙 강했던 만큼, 최근 낙폭이 가장 컸다.

그러나 2년새 순차입금 1조원을 줄이고 주거에서 비주거로 개발상품을 확대하고 있다.

이들은 주택시장 회복을 기회로 시공사의 한계를 벗어날 디벨로퍼로 전환점을 마련했다.

성과는 시간을 두고 나타나더라도 이같이 달라진 체력을 감안할 때 PBR 0.6배와 PBR 1.1배는 bottom fishing이 충분히 가능한 수준이다.