유치권의 판례

[고구마]

■ 유치권에 대한 조사는 필수이다.

유치권(留置權)은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관한 채권의 전부를 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치하여 채무자의 변제를 심리상으로 강제하는 민법의 법정담보물권이다.(민법 제320조 제1항)
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

법률은 타인의 물건이나 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 채권을 가질 때는 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권의 반환을 거절할 수 있게 하여 채권의 효력을 강화시켜야 공평하다고 판단하므로 이런 제도를 정한다. '타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자'에서 타인이란 보통은 채무자이지만, 제3자도 포함된다고 해석한다.
'점유자'는 불법으로 점유한 자는 안 된다.(민법 제320조 제2항) 도적이 도품을 수선하더라도 그 수선한 대금을 특별히 보호하지 않아도 되기 때문이다.

유치권은 공평의 원칙에 기해서 인정되는 것이다.
즉 타인의 물건을 점유하는 자가 그 물건에 관한 채권을 가지는 경우에는 그 점유자로 하여금 그 채권을 변제받을 때까지 물건의 반환을 거절할 수 있도록 하는 것이 ‘공평의 원칙’에 적합하기 때문에 인정된 것이다. 이와 같이 공평의 원칙에 기해서 채무이행을 거절할 수 있도록 하는 제도로는 그밖에 ‘동시이행(同時履行)의 항변권(抗辯權)’이 있다. 이는 쌍무계약(雙務契約, 예컨대 매매)에 기해서 서로 대립되는 채무를 지고 있는 경우에 각 채무자는 상대방이 채무를 이행할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리이다.
민사집행법 제91조 ⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

유치권은 물건 등을 유치함으로써 간접적으로 채무의 변제를 촉구하는 작용을 하지만, 나아가 채권의 변제를 받기 위하여 목적물을 환가(換價, 경매)할 수 있다(「민법」제322조 제1항).
다만 이때에도 환가대금(換價貸金)으로부터 그 순위에 따라 우선변제를 받는 것이 아니고, 경락인(競落人)에 대하여 변제를 받을 때까지 그 목적물의 인도를 거부함으로써 사실상 우선변제 받는 것과 같은 결과를 얻을 뿐이다. 이러한 효력은 유치권자가 스스로 경매한 경우뿐만 아니라 다른 채권자나 담보권자에 의하여 경매 또는 강제집행(强制執行)된 경우에도 동일하다.

유치권자는 정당한 이유가 있는 때에는 경매와 같은 번잡한 절차를 거치지 않고 유치물(留置物)로써 직접 변제에 충당할 수 있다(「민법」 제322조 제2항). 이를 ‘간이변제충당(簡易辨濟充當)’이라고 한다. 다만 이를 위해서는 법원의 허가를 얻어야 하고, 목적물의 가치는 감정인의 평가에 의하여 결정한다. 이러한 간이변제충당의 경우에는 유치권자는 우선변제권을 가지는 것이 된다.

​● 유치권이 성립 요건.

1) 채권이 타인의 물건에 관하여 생긴 채권이어야 한다.
2) 적법한 점유를 하고 있어야 한다(필수요건).
3) 변제기가 도래해야 한다.
4) 유치목적물과 피담보채권 사이에 견련성이 존재해야 한다.
5) 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

● 유치권의 점유 조사가 필수이다.

실무에서는 유치권을 깨기 위하여 입찰전에 반드시 아래와 같은 사항을 조사확인하고 판단하여야 한다.
1) 점유자가 누구인지?
2) 유치권자의 점유의 유무
3) 점유의 방법과 정도
4) 유치권자의 점유개시 시기
5) 유치권에 관한 공사대금의 진정성
6) 인도명령의 가능성 여부를 판단하여야 한다.

​★ 의정부지방법원 2015고정598 업무방해 선고 2015. 11. 5.
공사대금을 받지 못한 건설업자가 현장에서 일단 철수한 후 공사가 다시 재개되자 공사장 입구를 컨테이너로 막은 사안에서 스스로 점유를 포기하였기 때문에 유치권이 소멸하였고, 강제로 점유를 빼앗긴 것이 아니기 때문에 자력으로 점유를 회복할 수도 없어 위와 같은 행위를 형법 제20조 소정의 정당행위로 평가할 수 없다고 판시한 사례

★ 청주지방법원 2015가합20015 유치권부존재확인등 선고 2015. 10. 22.
갑이 수목식재 계약을 체결하고 을의 토지에 수목을 식재한 후 병이 해당 토지를 경락받은 경우 갑은 병에 대해 식재대금채권에 기한 유치권을 주장할 수 없다고 본 판결

★ 대구고등법원 2010나2511 유치권부존재확인 선고 2010. 7. 21.
채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인 또는 집행채권자에게 대항할 수 없다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 참조).
유치권을 인정한 판례

★ 유치권자의 임대행위에 대한 판단
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다.

● 유치권에 관한 집행법원의 공시방법 및 판단

집행법원에서는 매각물건명세서상의 기재내용에 “유치권 성립여지 있음, 성립여부는 불분명함”으로 기재한다. 이는 집행법원에서는 유치권에 관한 공사대금의 실체적인 판단을 하지 않는다는 것이며, 유치권의 신고를 접수 받아주고 매각물건명세서에 기재하여 공시하였다는 것이다.

따라서 매수인은 유치권에 대해 민사집행법 제91조 제5항에 의거하여 인수받아야 하는 것이며, 유치권의 진성여부에 대하여 매수인이 그 위험을 부담하여 해결하여야 한다.

경매실무상에 문제가 되는 유치권의 실태는 유치권 주장자의 공사대금이 실제공사대금과 많은 차이가 나는 경우가 대다수 이므로 입찰자는 이러한 실제공사대금을 사전조사를 통해서 밝히는 것과, 유치권자가 점유를 하고 있는지 여부 및 유치권자가 경매개시결정등기 이후에 점유개시를 하였는지 여부를 밝혀서 그것을 입증하는 것이 관건이다.

법원에서는 유치권에 관한 감정평가를 별도로 하지 않는다.
매각물건명세서 상에 채무자(소유자)나 금융기관(담보물권자) 등이 유치권자를 상대로 한 권리배제신청이 인용된 결정문이 있거나, 유치권부존재확인의 소를 통하여 유치권이 인정되지 않는 다는 확정된 판결문이 존재한다는 기재내용이 있는 경우에는, 이미 유치권이 존재하지 아니하는 것으로 판명이 난 것이므로 이러한 경매물건은 유치권이 있는 물건으로 존재하는 것이 아니다. 따라서 이러한 물건은 유치권이 없는 일반경매물건으로 보아야 할 것이므로 유치권을 원인으로 하여 경매물건의 유찰의 효과를 가져오기는 힘들 것이다.

● 유치권신고 및 효과

집행법원에 유치권의 신고방법이 매우 간단하다는 점이다(공사계약서, 견적서, 공사관련 세금계산서 및 영수증만을 제출해도 법원에서는 유치권 신고접수를 받아 준다). 심지어는 유치권신고서만 제출하고 공사관련 서류는 차후에 제출하여도 집행법원에서는 신고접수를 받아준다.

경매실무에서는 유치권의 존재는 매각가격을 하락시키는 요인으로 작용을 하고, 경락잔금의 대출이 용이하지 않다는 점이다. 유치권이 신고 된 물건에 대해서 유치권의 신고서류만 이상이 없으면, 부동산인도명령신청을 받아주지 않는게 법원실무의 관행이기에 낙찰자는 유치권자를 상대로 명도소송도 대비해야 한다.

경매실무에서 유치권의 거의 대부분은 진성유치권이다.
즉 공사업자(또는 인테리어 업자)가 공사를 하기는 하였으나 경매사건에 존재하는 유치권자가 집행법원에 공사대금을 부풀려서 신고하거나 총 공사대금 중에서 상당한 금액의 공사대금이 지급되었으나 공사업자가 이를 숨긴 채 공사대금 전액을 변제받지 못했다고 채권신고를 하는 경우가 거의 대부분을 차지하고 있다.

따라서 공사를 전혀 하지 않은 100프로 허위·가장 유치권은 매우 드물고 그리 많은 편이 아니다. 결론적으로 유치권의 거의 대부분은 허위·가장유치권이라는 말은 경매실무상의 유치권을 전혀 모르는 무지에서 나오는 것이다.

● 가장유치권에 대한 판례

★ 부산고등법원 2013나2361 토지인도등 선고 2014. 5. 15
원고가 공사하도급계약에 따라 토지에 지하 6층 규모의 터파기 공사를 한 뒤 지하에 흙막이 벽체와 철골구조물(에이치 빔)을 지하에 설치한 상태에서 공사를 중단한 경우에, 위 공사는 건물의 지하층을 신축하는 공사에 통상적으로 따르는 터파기 및 흙막이 공사에 불과한 것으로서 장차 완공될 건물에 관한 공사일 뿐 토지에 관한 공사가 아니므로, 원고의 하도급공사대금 채권은 토지에 관하여 생긴 채권이 아니고, 따라서, 이를 피담보채권으로 하여 토지에 대한 유치권을 행사할 수 없다.

★ 울산지방법원 2015고단3199 경매방해, 사문서위조 선고 2016. 6. 21
피고인들은 경매 아파트에 대해 유치권을 신청하여 경매가액이 하락하면 경락을 받아 분양하여 이익을 나누기로 공모하고, 자격을 모용하여 유치권을 인정한다는 내용의 '공사대금 승계 및 유치권 인낙서‘를 작성하고, 이를 법원에 제출하여 행사한 사안에서, 경매절차에서 허위 유치권신고를 하여 범행의 죄질이 불량하나, 피고인 A는 유치권 신고 후 이를 바로잡는 조치를 하였고, 채무자겸 소유자가 피고인들의 처벌을 원하지 않는 점을 고려하여, 피고인 A는 징역 10개월에 집행유예 2년을, 피고인 B는 징역 8개월에 집행유예 2년을 선고한 사례

★ 청주지방법원 2013고단564 사기미수, 경매방해 선고 2014. 12. 12.
강제경매절차에서 허위로 유치권 신고를 하고 허위채권에 의한 가등기에 기해 배당요구 등을 한 사안에서 경매방해와 사기미수를 유죄로 인정하여 실형을 선고한 판결
담보물권인 유치권의 성질에 비추어 앞서 본 바와 같이 공사대금채권이 없는 ☏☏산업개발은 하도급업자들의 공사대금채권에 관한 유치권을 위임받았다 하더라도 자신의 이름으로 유치권을 행사할 수는 없다.
다만, 피고인들이 하도급업자들의 공사대금채권에 관한 유치권행사를 위임받을 수 있는 것으로 유치권에 관한 법리를 오해하였다 하더라도, 피고인들이 아래에서 보는 바와 같이 허위의 공사대금채권을 유치권의 피담보채권으로 주장한 이상 위계로써 경매를 방해한 경우에 해당한다고 봄이 상당하다.