증여시 기준시가 계산 방법 상가의 1층 상가1층 , 임대재산평가액 조정율 , 조정률

[주황규]

Q. 증여시 기준시가 계산 방법

증여에 따른 기준시가 계산시 개별건물의 특성에 따른 조정율 적용 중 상가의 1층에 대한 조정율적용 방법 문의?
1. 건물의 층수 등에 관계없이 1층이 상가로 사용되면 적용 된다.
2. 건물전체가 상가용도로 사용되는 경우에만 적용 된다(예를 들면 3층 건물의 1층만 상가로 사용되고 2,3층은 사무실 또는 주택으로 사용되는 경우에는 적용되지 않는다.)
3.건물 중 상가로 사용되는 1층만 증여시 적용 된다(상가 건물 전체 증여시는 적용 되지 않는다)
4. 기타

A.증여시 건물 기준시가 계산방법

1. 귀 질의의 경우 1항이 타당한 것으로 판단됩니다.

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 건물기준시가는 건물기준시가고시 내용 중 특별히 규정하고 있는 것을 제외하고는 ㎡당 건물신축가격기준액에 구조별·용도별·위치별 지수와 경과연수별잔가율을 곱하고 개별건물의 특성에 따른 조정률을 반영하여 ㎡당 금액을 계산 한 후 이 금액에 평가대상 건물의 면적을 곱하여 산출하는 것입니다.

개별건물의 특성에 따른 조정률의 적용시 구분 Ⅳ의 상가의 1층은 용도지수상 숙박시설(용도번호 3∼8), 

판매 및 운수시설(용도번호 19∼22), 위락시설(용도번호 14∼18), 문화 및 집회시설(용도번호 19∼22), 

운동시설(용도번호 24∼25), 의료시설(용도번호 26∼28 중 격리병원 제외), 업무시설(용도번호 29∼30), 

근린생활시설(용도번호 38∼42 중 제조업소, 종교집회장 제외)의 지상 1층 건물에 한하여 적용되는 것이며, 

건축물이 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 집합건물에 해당하는 경우에는 전유면적과 공유면적을 합한 전체 면적에 대해 개별특성조정률을 적용하는 것입니다.

귀 상담의 경우 업무시설(용도번호 29~30)에 해당되는 경우에는 상가1층에 대하여 120지수를 적용하는 것이나, 귀 사례의 경우 사무소로서 면적이 500제곱미터 미만인 경우에는 용도지수가 업무시설(용도번호 29~30)이 아닌 근린생활시설(용도번호 42)에 해당되는 경우로서 상가1층에 대하여 120지수를 적용하지 아니할 것으로 판단됩니다.

▶ 제1종·제2종근린생활시설

-슈퍼마켓과 일용품 소매점으로서 바닥면적 합계가 1000㎡미만인 것`

-일반음식점 휴게음식점 제과점 기원 서점`

-이용원 미용원 

  세탁소(공장부설 세탁소는 제외)`-의원 치과의원 한의원 침술원 접골원 조산원 산후조리원 및 안마원`

-테니스장 체력단련장 

  에어로빅장 볼링장 당구장 실내낚시터 골프연습장 탁구장 체육도장 놀이형시설로서 바닥면적 합계가 500㎡미만인 것`

-종교집회장 공연장이나 비디오물소극장으로서 바닥면적 합계가 500㎡미만인 것`

Q. 건물기준시가 평가방법

1.사실관계<구체적으로 기재>
건축물대장상 주용도가 제1,2종근린생활로 되어있습니다.
일반도로변의 4층건물로 1층을 어린이집으로 계속 사용하고 있습니다.


2.질의사항
어린이집으로 사용하고 있는 1층을 국세청기준시가로 평가하는 경우,
1층이므로 조정율적용시 상가의 1층에 해당하는 것으로 보아 1.2배를 적용해야하는지,
어린이집을 상가로 볼 수는 없으므로 1.2배를 적용하지 않는것이 맞는 것인지를 질문드립니다.

A.1층에 소재하는 어린이집의 건물기준시가계산

귀 상담의 경우 개별건물의 특성에 따른 조정률 적용시 구분(Ⅳ)의 상가의 1층은 용도지수상 근린생활시설(용도번호 38~42 중 제조업소, 종교집회장 제외)의 지상 1층 건물에 한하여 적용하는 것이므로 귀 사례의 경우 귀하의 의견과 같이 지수는 120을 적용하는 것이 타당하다고 판단됩니다.

Q.증여재산평가

1.사실관계<구체적으로 기재>
증여재산의 평가시 조정율 적용에 대한 질문입니다. 증여재산은 1층이 제2종근린생활시설(수리점,188m2)이고, 2층은 제2종근린생활시설(사무소,100m2)이며 부속토지는 하나의 필지입니다.

2.질의사항
국세청이 제공하고 있는 2014년1월1일 시행 기준시가산정방법책자의 계산사례 중 90페이지에는 5층 사무소 계산시 상가1층에 대한 적용율인 120을 적용하지 않고 5개층에 대해 동일한 율을 적용하고 있으며, 92페이지에 주거용/상업용건물이 복함된 경우에 대해 상가1층 조정율을 적용한 사례(이 책자중 유일한 것 같습니다)가 있습니다.
그리고, 인터넷상담사례에는 상가1층 조정율의 적용을 예시한 49페이지를 제시하면서, 근린생활시설등에 대해서는 상가1층조정율을 적용하도록 답변하고있으나, 기준시가산정방법책자 계산사례에는 상가1층 조정율을 적용한 사례가 거의 없습니다.
어떤 경우에 상가1층조정율을 적용해야하는지요?
이번 증여의 경우 1층의 수리점에 대해서도 상가1층조정율을 적용해야 하는지요? 명쾌한 답변 부탁드립니다.

A.증여재산평가 개별건물특성에 따른 조정률

귀 상담은 건물기준시가 계산시 상속세 및 증여세에만 적용되는 개별건물의 특성에 따른 조정률 적용과 관련한 상담으로 보입니다.

2014년 시행 건물 기준시가 산정방법 책자 44, 49페이지 (6)에 따르면 구분(4)의 상가의 1층은 용도지수상 숙박시설(용도번호3~8), 판매 및 운수시설(용도번호 9~14), 위락시설(용도번호 15~19), 문화및집회시설(용도번호 20~23), 운동시설(용도번호 25~26), 의료시설(용도번호 27~29 중 격리병원 제외), 업무시설(용도번호 30~31), 근린생활시설(용도번호 38~42 중 제조업소, 종교집회장 제외)의 지상 1층 건물에 한하여 적용하며, 건축물이 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 집합건물에 해당하는 경우에는 전유면적과 공유면적을 합한 전체면적에 대해 개별특성조정률을 적용합니다.

귀 상담의 경우 본상담원의 견해로는 위 용도지수에 해당하는 경우 상가 1층 조정율을 적용하는 것이 타당한 것으로 판단됩니다.