성공적으로 입찰을 진행하려면? 제1부.

[122동 김은정]

성공적으로 입찰을 진행하려면?

제1부: 철저한 전략과 준비.

지금 은행 주공 조합은 새로운 시공사를 선정하기 위한 절차를 준비하고 있습니다.
물론 새로운 시공사는 결국 조합원 총회에서 선정하게 됩니다.

하지만 총회에서 시공사를 선정하려면 먼저 진행해야하는 중요한 절차가 있습니다.
그것은 바로 입찰입니다.

입찰 절차는 아래와 같습니다.

시공사 입찰 절차

위 이미지에서 볼 수 있듯이 시공사 입찰은 입찰 공고, 현장 설명회 그리고 입찰 마감 등의 순서대로 진행됩니다.

시공사 입찰 공고는 현장설명회 개최일로부터 7일전까지, 현장 설명회는 입찰서 제출 마감일 20일전까지 개최해야 하며, 내역 입찰인
경우에는 입찰서 제출 마감일 45일전 까지 개최해야 합니다.

이렇게 입찰을 진행했는데 마감일까지 미응찰이거나 단독응찰 일때에는 유찰이 됩니다.
최소 두군데 이상의 시공사가 응찰해야, 조합원 총회를 열어서 시공사를 선정할 수 있습니다.

조합원 입장에서 제일 좋은 시나리오는 가능한한 많은 시공사들이 입찰에 참여하여 서로 경쟁을 펼치는 것입니다.
반면에 최악의 시나리오는 시공사가 한군데도 입찰에 참여하지 않거나 단독으로 응찰하여 유찰되는 상황입니다.


시공사들이 입찰 참여를 꺼리는 이유는?

1) 조합의 준비 부족.
조합에서 입찰 공고를 하였다고 해서 시공사들이 기다렸다는 듯이 입찰에 참여할까요?
물론 그렇지는 않습니다.
어떤 곳에서는 현장 설명회에는 많은 시공사
들이 관심을 가지고 참석하였지만 정작 입찰에 참여한 시공사는 단 한군데도 없는 경우도 있었습니다.

무엇이 문제였을까요?
현장 설명회에서 입찰에 참여 할 매리트를 크게 느끼지 못했을 가능성이 높습니다.
아마도 조합의 계약 조건들이 맞지 않았기 때문일 수 있습니다.

만일 계약 조건들이 조합원들에게 일방적으로 유리하게 되어있다면 시공사들은 입찰에 참여하지 않을 것입니다.
반대로 시공사에게 일방적으로 유리하게 되어있다면 조합원들의 반발을 일으킬 수 있습니다.

따라서 조합은 입찰을 준비함에 있어서 시공사와 조합원들 모두가 어느 정도 만족할 수 있는 입찰 조건들을 도출해 내는 것이 매우 중요합니다.

2) 경제 상황의 변화.
최근에 와서 대형 건설사들이 경쟁 입찰에서 몸을 사리고 있는 모습을 볼 수 있습니다.
건설 경기 침체와 고금리 그리고 물가 상승등으로 인하여 사업성을 확보하기가 어렵다고 판단한 것으로 보입니다.

http://www.wikileaks-kr.org/news/articleView.html?idxno=152578

[건설 FOCUS] 대형 건설사, 재개발·재건축 '경쟁 입찰' 몸 사리는 이유 - 위키리크스한국

따라서 입찰에 성공하려면 입찰을 준비하는 과정에서부터 시공사와의 원할한 소통이 필요합니다.
조합에서 생각하고 있는 입찰 진행 방향에 대해 설명하고 한편으로는 입찰에 참여할 매리트를 느낄 수 있도록 도울 필요도 있습니다.

다음과 같은 부분들을 고려할 필요도 있습니다.
시공사들은 이곳 현장을 어떻게 생각하고 있는가?
정말로 수주를 따내려는 마음이 있는가, 아니면 단순 관심 수준에 불과한가?
이곳의 사업성을 어느정도 수준으로 평가하고 있는가?
대략적으로 어느 정도의 계약 조건들을 예상하고 있는가?
조합원들과 함께 윈윈하고자 하는 마음이 있는가, 아니면 공사비 인상을 위한 꼼수를 가지고 있는가?
조합이 생각하고 있는 입찰 방향에 대해서는 어느 정도나 공감하고 있는가?

조합에서 입찰 지침서에 포함시킬 계약 조건들을 결정하기 위해서는 위와 같은 부분들을 신중하게 고려하는 것도 큰 도움이 될 것입니다.
지피지기 백전백승이라는 말처럼, 시공사들의 생각과 계획을 알수 있다면 성공적으로 입찰을 진행할 가능성은 그만큼 더 커질 것입니다.

철저한 계획과 준비 = 입찰 성공.

위와 같이 입찰에 성공하려면 그 어느 때보다도 조합의 철저한 계획과 준비가 필요한 상황입니다.

현재는 기존 시공사와 계약을 해지한지 겨우 반달 정도가 지났습니다.
조합과 시공사가 서로 윈윈할 수 있는 입찰 조건들을 도출해 내기 위해서는 어느 정도 준비할 수 있는 시간이 필요하지 않겠습니까?

또한 기존에 관심을 가지고 있던 시공사 뿐만아니라 더 많은 시공사들이 관심을 가지고 찾아오는 데에도 시간이 필요합니다.
그러한 시공사들도 입찰에 참여하기 위해서는 시간이 필요하지 않겠습니까?

물론 저를 포함하여 모든 조합원들은 빨리 시공사를 선정하여 사업을 진행하고자 하는 마음을 가지고 있습니다.
하지만 이러한 성급한 마음만 가지고는 절대로 성공적으로 입찰을 진행할 수 없습니다.

과연 이러한 중요한 시기에 일부 조합원들의 주장처럼 무턱대고 입찰을 진행하는 것이 과연 우리 조합원들에게 도움이 되는 것인지 생각해 보시기 바랍니다.

만일 연속해서 입찰에 실패하게 된다면 새로운 시공사를 선정하는데 지금보다 더 많은 시간이 소요될 수도 있습니다.
또한 입찰 실패로 수의 계약으로 진행할 수 밖에 없게 된다면 그로인한 손해는 결국 우리 조합원들의 몫이 되는 것입니다.

은행주공 조합원들은 한 번 시공사를 선정하였지만 최근에 계약 해지라는 극약처방을 할 수 밖에 없었습니다.
새로운 시공사를 선정한 이후에 이러한 과정을 다시 밣지 않기 위해서라도 철저한 계획과 준비가 필요합니다.

성공적인 입찰 진행을 위한 여러분들의 좋은 제안과 아이디어를 제공해 주시면 어떻겠습니까?

조합에 큰 도움이 될 것입니다.


참조 글)
시공사 선정시 이것만은 꼭!
https://m.cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/4379?svc=cafeapp

시공사 선정시 이것만은 꼭!

건축은 타이밍이다.
https://m.cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/4381?svc=cafeapp

건축은 타이밍 이다.

[105동 변은호]

좋은 말씀 감사합니다.
성공적인 입찰 참여가 되려면 선행되어야 하는 것이 무엇일까요?
무슨 업무를 하던 조직에서 선행되어야 하는 것은 바로 사업 계획입니다.
조합원들은 사업 계획 일정이 궁금한 것 아니겠습니까. 해지 이후 이 정도 시간이 지났다면 계획은 마무리되었을텐데요.
이 시점에 충분히 예상 일정은 공유할 수 있지 않나요.

시공사 해지된지 겨우 반달이 지나갔다고요? 아니죠 벌써 1달이 되어가는겁니다.
조합에서 제시했던 시공사 선정 일정이 7월입니다.
화장실 들어갈때는 7월이고, 나올때는 7월은 사라지고 없는 건가요?
성공적인 사업을 준비해야 한다는 핑계로 이전에 발언한 일정들이 아무일 없다는 듯이 지연되는 것은 조합원들을 무시하는 행위입니다.

[122동 김은정]

시공사 입찰 준비와 진행 과정이 그렇게 단순하거나 간단하지만은 않습니다.
조합에서 일방적으로 진행할 수 없는 것이며, 조합은 가능한한 여러 시공사들이 입찰에 참여하도록 유도하기 위하여 고려해야 요소들이 많습니다.

그리고 많은 조합원들은 조합이 이전에 제시했던 일정에 얽매어서 성급하게 업무를 추진하기를 바라지만은 않을 것입니다.
사업을 추진하는 과정에서 무엇보다 중요한 것은 성공적은 결과물을 산출하는 것이지 않겠습니까?
그러기위해서는 획일적인 업무처리보다는 유연하게 문제들에 대처해 나가는 것이 그 무엇보다 필요한 자세라고 생각합니다.

지금은 조합이 입찰을 잘 준비하고 진행해 나갈 수 있도록 격려해 주시고, 여러가지 제안과 아이디어를 보태주시면 고맙겠습니다.

[111동 최창호]

한번에, 시공사가 교체 되는 것이 가장 이상적이기 때문에 고민되는 상황이 있겠지만
대략적인 진행 상황에 대한 공유가 필요하다고 생각합니다.
(시공사와 미팅 해봤더니 다수가 1개월의 시간이 필요하다.. 등)

은행주공아파트 명칭은 시공사의 "하이엔드 브랜드" 를 적용하는 업체가 선정되면 좋겠습니다.
하이엔드 브랜드 선정되면 마감재는 어느정도는 따라 올거라 생각합니다.

[119동_최혜원]

안철수 국회의원의 최근 공약 중에 KIST분원 공약이 있습니다.

우리 커뮤니티 센터 내 일부공간을 대학이나 연구팀에게 분기별로 임대해주고, 주민들에게 최신 우수강의나 Lab시설을 누리게 하는 프로젝트랩을 만들어 보는 것은 어떨까요?

은행주민들이 개발,창업을 주거공간 내, 생활 속에서 수월하게 할 수 있도록 (인공지능lab등 )제안한다면, 이를 공약으로 내세운 지자체나 중앙정부의 예산을 받을 수도 있고 판교에서 근무할 우수인력을 일반분양으로 끌어올 수도 있어 보입니다.

더불어 건설회사들이 자신의 브랜드를 판교 우수인력과 콜라보하는 모습으로, 주거의 가치나 기업의 이미지를 높이는 데 도움이 될 것으로 보입니다.

(우리 단지는 잠실로 가는 길목, 상대원공단의 접근성, 성남시청을 거쳐 판교2테크노밸리로 가는 접근성이 좋습니다. 각 업무중심지구에서 필요로 하는 시설을 우리 단지 내에 커뮤니티와 같은 공간에 유치하면 차별화된 주거공간으로 상당히 매력적일 것으로 예상되어 제안합니다. )