신탁등기

[소망]

신탁등기

주택재건축정비사업을 원활하게 추진하기 위하여, 시행지구안의 주택 및 부속토지를 출자한 조합원(위탁자 겸 수익자)과 주택재건축정비사업조합(수탁자)은 계약에 의해 신탁을 설정하고, 조합은 신탁된 조합원의 재산권을 신탁등기한 후 재건축사업시행 목적에 적합하게 관리, 처분하며, 재건축사업이 종료되면 신탁을 해지하고 조합원에게 반환하게 됩니다.

또한 도시및주거환경정비법 제19조 제1항에 의하면 정비사업의 조합원은 토지 등 소유자로 규정하고 있으므로 신탁등기 후 조합원의 지분을 매수하는 경우는 매매계약 후 계약서에 검인을 받고 조합에서 명의변경을 하게 되는데 원조합원과 조합사이의 신탁등기를 해제하고 매수인 앞으로 소유권이전등기를 한 후 매수인이 조합으로 다시 신탁등기를 하게 됩니다. 이 과정에서 신탁원부에 수익자가 변경되게 됩니다. 그 후 신탁원부 등을 해당관청에 제출하여 조합원변경인가를 받아야 합니다.

신탁등기와 관련된 재건축업무편람, 대법원 판례, 정관

재건축업무편람 (건교부 2000. 10. 9)

제8장  신 탁 등 기

1. 신탁등기의 내용 및 필요성(건교부 표준규약 제37조, 2000. 10. 9 관련)

1. 신탁등기의 내용
  신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유로 되어 있는 대상 토지 또는 주택 등 신탁재산을 일정기간 동안 사업시행자인 조합에게 관리처분하게 하는 것이다. 신탁등기를 하면 실질적인 소유권은 조합원이 갖고, 형식적인 소유권을 조합에게 신탁한 것이 된다.
  신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 실한다.
  조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 반환해야 한다.
  수탁자(조합)는 위탁자 겸 수익자(조합원)와 신탁 계약서에 명시된 재산과 관련된 신탁목적 범위내에서 권리를 행사할 수 있으며, 이를 벗어난 경우에는 위탁자인 조합원이 신탁계약을 해지할 수 있다.

대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결【손해배상(기)】

【판결요지】

[1] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상 비법인사단에 해당한다 할 것이나, 원고 조합과 같은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합의 사업목적이 달성되어 조합이 해산될 때까지 조합 목적 달성에 협력할 의무가 있는바, 이 경우 재건축조합에 가입하여 기존의 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택을 건설하기로 한 조합원이 임의 탈퇴한다면 재건축사업의 시행이 불가능하거나 현저히 곤란하게 되고, 구 주택건설촉진법시행령(1994. 7. 30. 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것) 제34조의3 제2호, 제42조 제5항 본문, 제42조 제7항 및 그 재건축조합의 조합규약 규정들이 모두 조합원의 임의 탈퇴가 허용되지 않음을 당연한 전제로 하고 있으므로, 이와 같은 점들에 비추어 보면 재건축조합은 조합의 본질상 부득이한 사유가 없는 한 조합원의 임의 탈퇴를 허용하지 않는 것이라고 봄이 상당하고, 이와 같이 본다 하여 사단의 본질에 반하는 것은 아니다.

[2] 재건축조합의 조합원은 조합의 재건축사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 신탁 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있는 것이며, 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 구분소유자의 경우 그들이 가지는 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르게 되어 있고 그 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없게 되어 있는 데다가 재건축사업은 재건축지역 내에 있는 주택의 철거를 전제로 하는 것이어서, 조합원은 주택 부분의 철거를 포함한 일체의 처분권을 조합에 일임하였다고 보아야 하므로 대지사용권 외에 전유부분에 대한 소유 명의도 재건축조합 앞으로 신탁하여 줄 의무가 있으므로, 조합원들은 재건축조합에게 조합설립인가로써 조합규약의 효력이 발생한 날짜에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

대법원 2009.3.26. 선고 2008다30048 판결 【토지인도등】

【판시사항】

[1] 조합원들이 재건축을 목적으로 재건축조합을 설립하여 대지 등에 관한 공유지분을 신탁한 경우, 그 신탁의 해지에 관하여 신탁법 제56조와 달리 정할 수 있는지 여부(적극)

[2] 재건축조합과 조합원들 사이에 체결된 부동산신탁계약의 “위탁자 겸 수익자는 재건축사업 승인 이전까지는 수탁자와 합의에 의하여, 사업계획승인 이후에는 관계 법령의 허용 범위 내에서 본 신탁계약을 해지 또는 변경할 수 있다”는 약정은, 신탁법 제56조에 정한 위탁자의 임의해지권을 제한하기 위한 같은 법 제58조의 특약이고, 위 약정 중 ‘관계 법령’에는 신탁법 제56조가 포함되지 않는다고 한 사례

방배5정비구역 조합정관(안)-최종안10.11.22

제 2 장 조 합 원

제9조(조합원의 자격 등)
①조합원은 법 제2조제9호나목의 규정에 의한 토지등소유자(이하 “토지등소유자”라 한다)로서 조합설립에 동의한 자로 한다. 다만, 조합설립에 동의하지 아니한 자는 법 제 46조의 규정에 의한 분양신청기한까지 다음 각호의 사항이 기재된 별지 1의 동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다.
1. 건설되는 건축물의 설계의 개요
2. 건물의 철거 및 건축물의 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액
3. 제2호에 따른 비용의 분담기준(제1호의 설계개요가 변경되는 경우 비용의 부담기준을 포함한다)
4. 사업완료후의 (구분)소유권의 귀속에 관한 사항
5. 조합정관
②동일인이 2개 이상의 토지 및 건축물 등을 소유하고 조합 설립에 동의한 경우에는 그 수에 관계없이 1인의 조합원으로 본다.
③1세대로 구성된 세대원이 각각 토지 및 건축물 등을 소유하고 있 는 경우 및 하나의 (구분)소유권(연립주택의 경우에는 구분소유권 을 포함한다)이, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수 인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원선임동의서를 작 성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대 표조합원이 행한다. 대표조합원을 신고하지 아니하여 발생되는 불 이익 등에 대하여 해당 조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때
2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대 별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소 유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아 니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대 로 본다)
3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때
④ 투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 재건축사업의 경우 조합 설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이 혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각 호의 1에 해당 하는 경우 그 양수자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 예회로 한다.
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아나한 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하고자 하는 경우
4. 조합살립인가일부터 2년이내에 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
5. 사업시행인가일로부터 2년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의토지 또는 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
6. 착공일부터 3년 이내에 준공되지 아니한 재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
7. 법률 제7056호(도정법 2003년 12월 31일) 개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속․이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자
8. 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」제44조제2항제호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
⑤양도·상속·증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를양수받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산시 권리·의무에 관한범위 등을 포괄승계한다. 단, 대표조합원의 권리를 득한 경우에는 제4항의 규정에 의해 대표조합원을 재선임하여야 하며, 재선임 된 대표조합원이 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산시 권리․의무에 관한 범위 등을 포괄승계한다.
⑥당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자라 하더라도 법 제19조제2항 본문에 해당하는 경우 조합원이 될 수 없고 조합원이 될 수 없는 자는 법 제19조제3항이 정하는 바에 따른다.
⑦ 제6항의 경우 청산금액은 조합설립인가일을 기준으로 산정한다.

제10조(조합원의 권리·의무) ①조합원은 다음 각호의 권리와 의무를 갖는다.

1. 건축물의 분양청구권
2. 총회의 출석권·발언권 및 의결권
3. 임원의 선임권 및 피선임권
4. 대의원의 선출권 및 피선출권
5. 정비사업비, 청산금, 부과금과 이에 대한 연체료 및 지연손실 금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연<각종 소송비용> 등을 포함함)등의 비용납부의무
6. 사업시행계획에 의한 철거 및 이주 의무
7. 사업구역내 토지 및 건축물의 출자의무(신탁의무)
8. 그 밖에 관계법령 및 이 정관, 총회 등의 의결사항 준수의무
②조합원의 권한은 평등하며 권한의 대리행사는 원칙적으로 인정하 지 아니하되, 다음 각호에 해당하는 경우에는 권한을 대리할 수 있 다. 이 경우 조합원의 자격은 변동되지 아니한다.
1. 조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자·직계존비속·형제자매 중 에서 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우
2. 해외거주자가 대리인을 지정한 경우
3. 법인인 조합원이 대리인을 지정한 경우
③조합원이 그 권리를 양도하거나 주소 또는 인감을 변경하였을 경 우에는 그 양수자 또는 변경 당사자는 그 행위의 종료일부터 14일 이내에 조합에 그 변경내용을 신고하여야 한다. 이 경우 신고하지 아니하여 발생되는 불이익 등에 대하여 해당 조합원은 조합에 이의 를 제기할 수 없다.
④조합원은 조합이 사업시행에 필요한 서류를 요구하는 경우 이를 제출할 의무가 있으며 조합의 승낙이 없는 한 이를 회수할 수 없 다. 이 경우 조합은 요구서류에 대한 용도와 수량을 명확히 하여야 하며, 조합의 승낙이 없는 한 회수할 수 없다는 것을 미리 고지하 여야 한다.

제38조(신탁등기 등)

①재건축사업의 원활한 추진을 위하여 조합원은 사업시행인가 이후에 조합에서 정하여 통지한 기간내에 조합원의 소유로 되어 있는 사업시행지구안의 주택 및 부속토지 등에 대하여 조합에 소유권이전 및 신탁등기를 완료하여야 하며, 이 기간 내에 신탁등기를 이행치 않을 경우 조합은 신탁등기 이행의 소를 제기할 수 있다.
②조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 사용 및 관리·처분하여야 하며, 권리이전 등 필요한 경우에는 신탁을 해지하여 신탁재산을 당해 조합원에게 반환하여 주어야 하며 소유권 이전 후 즉시 신탁하여야 한다.
③법 제54조의 규정에 의한 소유권 이전의 고시에 따른 신탁종료, 권리관계 등 신탁에 대한 필요한 사항은 신탁계약과 신탁원부에 정한다.

2011. 1. 14   요점정리   소망