#유치권 공략 5. 유치권의 과실수취권

#유치권 공략 5. 유치권의 과실수취권   유치권자는 채무자나 소유자의 동의를 얻어 목적부동산을 사용, 수익(임대나 전대 등)하여그 수익금으로 채권에 충당할 수 있다.   공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것이 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하는지 여부(적극) 및 이 경우 차임 상당 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있는지 여부(적극).   *대법원 2009.09.24 선고 2009다40684 판결[점유권확인]   민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보 제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공사 대금 채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다(대법원 2006.1.26 선고 2004다69420 판결, 대법원 2006.6.30 선고 2005다59963 판결 등 참조).원심 판결 이유에 의하면, 원심은, 판시와 같은 이유로 피고들이 이 사건 건물 2, 3층을 사용함으로써 얻은 이익이 피고들의 공사 대금 채권에서 공제되어야 한다고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단은 피고들이 유치권자로서 이 사건 건물 2, 3층을 사용하는 것은 유치물의 보존에 필요한 사용이라는 판단을 전제로 차임에 상당한 이득을 반환할 의무가 있다는 취지로 판단한 것으로서 위 법리에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리 오해 등의 위법이 없다.그리고 유치물의 소유자가 채무자인 경우에만 유치권자에게 과실수취권이 있고, 유치물의 소유자가 채무자가 아닌 제3자인 경우에는 과실수취권이 생기지 않는다는 취지의 주장은 유치권의 물권적인 성격에 반하는 주장으로 받아들일 수 없다.   *대법원 2009.12.24 선고 2009다32324 판결[소유권이전등기] *** 유치권자가 유치물에 관하여 제3자와 전세계약을 체결하여 전세금을 수령한 경우, 유치권자가 반환하여야 할 부당 이득의 범위(=전세금에 대한 법정이자 상당액).     유치권자는 유치물 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용할 수 없고(민법 제324조 제2항 본문), 유치권자가 유치물을 그와 같이 사용한 경우에는 그로 인한 이익을 부당 이득으로 소유자에게 반환하여야 한다. 그 경우에 그 반환 의무의 구체적인 내용은 다른 부당 이득 반환청구에서와 마찬가지로 의무자가 실제로 어떠한 구체적 이익을 얻었는지에 좇아 정하여진다. 따라서 유치권자가 유치물에 관하여 제3자와의 사이에 전세 계약을 체결하여 전세금을 수령하였다면 전세금이 종국에는 전세입자에게 반환되어야 할 것임에 비추어 다른 특별한 사정이 없는 한 그가 얻은 구체적 이익은 그가 전세금으로 수령한 금전의 이용 가능성이고, 그가 이와 같이 구체적으로 얻은 이익과 관계없이 추상적으로 산정된 차임 상당액을 부당 이득으로 반환하여야 한다고 할 수 없다. 그리고 이러한 이용 가능성은 그 자체 현물로 반환될 수 없는 성질의 것이므로 그 ‘가액’을 산정하여 반환을 명하여야 할 것인바, 그 가액은 결국 전세금에 대한 법정이자 상당액이라고 할 것이다.   원심이 인정한 사실관계 및 기록에 의하면, 원고는 이 사건 빌라 중 202호, 302호, 401호 및 402호를 제3자에게 각 전세 주어 그들로부터 각 전세금을 수령한 사실을 알 수 있다. 그렇다면 이 사건에서 원고가 유치권자로서 점유하는 위 4세대에 관하여 피고에게 반환하여야 할 부당이득을 산정함에 있어서, 원고가 실제로 얻은 전세금의 법정이자 상당액이 아니라 월 차임 상당액을 기준으로 삼은 원심에는 부당이득반환의무에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.   나아가 원심은 원고가 이 사건 빌라 중 101호, 102호 및 202호에 관하여도 원고의 채권자나 딸이 거주하는 형태로 이를 점유·사용하고 있다고만 한 다음 원고가 피고에게 그 월 차임 상당액의 부당이득반환의무가 있다고 판단하였다.   그러나 앞서 본 법리에 비추어보면, 원고와 위 각 세대에 실제로 거주하는 사람 사이의 위 각 세대의 사용에 관한 법률관계 등을 심리함으로써 원고가 구체적으로 얻은 이익의 종류 및 내용을 밝힌 다음에 원고의 부당이득반환의무를 확정하였어야 했다. 그에 이르지 아니한 채 만연히 월 차임 상당액의 부당이득반환의무를 긍정한 원심에는 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 것이다.   *** 유치권자는 민법 제323조에 따른 과실수취권이 있으므로 甲이 그 이익을 과실에 준하는 것으로 보아 공사대금채권변제에 우선 충당할 경우 결과적으로 공사대금채권에서 위 이익이 공제되게 될 것으로 보인다. 그런데 채무불이행에 의한 손해배상청구권은 원본채권의 연장이라 보아야 할 것이므로 물건과 원본채권과 사이에 견련관계(牽聯關係)가 있는 경우, 그 손해배상채권과 그 물건과의 사이에도 견련관계가 있어 유치권항변을 할 수 있으므로(대법원 1976. 9. 28. 선고 76다582 판결), 유치권의 피담보채권에는 채무불이행으로 인한 지연이자(지연손해금)도 포함된다고 할 것이다. *** 참고로 유치권이 인정되는 아파트를 경매절차에서 취득한 매수인이 유치권자에 대한 임료상당의 부당이득금반환채권을 자동채권으로 하고 유치권자의 종전소유자에 대한 유익비상환채권을 수동채권으로 하여 상계의 의사표시를 한 경우에 대해서는, 상계는 상대방이 제3자에 대하여 가지는 채권을 수동채권으로 하여 상계할 수 없으므로, 상계의 의사표시로 부당이득금반환채권과 유익비상환채권이 대등액의 범위 내에서 소멸하였다고 볼 수 없다고 한 사례가 있다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다101394 판결).