임야 투자(매입)시 꼭 확인 해야할 사항

[김준기(신천지)]

	큰 땅을 사서 분할한다 임야는 면적에 따라 가격차이가 크다. 똑 같은 위치의 땅도 작은 것은 큰 땅의 2배 이상 가기도 한다. 큰 땅을 여러 명이 매입해 분할하는 것이 현명한 투자 요령이다. 개정법률로 분할금지가 되었으니,공동투자 →공동분배의 방식으로 매입하면된다. 이 방법은 땅 투자의 가장 기본이며, 안정적이고 수익률이 높다. 미리 구체적인 매도시기,방법과 수익분배 방식을 구체적으로 명시하여 '공증'한다면 큰 문제는 없을 것이다. 아주 쉬운 투자방식인데 활성화 되지 못한 이유는 투자자간의 신뢰문제 때문이다. 이 문제를 극복하면 초보자의 소액 투자방식으로는 가장 권하고 싶은 방법이다.
	도로에서 한발짝 들어간 땅을 매입한다 도로변의 땅과 도로에서 한 발짝 들어간 땅은 가격차이가 크다. 도로에서 한 블록 들어가도 진입로를 내면 용도에는 별 차이가 없다. 전원 카페나 모텔같은 경우는 오히려 운치가 있어 좋다. 땅을 보는 안목과 실전경험이 풍부해야 한다. 현장상황을 보고, 앞 땅이 죽어있는 지형을 선택하면 된다. 고수들은 아예 맹지에 길을 내고, 몇배의 가치상승을 노린다.  땅을 만드는 것이다.
	현지인과 친해진다 현지사정을 가장 잘 아는 사람은 동네사람과 이장이다. 그들과 친해지면 싸게 좋은 물건을 매입 할 수 있고 토지 개발시에도 많은 도움을 받을 수 있다. 무조건 친해지라는 의미가 아니다. 시골 사람이라고 모두 순진(?) 하겠는가?  윈윈을 말하는 것이다. 현지인은 그 물건의 이력을 정확히 알고 있다. 소유자와 원가, 매도이유를 알아야 사기예방과 매입원가를 싸게 할 수 있다. 더 적극적인 방법은 소개한 현지인에게 일부 또는 공동으로 매입하자고 제안하는 것이다.  만일 승락한다면 매도가도 좀 더 떨어지며, 관리도 용이하다.
	주변 개발계획을 잘 따져본다 '위치를 잘 골라야 한다. 해당 군청 지적과에서 대상 필지가 있는 임야위치를 확인하고 개발계획을 확인해야 한다. 개발계획은 말 그대로 '계획'이다. 언제 실행될지 모르니, 발표된 개발계획을 맹신하지 말자.  만일, 계획대로 실행된다 해도 내 땅이 혜택을 볼지, 오히려 악화 될지는 모르는 것이다. 예정 도로 노선에 따라 천지차이다. 그리고 '토지이용계획확인원'의 해당 용도를 관공서와 현지의 설계측량사무소에 문의한다.  개발허용범위와 제한용도를 구체적으로 파악하고, 비용도 산정한다.
	경사도와 토질을 살펴본다 아무리 싸도 경사도가 너무 높으면 용도가 없다. 경사를 주의 깊게 살펴봐야 할 것이다. 흔히 토질은 관심 밖에 두기 쉬운데 토질은 임야의 활용 범위를 넓혀 준다. 우리나라 지형상 낮은 지형의 구릉지 임야가 얼마나 있겠나? 있다해도 그런 물건들은 농지나 대지 가격이다. 일단 임야는 싸야한다. 보전산지든 준보전산지든, 개발허용 범위가 다양하게 있으니, 내 목적과  맞는 물건을 구하면 된다. 임야물건은 대개 보전과 준보전의 용도가 섞여 있는 경우가 많다. 싼 임야는 면적의 10%만 개발해도 원가 이상의 가치가 나오는 곳이 흔하다.
	주변환경을 본다 주변경관이 좋으면 물건값이 올라간다. 특히 요즘같이 전원 마인드가 커져 가고 있을 때는 주변경관이 임야의 가치를 좌우한다. 물(계곡, 강, 바다)과의 관계도 빠뜨리면 안 된다. 미래에는 '경관재테크'란 용어도 등장하지 않을까? 산림청의 산림정책을 잘 살펴보자. 보호 할 가치가 있는 임야는 규제로 묶어 보전하고 있는데, 무조건 개발금지가 아니라 다양한 산지활용을 권장하고 있다. 수목원,야생화,약초,방목,산지식물재배,경제림조성 같은 이용 목적에 따라 금융지원도 하고 있으니, 장기투자와 귀농목적인 경우는 주변환경과 입목상태를 잘 살펴야한다. 보전산지의 악산이라도 외면하지 말고, 항상 가능성을 따져보는 습관을 길러보자.
	개발목적에 맞는가 살펴본다 전원주택, 목장, 레저, 실버타운, 육림 등 자신의 활용 목적과 맞는지를 알아본다. 설령 자기가 개발하지 않더라도 나중에 살 사람이 무슨 용도로 사용할지 생각해 봐야 한다. 개발목적을 정할때는 필히 환금성을 염두에 두자. 많은 시간과 비용을 투자하여 개발해 놓고 뜻하지 않은 사정으로 팔아야 하는 경우도 생길 수 있다. 땅은 한번 손대면 회복하기 어렵고, 손댄 땅은 매력이 없다. 성급한 개발보다 장확한 컨설팅에 주력하고, 먼저 개발방법을 연구하자.
	임지상의 제한물권 등을 확인한다 임야는 면적이 넓다보니, 임지상에 분묘가 있는지 확인이 안되는 경우도 있다. 그러나 항공사진 등을 이용하면 어느 정도의 확인은 가능하다. 더불어 ‘입목에 관한 법률’에 의한 입목의 존재여부도 확인해야할 사항이며, 과실수 및 관상수 등 조림수목의 소유관계도 반드시 확인해야 한다. 현장은 무조건 꼼꼼히 밟아봐야 한다. 묘지는 계약과 동시에 이장하기로 합의하고 중도금 이전에 체크한다. 무연고 묘지는 공고 후 이장하는 절차가 있지만 변수가 있으니, 일단 묘지는 그냥 있는 상태에서 개발이용에 지장없는 물건을 선택한다.  등기부 등본 '을'구 란에 법정지상권이 있다면 더 볼것도 없이 해지하든 포기해야 한다. 입목과 지상의 권리가 타인소유라는 것이다.
	전문가와 임장활동을 한다 임장활동을 위한 현장확인은 필수적이다. 과거의 사례를 보면 어디에 있는 임야인지도 모르는 채 임야도만 보고 투자하는 경우가 많다. 그러나 산중의 산은 투자가치가 전혀 없는 경우가 허다하니, 현장답사는 필수적인 사항이다. 현장답사 시는 지형도 등을 임야도와 병행하여 지참하고 정확한 위치를 지적할 수 있는 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 임야도 발급시 동서남북 4방향을 한장씩 더 붙여 발급해 달라하고, 물건지와 가장 가까운 전,답의 지번을 알아 그 지적도를 같이 발급받는다. 이리하면 축적 다른 임야도와 지적도 두장이 생기는데, 이 두장을 가지고 현장 답사하면 좀 더 확실하게 경계파악을 할 수 있다 (전문가는 무슨 뜻인지 금방 알 수 있음).  임야지형은 비슷한 경우가 많으므로, 현지인에게 위치와 경계확인을 필히 해야 한다. 나와 동행한 전문가가 진짜 임야고수인지 금방 판단 할 수 있으니 꼭 시험해 보기 바란다. 고수들은 임야도만 보고 현장의 지형상태를 거의 알아 맞추니,  이런 고수 있으면 물건 답사는 그냥 맡겨도 된다.
	여윳돈으로 투자한다 임야는 다른 부동산에 비해 환금성이 현저히 떨어진다. 이런 이유 때문에 무리한 자금을 투입하면 낭패보기 십상이다. 특히 이자까지 부담해야 한다면 심각한 자금 압박에 시달리게 된다. 때문에 임야 투자는 항상 여윳 돈을 활용해야 한다. 당연한 말이다. 임야는 돈되는 수백만원짜리 매물도 있으니 저축하듯 꾸준히 모으면  된다.