아니죠. 단언컨대 부동산은 대세하락기입니다.^^

[어른왕자]

우리나라 인구구조상 1차 베이비 붐 세대 1955-63년생, 728만명, 전체 인구의 15% 

--> 이중 40%이상을 차지하는 임금근로자 311만명이 2010년부터 은퇴를 시작함.

1) 이들이 결혼해서 집을 장만해야 했던 90년대 초 주택수요 급증 ->

2) 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)로 주택공급 확대-->

3) 이들이 40대가 되어 중대형 수요가 급증했던 2000년대 초 중대형 아파트 선호현상 -->

4) 은퇴를 시작한 일부 사람들이 큰집을 팔고 작은 집으로 이사하면서 자산포트폴리오 조정, 1~2인 가구 증가 --> 중소형 주택 선호도 증가

* 향후 집값 변동 요인
1) 장기적 인구통계 변화 : 2013년 기준 대한민국 출산율(1.24) 전세계 224개국중 219위[출처 : 2013 List by the CIA World Factbook], 
==> 저출산 영향으로 2018년부터 인구 감소 예상(통계청) [일부 언론에서는 2015년부터 인구 마이너스 성장 예상]

2) 주택 주요 수요층인 35-55세 인구 비율 : 2010년 총인구의 35%(1727만명) --> 2012년부터 감소
(미국의 경우 상기 연령대 인구 감소했던 2006년부터 주택 가격 하락, 일본의 경우 1990년부터 상기 연령대 인구 감소하여 토지 및 주택 가격 하락)

3) 가구수 증가율 : 2010년 1% 대에서 2011년 0.9% 대로 진입 후 지속적으로 감소 예상[KB국민은행 부동산전문위원 박원갑씨 저서 참조]

2004년 1.7% 부근에서 고점을 찍고 지속적으로 하락 중.

2007년 1.27%, 

2010년 1% 대에서 2011년 0.9% 대로 진입,

2015년 예상치 : 0.82%, 

2016-2020년 예상치 : 0.65~0.67%)

위 자료와 같이 가구수 증가율이 크게 둔화되고 있죠. 2004년에 비해 거의 반토막이 난 상황입니다. 

그나마도 이혼이나 만혼과 같은 사유로 인한 1인 가구 증가가 반영된 가구수 증가율이 위와 같습니다. 

실제로 2000-2005년 일반 가구수 연평균 가구수 191,000개가 증가했지만, 그 중 1인 가구가 89,000가구 증가했다고 합니다. 1인 가구 증가가 일반가구수 증가의 절반을 차지하죠..

4) 급속한 고령화 : 1차 베이비 붐 세대 1955-63년생, 728만명, 전체 인구의 15% --> 이중 40%이상을 차지하는 임금근로자 311만명이 2010년부터 은퇴를 시작.

==> 은퇴를 시작한 고령층 중 현금성 자산이 없는 분들이 큰집을 팔고 작은 집으로 이사하면서 자산포트폴리오 조정(일정한 수요층 유지로 소형 평수의 상대적 강세)

5) 청년실업, 비정규직 증가, 조기퇴직, 자영업자 몰락, 중산층 급감(매년 45,000가구가 중산층서 탈락 - http://media.daum.net/economic/newsview?newsid=20130819031005722) : 실질소득 감소로 인한 부동산 매수 여력 부재.

6) 급증한 가계부채 :

2003년 472조

2008년 724조[5년간 252조 증가]

2012년 1098조[4년간 374조 증가]

일본의 경우 1990년 생산가능인구 비중이 69.7%로 최고점에 달했을 때 부동산 버블이 붕괴되면서 장기침체에 돌입했죠. 

미국은 2005년 생산가능인구 비중이 67.2%로 정점에 이른 후 2006년 부동산 가격이 정점을 찍고 2008년 서브프라임 사태에 직면했죠.

스페인도 2005년 생산가능인구 비중이 68.7%로 최고점에 이른 이후 2008년 부동산버블이 붕괴, 2012년 구제금융을 신청했습니다.

우리나라의 경우 2012년이 생산가능인구 비중 최고점입니다.

한국은행이 16일 내놓은 `인구구조 변화와 금융안정' 보고서를 보면 우리나라의 생산가능인구(15∼64세) 비중은 2012년 73.1%로 정점을 찍은 뒤 지속적으로 떨어져 2050년에는 52.7% 수준에 머물 것으로 추산됐다.

보고서는 "인구구조의 변화는 기대수명 연장과 출산율 둔화에 주로 기인한다"면서 "미국은 2000년대 후반, 일본은 1990년대 초반에 생산가능인구 비중이 하락세로 전환해 자산가격이 급락하고 금융시장 불안정이 발생하는 등 경제ㆍ금융 변수들이 (부정적으로) 민감하게 반응했다"고 지적했다.

일본 위주로 비교를 한번 해보죠..

위 차트는 도쿄증권거래소에서 발췌한 수도권 4대 도시 주택가격 지수 차트입니다.

실제 고점은 91년인데, 자료는 93년부터 집계되어 있죠..

4대 도시 평균값의 거의 200포인트 부근에서 시작하고 있네요..

현재의 지수값은?

도쿄증권 일본 주택가격지수의 지수값(수도권 종합·도쿄·카나가와·치바·사이타마)

지수명  2013年4月 지수값(6月25日 공표）  
도쿄증권 주택가격지수（기존아파트, 수도권 종합）           76.88  
도쿄증권 주택가격지수（기존아파트, 도쿄）                    80.94  
도쿄증권 주택가격지수（기존아파트, 가나가와）              77.55  
도쿄증권 주택가격지수（기존아파트, 치바)                     63.93  
도쿄증권 주택가격지수（기존아파트, 사이타마）               65.13 

출처는 확실합니다. 일본 도쿄증권거래소니까요..

멘션(우리나라 아파트) 기준으로 한 것입니다.

시점을 200포인트(실제 고점은 이것보다 높지만)로 한다면, 잔존가치가 각각

수도권 종합 38.44%

도쿄 40.42%

가나카와현 38.77%

치바현 33.46%

사이타마현 32.56%

입니다.

10억 주고 산 것이 수도권 평균 3억 8440만원 정도가 되어 있다는 뜻이죠. 

어떤 분들은 미국 부동산 시장 좋다고 우리도 곧 그렇게 될 거라고

기대감을 많이 갖고 있더군요..

과연 그럴까요?

위 그래프는 "착각의 경제학"이라는 저서에서 발췌한 한미일 3국의 부동산 가격지수 그래프입니다.

원작자께서 가격 하락폭을 서로 비교할 수 있도록 전고점을 100으로 재설정하여 그래프를 그린 것이라죠.

(일본은 토지를 기준으로 부동산 통계를 집계하기 때문에 주거용지 가격을 비교하였으나, 위에서 인용한 수도권 4대 도시 아파트 가격과 별반 차이 없음.)

일본의 경우 위 그래프에서 부동산 가격은 1991년에 정점을 찍고 급락하고 있는데, 아래 표와 같이 이 시기에 일본의 생산가능인구 비율(15-64세 인구 비율)이 69.7%로 정점을 찍고 있죠. 우연의 일치인가...

미국의 경우에는 위 그래프에서 부동산 가격은 2006년에 정점을 찍고 급락하고 있는데, 공교롭게도 아래 표와 같이 이 시기에 생산가능인구 비율이 67.2%로 정점을 찍고 우하향하고 있죠.

그럼 우리나라의 경우는?

아래 표는 5년 단위로 집계를 해 놓아서 2010년 정점인 것으로 나타나 있지만,

전년도 통계자료에 따르면 대한민국 생산가능 인구비율은 2012년 73.1%가 정점인 것으로 발표되었죠.

아래 그래프는 전고점이 서로 일치하도록 배치한 것입니다. 한국은 2008년 3분기, 미국은 2006년 2분기, 일본은 1990년 3분기가 전고점을 기록했던 시기입니다. [착각의 경제학에서 발췌]

미일 주택 시장이 좋다고 우리도 곧 좋아질 것이라는 생각? 

미국은 2006년 고점 대비 단기간에 31프로 정도 급락했기 때문에 지금과 같은 상승이 가능한 것입니다..

일본의 경우는 인구 고령화와 맞물려 더 오랜 기간 동안 더 깊은 하락이 있었기에 반등이 가능하죠..

우리나라는? 고점 대비 평균 6.7프로 밖에 하락하지 않은 상황에서, 총인구 대비 생산가능인구 비율이 정점을 찍고 하향하기 시작합니다..

아래 차트는 우리나라 건설업종 15년간의 월봉 차트입니다.

한번 상승 추세가 깨지면 되돌리기가 어려운데, 2007년 10월 고점을 찍고 저점을 깨면서 줄줄 흘러 내리고 있죠.

반등을 해도 추세선 저항을 받고 재차 하락하여 단순한 기술적 반등에 그치고 있는 모습입니다.  

이와 대조적으로 금융자산 10억원 이상의 부유층 금융자산 추이를 한번 볼까요?

건설업황과 부동산 가격은 고점을 기록한 2007년 이후 계속 아래로 흘러내리는 반면, 부유층의 금융자산은 급증하고 있죠?  

이러한 부동산 가격 하락의 원인은 무엇일까요?

제가 보기엔 한국사회의 고령화, 저출산, 저성장에 원인이 있다고 봅니다.

고령화 속도는 아래 표와 같이 세계 최고 수준입니다.

학교 다닐때 가장 인구고령화가 심한 나라는 일본이라고 배웠었는데,

위 표 보면 현재는 우리나라가 훨씬 더 심각한 고령화 국가임을 볼 수 있습니다.

고령인구비율 14% 일본이 24년만에 달성한 기록을 우리는 17년만에 돌파하면서 신기록을 달성할 것으로 예상되죠.

앞서 인용한 한미일 부동산 가격 추이 및 일본 아파트 가격 지수 다시 볼까요?

위 차트에서 일본 부동산 가격 하락구간 중 가장 기울기가 가파른 구간, 즉 낙폭이 가장 컸던 구간은?

1990-1995까지이죠. 이 때 무슨 일이 있었나요?

1990년 : 일본 생산가능인구비율 최대

1994년 : 고령화인구 비율 14% 진입

대한민국은?

2012년 :  대한민국 생산가능인구비율 최대(73.1%)(출처 : 한국은행) 

2017년 :  고령화인구 비율 14% 진입(출처 : 통계청)

위와 같은 점이 바로, 우리나라 고소득층이 전월세 사는 비중이 증가한 원인입니다.

돈이 있어도 자기 집에서 안살고 전월세를 산다는 거죠..

그러니 매매 수요는 실종되서 가격이 떨어지고, 전월세 수요만 급증해서 전월세가격만 오르는 것입니다.

13일 국토교통부가 발표한 2012년 주거실태조사 결과에 따르면 자가점유율은 53.8%로, 2년 전에 비해 7.5%p 감소했다.

자가점유율(자기가 소유한 집에서 거주하는 비율)
2010년 61.3% 
2011년 54.3% 
2012년 53.8%

고소득층 : 2010년 69.5% ---> 2012년 64.6% ===> 4.9% 감소
중소득층 : 54.0% ---> 51.8% ===> 2.2% 감소
저소득층 : 46.9% ---> 50.4% ===> 3.5% 증가

시장 상황을 누구보다도 잘 아는 전문 투기꾼들이나, 스마트머니들은 진작에 탈출했고,

정보력이 뒤쳐지는 일반인이나 저소득층, 어설픈 투기꾼, 과거 2000년 초반의 부동산 대세상승기에 한 몫 잡았던 경험이 있는 고령층은 과거 부동산 불패를 회상하며 붙잡고 있습니다.

2013년 대한민국 출산율 예상치는 1.24로 전세계 224개국중 219위[자료출처 : 2013 List by the CIA World Factbook]입니다.

http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_and_territories_by_fertility_rate

대한민국 출산율

2009년 : 1.21 [195개국 중 192위]

2011년 : 1.22 [197개국 중 191위]

2012년 : 1.23 [224개국 중 219위]

2013년 추정치 : 1.24 [224개국 중 219위]

참고(2013년 추정치)

미국 : 2.06[121위],

일본 : 1.39[208위] 

이러한 우리 사회의 구조적 문제를 단순히 부동산 정책 몇 개로 풀 수 있을까요?

1990년 초 일본의 부동산 급락을 지켜보았던 미국 당국자들은 멍청해서 2000년대 중반 30프로가 넘는 하락을 맛보았을까요? 

끝으로, 올 상반기 세계일보 이정규 기자의 기사에서 발췌한 내용으로 마무리합니다.

최근 미국의 집값과 관련해 워렌 버핏이 한 발언은 의미 있게 볼 대목이다. 
경제전문지 포춘에 따르면, 워렌 버핏은 3만5천명의 주주들이 우르르 몰려든 주주총회에서 "집값이 올해보다 정체되지 않겠지만 크게 뛰지도 못할 것이다. 하지만 미국의 새로 태어난 세대들은 이전보다 더 큰 기회를 부여받고 있다"고 말했다. 
그러니까 워렌 버핏은 금융위기로 고통을 겪은 미국민들에게 위로와 함께 희망의 메시지를 던진 것이다.

한국이 처한 경제 상황은 미국과 여러모로 다르다. 
그렇지만 집값 하락으로 소비가 어려움을 겪는 등 고전하는 현실은 대동소이하다. 
주목할 점은 미국의 처방전은 인위적인 부양책을 쓰지 않는다는 것이다.
이는 MB정권 내내 인위적인 부동산 경기 부양책을 써왔던 점과 비교된다. 
5년이 지난 지금 한미 양국 주택시장의 상황은 판이하다. 
미국 주택시장은 미국 경제 회복의 희망으로 작용하고 있지만 한국의 주택시장은 첩첩산중 걸림돌로 작용하고 있다.

[어른왕자]

많은 곳에 가입하여 경제 정보를 배우고 있고요..김광수연구소도 그 중 한 곳입니다.

[산골소녀]

저정도 까지는 하락하기 힘들거 같은데요? 기본물가가 있는데 올라가긴 힘들고 떨어진다해도 20프로평균이겠지요

[어른왕자]

본문 중 어느 정도까지 하락한다..이런 언급은 전혀 없습니다.

[덴마크여행]

이명박이란 저주가 한국에 내렸고 박그네란 무당이 굳히고 있는듯....ㅉㅉ

[어른왕자]

반인반신 억대굿판으로 알려진 사진입니다.

[어른왕자]

반인반쥐의 사격자세♥