스크랩 新 투자처, 도시형 생활주택이 뜬다!

[정외철]

정부의 역세권 개발, 도심내 소형주택 공급 등 정책적 지원뿐만 아니라 최근의 임대시장 강세를 틈타 새로운 투자아이콘으로 급부상하고 있는 상품이 바로 도시형 생활주택이다.

도시지역내에 대부분 소형으로 구성되는 특성상 전통적인 임대수익형 상품으로 각광받아온 오피스텔에 필적할 만한 투자상품으로도 거론되고 있어 주택투자자나 주택사업자의 지대한 관심을 관심을 끌고 있는 도시형생활주택을 집중 조명해보기로 한다.

[도시형생활주택이란?] 도시형생활주택은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상의 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 30세대 이상 150세대 미만의 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)에 해당하는 공동주택을 말한다. 독신자, 독거노인, 학생 등 갈수록 늘어나는 1~2인 가구의 주택수요에 따른 다양한 주택유형의 보급과 전세시장 불안에 따른 서민주거안정을 위해 도입된 새로운 주거형태이다.

주택법 및 시행령 개정을 통해 지난해 5월 4일부터 시행됐으며, 이후 여러 차례에 걸친 서울시의 도시형생활주택 활성화방안을 통해 구체화됐다. 위에서 말한 도시지역이라 함은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역으로 서울, 수도권 기존 시가지 및 신도시내 대부분 지역이 이에 해당한다.

[도시형생활주택의 유형은?] 도시형생활주택은 단지형 다세대 및 연립주택, 원룸형 주택이 있으며, 단지형 다세대 및 연립주택은 전용면적 85㎡ 이하, 원룸형은 12㎡~50㎡ 이하의 주택이 이에 해당한다.

단지형 다세대 및 연립주택은 주거층으로 쓰이는 층수가 4개층 이하(건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가 가능)의 주택을 말한다. 당초 연면적 660㎡ 이하의 주택으로 다세대주택만을 의미했으나 올해 4월 국무회의 의결을 거쳐 이 제한규정을 폐지함으로써 다세대주택, 연립주택을 불문하고 도시형생활주택 개발이 가능하게 됐다.

원룸형 주택은 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치하여 하나의 독립된 공간으로 구성된 주택유형이다. 지하층에 세대 구성을 할 수 없으며, 층수에는 제한이 없고, 공용 취사실, 세탁실, 휴게실 등은 용적률 산정 시 제외하도록 되어 있다.

당초 기숙사형 주택(7㎡~30㎡ 이하, 취사장ㆍ세탁실ㆍ휴게실을 공동으로 사용하는 구조로 주거공간으로서의 독립성이 원룸형 주택에 비해 약하고, 용적률 산정이나 지하층 세대 불가는 원룸형 주택과 같음)도 도시형 생활주택에 포함됐으나 고시원과 구조나 기능 등이 유사하고 실효성이 떨어진다는 판단하에 지난 5월 주택법시행령 개정(7월 6일 시행)을 통해 기숙사형 주택이 도시형 생활주택 유형에서 삭제됐다.

[도시형 생활주택 공급 상황은?] 도시형 생활주택 공급에서 가장 문제가 됐던 것은 도시지역내 공급하는 특성상 토지매입비에 대한 부담이 만만치 않다는 것과 국민주택규모 이하의 중ㆍ소형 평형으로만 지을 수 있는 특성상 주차장 설치 기준을 기존의 주택 공급기준에 맞추다보면 사업성이 뒤떨어져 현실성이 없다는 지적을 받아왔고, 사실상 이런 문제 때문에 도시형 생활주택 공급실적이 매우 저조했다.

이후 주차장 설치기준 완화, 국민주택기금 지원(건축비의 최대 90%까지 공정 단계별로 대출) 등을 통해 도시형 생활주택 공급을 활성화하기 위한 기반이 마련됐다. 주차장의 경우 단지형 다세대 및 연립주택은 세대당 1대(전용면적이 60㎡ 이하인 경우는 0.7대)로 일반공동주택과 같으나 원룸형 주택의 경우는 기존 세대당 0.2~0.5대에서 전용면적 60㎡당 1대(준주거 및 상업지역은 120㎡당 1대)로 완화했다.

도시형 생활주택 공급기준이 완화된 후 도시형 생활주택 ‘아데나534’(한원건설, 전용 17㎡~18㎡, 149가구)가 신림동에서 첫 분양돼 평균 경쟁률 3.5대 1로 비교적 성황리에 청약이 마감됐다. 최근의 주택시장 침체를 고려하면 매우 고무적인 일이다. 직장인, 학생 및 고시원생, 신혼부부 등 1~2인 가구 비중이 많아 임대수요가 풍부하다는 장점을 갖추고 있어 임대사업 목적을 가진 투자자들이 대거 몰렸던 탓이다.

[투자메리트는?] 도시형 생활주택의 성패요인은 안정적인 임대수익을 바라는 투자수요층의 확보다. 그러기 위해서는 도시지역, 특히 역세권, 대학교 밀집지역 주변 및 업무시설 밀집지역 주변에 들어서야 한다. 신림동, 역삼동, 신촌, 이문ㆍ회기동, 가리봉, 영등포동 등 1인 가구 분포가 전체 가구수의 40%를 넘는 곳이 안성맞춤이다. 실투자액 대비 임대수익률이 7% 이상 나올 수 있는 곳들이다. 입지경쟁력과 아울러 임대수요를 갖추고 있어 개발 당시부터 이미 투자수익이 어느 정도 보장된 셈이다.

도시형 생활주택은 분양가상한제가 적용되지 않는다. 따라서 전매제한 없이 분양권을 전매할 수 있으며, 입주자저축, 주택청약자격 및 재당첨제한 규정 등이 적용되지 않아 도시형 생활주택에 당첨된다고 해도 다른 주택 청약자격이 그대로 유지된다. 아데나534 청약 시 1인당 평균 5채라는 청약 기록을 보였던 것도 이 때문이다.  

전용률이 높고 관리비 부담이 적다는 것도 강점이다. 업무시설로 분류되는 오피스텔은 전용률이 50~60% 수준에 불과하고 관리비가 높은 것에 반해 주택으로 분류되는 도시형 생활주택은 전용률이 70% 이상으로 높고 그만큼 관리비 부담이 적다. 입지적 장점, 안정적 임대수익, 정책적 뒷받침, 임대시장 강세, 상품 경쟁력 등 모든 면에서 도시형 생활주택의 투자여건이 점차 무르익고 있는 셈이다.

다만 도시형 생활주택과 오피스텔의 입지가 비슷하다는 점에서 서로 경쟁관계에 있다고 볼 수 있기 때문에  오피스텔이 많이 밀집된 곳이면 투자에 신중할 필요가 있다. 오피스텔 공급이 많거나 공실이 많다면 임대수익률이 기대치에 미치지 못할 수가 있기 때문이다. 또한 업무시설인 오피스텔과 달리 도시형 생활주택은 주택으로 분류돼 여러 채를 보유하는 경우 양도세 중과나 종부세 대상이 될 수 있다는 점에도 주의해야 한다.

닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장