농가주택을 매매해서 리모델링

[잠룡]

요새는 농가주택을 구입, 리모델링해서 전원주택으로 꾸며 사는 귀농인이 많습니다.그 이유는
농가주택의 경우,기존 전기와 수도,상하수도 시설이 존재해 따로 공사비가 들지 않기 때문입니다.
그러나 이런 농가주택을 매매해서 리모델링 하기가 쉽지가 않습니다.농가주택이 전원주택보다
더 저렴하지만, 농가주택을 잘못 매매하면 문제가 되는 일이 반드시 발생합니다.농가주택을 구매,
리모델링할 때 무엇을 조심해야 하는지 알아보겠습니다.

저렴한 농가주택은 사람이 살지 않는 폐가입니다.그래서 기둥만 남기고 대부분 철거해 리모델링을
합니다.특히 지붕은 오래되어서 낡고 비와 습기,쥐와 곰팡이 문제가 있어 철거하는데,이 지붕이
농가주택 리모델링 최악의 적이 되기도 합니다.

예전 농가주택은 거의 슬레이트 지붕이 많습니다.특히 매물로 나온 저렴한 주택은 오래전 지어져
지붕은 슬레이트라고 보면 거의 맞습니다.문제는 이 슬레이트 지붕의 재질이 석면입니다.

현재 대한민국은 석면이 1% 이상 함유된 제품을 사용하거나 철거 때에는 반드시 법적인 허가를 받고
전문 업체가 철거해야 합니다.예전 농가주택의 대부분은 석면 슬레이트 지붕이라 철거가 필수인데
소요되는 비용이 만만치가 않습니다.

석면 철거 절차는 상당히 까다롭습니다.그냥 무턱대고 철거하면 큰일 나는데,석면 철거 공통서류는
- 석면 해체,제거 작업 신고서
- 석면 조사 결과서
- 폐기물 배출신고 계약서

석면 조사도 따로 해야되고,석면 철거 작업,석면 전문 폐기물 배출업자가 별도로 폐기해야 합니다.

■ 석고 슬레이트 지붕 철거비용

평당 8만원 이상 (운반비 별도)
석면 폐기물 처리 비용 톤당 20-70만원
15평 기준 250-400만원선
<도서지역,폐기물장과의 거리,지붕의 높이,작업 환경에 따라 차이가 심함>

철거비용이 많이 든다고 함부로 석면을 무단 철거하면 법으로 징역과 벌금까지 처하기 때문에,자신이
불법으로 철거하면 안되고,반드시, 지정 폐기물 업자나 석면 철거 전문 업체가 해야 합니다.

그냥 무턱대고 농가주택 구매하면 이렇게 지붕 철거에만 돈과 시간이 많이 소요됩니다.원래 지자체가
지붕 개량사업으로 석고 슬레이트 지붕 철거를 지원한다고 하지만,현재 사업 지원을 제대로 해주는
관공서도 없고,지원해도 100여만원 정도입니다.(지자체마다 지원과 정책이 다릅니다)

농가주택을 구입하기 위해 부동산 정보를 열심히 뒤졌습니다.어 농가주택이 800만원? 이거 완전
공짜나 다름없군.리모델링해서 내가 살아야 한다고 생각하기 전에 잠깐............
왜이리 저렴할지에 대한 의심이 안 드십니까?

그 비밀은 바로 이 농가주택은 구입해도 지상권만 있는 집입니다.지상권은 말 그대로 내가 땅 위에서
살 수 있는 권리만을 의미합니다.특히 이런 지상권만 있는 집은 대부분 주택법상 미등기 주택입니다.

등기도 되지 않은 집을 사고파는 것이 신기하겠지만,예전 농촌 지역은 토지 소유자와 땅 위에 집을
짓고 사는 사람이 다른 경우가 많습니다.그래서 관습법상 예전 건축물을 인정해주는데,만약 부동산
업자를 잘못 만나,제대로 설명 안 듣고 주택을 구매하면 진짜 큰일이 납니다.

보통 토지 소유자에게 도지세를 내는데,거의 도지세는 연간 10만원 이내일 정도로 저렴합니다.
문제는 제대로 알지 못하고 함부로 지상권 주택을 구매하면,나중에 토지 분쟁에 휘말려서 고스란히
돈을 주고 산 집에서 쫓겨날 수도 있다는 사실입니다.

사람이 살지 않는 농가주택을 사들이면 상관이 없지만,사람이 살면서 관리가 된 농가주택을 구입하면
골치 아픈 문제가 있습니다.바로 세입자 즉 임차인입니다.시골은 거의 무료에 가깝거나 1년 단위로
50만원 즉 한달에 4만원 정도처럼 아주 저렴한 비용에 거주하고 있는 사람이 있습니다.

문제는 이런 분들은 전입신고도 하지 않고 그저 집을 빌려 사는 극빈층 고령의 노인들이라,내가 농가
주택을 사들였으니 무턱대고 나가라고 할 수도 없습니다.만약 외지인이 들어와서 불쌍한 노인을
내쫓았다는 소문이라도 돌면,그 동네에서 눈총받고 살기도 어려워집니다.

보통 경매로 구입하는 경우가 이런 상황인데,이럴 때는 마을 이장이나 어른들과 상의해서 약간의
이사비용과 선물을 주면서 인심을 잃지 않고 내보내는 것이 좋습니다.

시골 겨울은 도시에서 살다 온 사람에게는 너무 무섭습니다.바로 웃풍때문입니다.저처럼 아파트에서
평생 지냈던 사람은 시골 웃풍은 장난이 아닙니다.아무리 보일러를 틀어도,새벽 3시만 되면 기온이
뚝 떨어지는데,그 이유는 바로 단열시공을 제대로 하지 않았기 때문입니다.

자신이 주택을 직접 설계하거나 신축을 하면 단열에 신경을 쓰겠지만,농가주택은 태생적으로 단열이
제대로 되어 있지 않아서,겨울철 난방을 1순위로 생각해야 합니다.여기에 시골 지역은 도시가스로
보일러를 작동하는 게 아니라,LPG 가스 보일러,기름 보일러를 사용해서,난방비가 도시에 비해 난방
비용 단가 자체가 비쌉니다.

만약에 LPG 가스 비용이나 기름값 아낀다고 저처럼 전기난로를 사용하면 전기요금 폭탄 맞습니다.

[韓國/소시어컬쳐] - 전기난로 한달 사용,전기요금만 120만원 폭탄.

농가주택을 구입해서 제일 먼저 염두에 두는 것은 첫 번째도 난방이고,두 번째도 난방이어야 합니다.
도시에서 살다가 귀촌하여 첫해 겨울을 보내면,저처럼 겨울철 난방이 제일 우선순위가 됩니다.

농가주택 리모델링을 하면서 외벽에 단열재로 작업하고,창문은 무조건 이중창으로 바꿔야 합니다.
스티로폼 작업을 하기 전에 은박필름을 입히면 훨씬 효과적입니다.벽사이나 빈틈은 우레탄폼으로
모두 꼼꼼하게 메워줘야 합니다.우리가 흔히 커다란 창문을 좋아하는데,농가주택에서 대형 통창은
보기에는 아주 멋있어도 난방비를 잡아먹는 주범입니다.

아무리 외부 단열 작업을 잘해줘도 실내는 늘 춥습니다.그래서 저는 실내 장작 난로를 추천합니다.
기존 보일러를 바꾸려면 최하 200만원 이상 소요가 됩니다.화목보일러가 더 저렴하다고 하는 분도
계시지만,관리를 잘못하면 위험하고,사용하기 편리한 화목보일러는 400만원 이상 고가입니다.

기존 보일러를 사용하면서 실내에 장작난로를 설치하면,난방비를 줄이면서 실내 온도를 적당히
유지해 따뜻하게 지낼 수 있습니다.물론 그전에 단열 공사를 철저히 했을 경우입니다.

농가주택을 저렴하게 구매해서 멋지게 전원주택으로 꾸미면 참 예쁘고 아름답습니다.그러나 쉽게
생각하고 농가주택을 무턱대고 사면 큰코다칩니다.농가주택 리모델링도 건축업자에게 맡기면
아주 살기 좋은 집으로 바뀝니다.하지만, 돈이 상당히 많이 듭니다.

제가 많은 농가주택 리모델링 사례를 살펴보고 연구해도,제대로 농가주택을 리모델링한 집 대부분은
주인이 손수 집을 고친 경우입니다.하지만,본인이 주택을 고치는 것도 그리 만만한 일이 아닙니다.
어설프게 자신이 고치려면 아예 건축업자에게 맡기는 편이 오히려 좋습니다.

세상에는 많은 집이 있고,한국 남자들의 로망은 자신의 집을 직접 짓는 것이라고 합니다.
가족들이 함께 행복하게 살 집을 가장이 직접 설계하고 지어 그 안에서 기쁨을 느끼려면
손에 굳은살이 박히고,얼굴은 시커메지겠죠?

우리 가족만을 위해 설계되고 지어진 집은 꿈 꾸는 것으로도 행복합니다

[파란초롱]

좋은글 귀감이 됩니다 ...

[산길]

정말 중요한 사항들, 잘 봤읍니다

[바람소리]

농자주택이 싸고 저렴해서 늘 농가주택만 선호 했는데 다시 생각해봐야 하겠네요
겨울 남방비를 어찌 감당 할까 걱정이 됩니다~ㅎㅎ
좋은정보 얻어갑니다^^