오세훈의 규제 완화 헛발질에 투기꾼만 꼬였다.

[김종학]

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오세훈의 규제 완화 헛발질에 투기꾼만 꼬였다 - 세상을 바꾸는 시민언론 민들레

|| 서울 강남 토지거래허가구역 해제 후 투기 정황

|| '갭투자’ 의심 거래 해제 이전보다 2배 이상 늘어

|| 서울·수도권 집값 불안 확산. 가계대출도 증가

|| 오세훈 “재지정 검토” 오락가락 행보에 혼란

|| “시장 불안 부추기는 졸속 규제 완화 중단해야”

오세훈 서울시장의 섣부른 규제 완화가 부동산 투기를 자극한 정황이 포착됐다. 지난달 중순 송파구 잠실과 강남구 삼성·대치·청담동 등 서울 강남 지역에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제한 이후 ‘갭투자’로 의심되는 주택 거래가 급증한 것이다.

갭투자는 집값 상승을 예상해 전세를 끼고 주택을 매입하는 투기성이 큰 투자 방식이다. 10억 원 아파트를 살 때 전세보증금으로 7억 원, 주택담보대출로 3억 원을 조달하면 자기자본 없이도 투자할 수 있다. 갭투자는 전세 사기 사건으로 바뀔 가능성이 크다. 집값이 계속 오르면 문제가 없으나 집값이 전세금 밑으로 하락하면 세입자가 피해를 본다. 현재 전세 사기로 수만 명의 세입자들이 고통을 겪고 있다.

오세훈 서울시장이 지난달 13일 서울시 청사에서 투자·출연기관 규제철폐 보고회에 입장하고 있다. 2025.2.13. 연합뉴스

토지거래허가구역 해제로 강남권 집값 들썩

아파트 가격이 들썩이면 갭투자 투기꾼들이 몰려들기 마련이다. 전국의 부동산 시장은 얼어붙었지만, 서울 강남과 마포, 용산 등 일부 지역은 상대적으로 집값이 견고하게 유지됐다. 이들 지역에 대한 규제 완화는 집값 상승에 불을 붙일 수 있었다. 오세훈 시장이 토지거래허가구역으로 지정됐던 강남 3구(강남·서초·송파구)에 대해 해제 의사를 밝혔을 때 부동산 시장 불안을 부추길 수 있다는 우려의 목소리가 컸던 이유다.

그럼에도 오 시장은 규제 완화를 밀어붙였고 결국 걱정했던 결과를 초래했다. 강남 3구의 아파트 가격이 오르기 시작한 것이다. 실수요자 외에 투기꾼으로 의심되는 거래가 가세하며 집값 급등에 대한 불안감도 커지고 있다. 아직 실거래 건수가 많지 않고, 강남권이라도 일부 단지는 하락한 가격에 거래된다는 점에서 본격적인 상승세라고 보기는 어렵다.

그러나 주택 가격이 추세적으로 상승 전환하면 무주택 서민의 상대적 박탈감이 크고, 집값이 오를 것이라는 불안감에 너도나도 무리하게 빚을 내 집을 사는 부작용이 생긴다. 주택담보대출이 증가하며 가계부채도 늘어날 수밖에 없다.

국제교류복합지구 인근 토지거래허가구역 해제 지역. 연합뉴스

투기성 갭투자 두 달 만에 2배 넘게 증가

오세훈 시장의 규제 완화 헛발질로 강남 지역에서는 이미 부동산 투기 징후가 나타나고 있다. 국회 기획재정위원회 소속인 조국혁신당 차규근 의원은 국토교통부로부터 제출받은 자료를 인용해 강남 3구가 토지거래허가구역에서 해제된 이후 갭투자 의심 주택구매 건수가 이전보다 두 배 넘게 늘었다고 17일 밝혔다. 차 의원이 공개한 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’(자금조달계획서)를 보면 강남 3구에서 갭투자로 의심할 수 있는 조건(보증금 승계와 금융기관 대출, 임대목적)에 해당하는 건수는 지난해 12월 61건(약 1118억 원)에서 올해 2월은 134건(약 2943억 원)으로 2배 넘게 증가했다. 강북 지역이 12건(약 91 억 원)에서 14건(약 112억 원)으로 별 차이가 없었던 것과 대조된다. 서울 전체로는 232건(약 3243억 원)에서 429건(약 6991억 원)으로 늘었다.

토지거래허가구역 해제 후 송파구와 강남구의 주택 거래량은 꾸준히 늘고 있다. 고가 아파트가 밀집한 이들 지역에서 거래가 증가한 결과 서울 지역 평균 아파트 매매가격도 상승했다. 17일 한국부동산원이 발표한 ‘2월 전국 주택가격 동향 조사 결과’를 보면 서울 주택(아파트·연립주택·단독주택 포함) 매매가격 지수는 전월 대비 0.18% 상승했다. 3개월 만에 최대 상승 폭이다. 토지거래허가구역 해제 영향이 집중된 강남권이 큰 폭으로 상승한 영향이 컸다. 부동산 시장에서 불안 심리가 확산하면 집값에 거품이 생길 수 있다. 불안한 마음에 급하게 빚을 내 집을 산 실수요자가 투기꾼의 먹잇감이 될 위험이 커질 수 있다는 뜻이다.

서울시 토지거래허가구역 해제 이후 갭투자 의심 거래 현황. 연합뉴스

가계대출 다시 증가세. 집값 오르면 가계 빚 더 늘 수도

집값 상승 불안에 가계대출이 증가하면 소비 여력을 떨어뜨릴 소지가 크다는 측면에서 경제에도 좋지 않다. 그렇지 않아도 바닥인 내수 경기를 더 깊은 수렁으로 빠뜨릴 수 있다. 집값이 들썩이자 서울시는 정부와 부동산 시장 점검 합동 회의에서 “가격이 비정상적으로 과도하게 상승하면 토지거래허가구역 재지정을 즉시 추진하겠다”고 밝혔다. 오세훈 시장도 “재지정 검토”를 직접 언급했다. 한 달 만에 정책을 번복하겠다는 것이다. 서울시의 오락가락 정책에 강남권 주민은 물론 전문가들도 비판을 쏟아내고 있다. 졸속 규제 완화로 정책의 일관성을 훼손하고 실수요자의 불안감과 시장 혼란을 키웠다는 것이다.

금융당국도 가계대출이 늘며 비상이 걸렸다. 지난달 가계대출은 4조 원 넘게 늘어나며 다시 증가세로 돌아섰다. 집값 상승 이후 시차를 두고 가계대출이 늘어나는 경향이 있다. 3월과 4월에도 가계대출이 큰 폭으로 늘면 금융당국이 주택담보대출 규제에 나설 가능성도 있다. 오세훈 시장의 부동산 규제 완화가 금리 하락기에 금융정책을 꼬이게 만드는 셈이다.

전국 주택 매매 가격 동향 [한국부동산원 제공] 연합뉴스

오세훈 “재지정 검토” 졸속 규제 완화 스스로 인정

차규근 의원은 서울시의 토지거래허가구역 해제 이후 증가한 갭투자 의심 거래 자료를 발표하며 오 시장의 규제 완화 헛발질을 강하게 비판했다. “오세훈 시장의 토지거래허가구역 해제 이후 강남 3구를 중심으로 갭투자 의심 거래가 급증한 이유는 충분한 검토 없이 부동산 규제를 완화한 탓이 크다. 오 시장이 규제 완화 이후 한 달 만에 다시 원점으로 되돌릴 수 있다고 오락가락하는 모습을 보인 건 준비되지 않은 졸속 정책임을 방증하는 것이다. 무책임한 부동산 규제 완화를 중단해야 한다.”

오 시장은 지난 1월 느닷없이 강남 지역의 토지거래허가구역 지정 해제를 적극 검토 중이라고 밝혔다. 그리고 지난달 14일 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했다. 이에 대해 정치권에서는 헌법재판소가 윤석열을 파면한 이후 치러질 조기 대통령 선거를 겨냥한 돌발 행동이라는 해석이 나왔다. 이게 사실이라면 이기적이고 정략적인 목표를 위해 서울 시민의 주거 안정을 파괴하고 금융시장을 왜곡시킨 셈이 된다. 경솔하게 결정한 정책 부작용이 일파만파로 확산하자 한 달 만에 토지거래허가구역 재지정을 언급한 것 역시 그의 가벼움과 한계를 여실히 드러냈다.

[향커피]

ㅋㅋㅋ 돈 많은 사람들이 사 주겠지요

[띠아모]

표팔이 용 정책.
이 사람이 대선 주자 란다. 하하하