반포주공1단지 재건축개발조합원들이 머리아픈이유

[윤지영]

반포주공1단지 재건축개발에서 관리처분인가 취소에 관한 이야기입니다.

반포주공1단지(1·2·4주구) 조합이 법원의 관리처분계획 취소 판결을 놓고 이사회를 열어

항소관련 내용을 논의하고 소송을 건 비상대책위원회측과 합의 방안을 강구하기로 하여

아직 정확한 결과는 알 수 없지만 요즘 부동산가에서 큰 이슈가 되고 있습니다.

만약 관리처분인가가 취소가 되어 다시 관리처분계획인가를 받을 경우

지난 8월 12일에 발표한 2019년 10월까지 일반분양하지 못하는 관리처분인가 단계의

재개발 · 재건축사업은 민간택지 분양가상한제 적용한다는 정책과

2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청한 재건축조합은

재건축 초과이익환수제의 대상에 포함 한다는 제도에 걸리기 때문에 더욱 이슈가 되는 듯합니다.

먼저 간단하게 재건축개발에 대해 알아보겠습니다.

 
재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것 을 말합니다.

주택법에 근거한 것으로 노후·불량주택을 철거하고,

그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해

자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다.

요기서 잠깐만~~~~~

재건축? 재개발?

재개발이란 주거환경이 낙후된 지역에 도로·상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고

주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업을 말합니다.

재개발의 경우에는 공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 다릅니다.

또한 시행방식에 있어서 재개발은 환지와 관리처분 방식이 있지만

재건축은 관리처분방식만 있어서 재건축사업에서 관리처분인가가 얼마나 중요한지 알 수 있습니다.

그러면…….   관리처분인가 => 관리처분계획인가 => 관리처분계획은 무엇일까요?

간단히 표현하면 재개발 및 재건축 등의 정비사업 시행 후 분양되는 대지 또는 건축시설 등에 대하여

합리적이고 균형 있는 권리의 배분에 관한 사항을 정하는 계획을 말합니다.  

도시개발사업의 시행 방법의 하나인 환지처분의 경우  토지를 기준으로 한 평면적인 환지계획을 수립하는 반면

정비사업의 경우에는 건물의 개념까지 포함해야 하므로 조합원에 대한 분양처분 등을 포함하는

관리처분계획의 수립 인가가 필요합니다.

정비사업의 시행자는 규정된 기준에 따라 관리처분계획의 절차는 다음과 같습니다.

 1. 분양신청의 통지, 공고(사업시행자가 토지 등 소유자에게)

 2. 분양신청(토지 등 소유자가 사업시행자에게)

 3. 종전 및 분양예정 자산의 평가(감정평가업자)

 4. 관리처분계획서 작성(사업시행자)

 5. 조합 총회 의결(의결방법은 정관으로 정함)

 6. 공람, 의견청취(사업시행자가 토지 등 소유자에게)

 7. 인가신청(사업시행자가 시장·군수에게)

 8. 통지(사업시행자가 분양신청자에게)

정비사업의 시행으로 건설된 주택을 관리처분계획에 따라 공급하고 남은 주택에 대하여는

주택법의 규정에 따라 공급대상자외의 자에게도 공급하게 됩니다.

반포주공 재건축의 경우는 약 3,000세대가 일반분양이 됩니다.

반포주공 1단지 재건축 조합은  재건축 초과이익 환수제의  적용을 앞두고 

2017년 12월에  서둘러 관리처분 인가를 신청하였고

2018년 12월 3일에 관리처분 인가를 받으면서 초과이익에 대한 부담금을 면제받게 됐습니다.

일부에선 이번 반포주공 재건축 사업의 사건에 대해서

재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해 무리하게 사업을 진행시킨 요인을 말하기도 합니다.

그럼 재건축 초과이익환수제란 무엇일까요?

재건축 종료시점(준공인가) 집값에서 개시시점(추진위원회 설립 승인) 집값과

정상주택가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액이 1인당 3000만 원을 넘을 경우

 
초과금액 구간별로 10~50% 누진 과세하는 제도입니다.

 
재건축 초과이익환수제의 방침은 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게

배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 목적으로 합니다

.
집값이 급등한 지난 2006년 도입됐지만 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 이유로

2013년부터 2017년 말까지 제도 시행이 한시적으로 잠정 유예됐다가 2018년 1월부터 부활했습니다.

 
재건축 초과이익환수제의 대상은

2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축조합(재개발, 리모델링 제외)입니다.

만약 반포주공 재건축의 관리처분 인가의 취소가 확정적이 되면 재건축 초과이익환수제 적용에 따른

 
부담금이 조합원당 최대 20억 원에 달할 것으로 추산합니다.

다음은 민간택지 분양가 상한제입니다.

2019년 8월 12일 국토교통부가 발표한 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진안'에서

지난 2018년 정부가 발표했던 ‘9·13 주택시장 안정대책'의 일부 기준을 완화???하여

‘3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 두 배를 넘어야 한다’ 는 까다로운 기준을

 
‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 민간택지 분양가상한제 적용 필수 요건을 바꿨습니다.

서울, 경기, 수도권의 웬만한 모든 지역은 투기과열 지구입니다.

또한, 정비사업의 민간택지 분양가상한제 적용 시점도 바꿨는데, 투기과열지구 지정 이후

 
‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’에서 ‘최초 입주자모집 승인을 신청한 단지’로 변경했습니다.

 
여기에서 또 관리처분인가라는 시점이 나오면서 반포주공 재건축사업의 관리처분인가가

얼마나 중요한지를 알 수 있습니다.

풍성한 한가위 되세요~~~