부동산임대업에서 발생한 중개수수료의 매입세액공제여부

임대용 부동산의 취득시 , 임대시, 매각시 발생한 중개수수료가 매입세액공제 대상이 되는지  1. 임대용 부동산 취득시 발생한 매입세액 임대용 부동산( 건물 및 부속토지) 구입시 중개 수수료 매입세액은 공제대상일까요?먼저 부가가치 세법의 규정을 정리해 보았습니다. [부가기치세법 38조]1) 부가가치세 면제 되는 재화 또는 용역 (부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 포함) 을 공급받으면서 세금계산서를 발급받은 경우, 매입세액 공제 받지 못한다. 2) 공장 부지 조성등 토지를 위한 자본적 지출에 해당 하는 형질 변경, 부지정지 작업, 진입로 포장등의 매입비용은 토지 자체의 가치를 증가시키며 토지의 공급이 면제 이므로 매입세액이 공제 되지 아니한다3) 매입세액 불공제 되는 토지관련 매입세액의 범위( 시행령 제 80조)- 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성등에 관련된 매입세액- 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건출물을 철거하고 토지만을 사용하는경우 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액 (취득이 아닌 기존 사업용 건물의 철거비는 건죽물에 대한 자본적 지출이므로 매입세액 공제 대상)- 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 대한 매입세액- 토지의 취득을 위한 중개수수료, 토지위 취득을 위한 대출을 받기 위하여 지급한 금융자문 수수료------------------------------------------------------임대용 부동산을 취득하면 취득가액은 건물취득가액과 토지취득가액으로 나누어 집니다. 중개수수료 역시 건물과 토지의 취득원가를 구성하게 됩니다. 건물과 토지가액의 비율로 안분하여 계산을 해야 합니다.  중개수수료에 대한 부가가치세는 어떻게 될까요? 세법 규정을 해석해보면, 토지분 중개 수수료 매입세액 은 공제를 받을수 없고(토지의 취득원가를 구성하므로) 건물분 중개 수수료는 매입세액 공제 대상이 됩니다.토지분 중개 수수료에 대한 매입세액은 공제 받을 수 없지만, 향후 양도시 취득가액을 구성하여 양도차익을 감소시킬수 있습니다. 따라서 세금계산서는 꼭 챙겨 두셔야 합니다.즉 정리해보면, 토지분 중개수수료는 매입세액 공제 대상이 아니다. 건물분 중개수수료는 매입세액공제 대상이다 라고 기억하시면 됩니다. 2. 임대시 발생한 중개 수수료 부가가치세법 38조사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세임대시 발생한 중개 수수료 관련 매입세액은 임대사업을 위한 것이며, 부가가치세법에 정한 불공제 사유에 해당 하지 않으므로 공제 대상이 됩니다. 3. 임대용 부동산 매각시 발생한 중개수수료 이경우는 어떻게 될까요? 이 경우도 토지와 건물분으로 나누어 고려해야 할까요?결론은 그렇지 않습니다. 토지의 양도로 인해 발생한 중개수수료에 대한 매입세액은 토지의 취득원가를 구성하지 않습니다. 과세 사업의 과정에서 제공받은 용역으로 보므로, 토지, 건물에 상관없이 공제 받을 수 있습니다.