토지등소유자님들께 사업방식 재검토에 대해 제안드립니다.
본 홈페이지 2018.04.05.날짜 일반게시판 글을 통해
법률의 정비사업 시행방식에 대해 설명드린 바 있습니다.
http://cafe.daum.net/dohwan2/Tb7n/31 (클릭하면 이동)
그러나 아직까지 깊은 논의가 없는 관계로 다시 한번 더
前이종오씨 추진위원회 임기만료라는 이 시점에 사업방식에 대한 논의를 촉발하는 차원에서
아래글로 사업방식 논의를 제안드리는 바입니다.
현재까지 성남 구시가지 재개발사업에서 진행되고 있는 사업방식에는
가장 일반적인 조합방식과 LH공사 공공시행자방식이 있는 것으로 파악됩니다.
(신탁사방식은 아직까지 확인된 바 없습니다.)
LH공사 공공시행자방식은 중1구역(코오롱건설), 금광1구역(대림e편한세상), 신흥2구역(GS,대우)
3개 지구에서 현재 진행되고 있습니다. 또 추가로 추진중으로 파악됩니다.
(※ 2017년도 종합건설업자 시공능력평가액(토목건축공사업) 순위는
LH공사 공공시행자방식 건설사인 코오롱글로벌 19위, 대림산업 4위, GS건설 6위, 대우건설3위 입니다.
인근 도환중1구역 조합방식 시공사인 효성 30위, 진흥기업 53위 입니다. 참고 바랍니다.)
조합방식은 토지등소유자님들이 이미 모두 잘 알고 계실 것입니다.
(※ 前이종오씨는 12년6개월 동안 토지등소유자방식 - 조합방식 - 신탁사방식을 순서대로 모두 추진했었습니다.
그러나 결과는 2년 경과로 현재 추진위원 임기만료 상황입니다.)
그런 과정에 신탁사방식에 대해서도 모두 들어보셨을 것입니다.
토지등소유자님들께서는 정말로 정확히 잘 알고 계신지 아래글로 한 번 확인해 보시길 바랍니다.
그리고 이번 기회에 처음으로 "LH공사 공공시행자 방식'에 대한 설명과 간단한 설명자료를
아래로 보여드립니다.
★★★
본 글에서는 논의 시작 차원에서
먼저 가장 민감하고 관심이 큰 "(지불해야할) 수수료"를 중심으로 기술합니다.
결론적으로 "LH공사 공공시행자 방식"이 "신탁사방식"에 비해 수수료가 분명히 많이 절감됩니다.
그러나 두가지 방법 모두 다 수수료가 전혀 없는 "똑똑한 조합방식"에 비할 것은 아닌 것 같습니다.
▶ 신탁사 방식
- 신탁사 방식은 전체사업비에 대해서 수수료율 4%정도를 신탁회사에 수수료로 지불하는 방식입니다.
위 전체사업비에는 "분양가+공사비+용역비+보상비+이윤" 등 정비사업과 관련된 전체 비용과 금액이 모두 포함됩니다. 간단히 전체사업비는 추산으로 8,000억원 정도입니다.
- 또한 신탁회사가 빌려오는 사업에 필요한 차입금 이율(이자돈)이 관건입니다.
주민총회 투표를 통해 여러 신탁회사중 한 곳 신탁회사를 선정해야 하는데 주민투표 전에 추진위원회를 통해 각 신탁사의 차입금 이율(이자돈 이율)이 비교, 공지되어야 합니다.
토지등소유자들 입장에서는 신탁회사 선정 투표 전에 반드시 차입금 이율을 확인해야할 큰 문제입니다.
(※서울 여의도 신탁사방식 정비사업에서 신탁사의 차입금 이율이 높아 문제가 되었다는
조선비즈 뉴스 기사가 있습니다. 그래서 토지등소유자는 신탁사를 선정하기 전에 반드시
이를 확인해야만 합니다.)
http://cafe.daum.net/dohwanjoong2-Agora/gkIs/14(클릭하면 이동)
- 결국 신탁사 방식은 사업의 성패와 관계없이 수수료를 많이 지불해야 하는 사업방식입니다.
도환중2구역의 경우 추정으로 (전체사업비 약8,000억원 X 약4%수수료율) 약300억원 정도가
지불 예상되는 사업방식인 것입니다.
- 아래는 그 근거가 되는 前이종오 위원장 시절인 "2017.06.15. 제3차 추진위원회 회의록"입니다.
회의록에 따르면 PM사는 모신탁회사와 관련이 있는 것으로 파악됩니다.
그러나 아직 토지등소유자의 동의를 받은 사항은 아닙니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99CA12375B584B3D23)
▶LH공사 공공시행자 방식
- LH공사 공공시행자 방식은 분양을 통해 얻은 이윤을 제외한 투입사업비에만
일정 수수료를 지불하는 방식입니다.
위 투입사업비에는 사업에 투입되는 공사비+용역비+보상비 등만 포함됩니다.
- "투입사업비"는 신탁사방식의 "전체사업비"에 비해서 확연히 작은 금액입니다.
이 투입사업비에 수수료율을 곱해 수수료를 산출합니다.
- 그리고 LH공사가 정비업체 업무와 감리업체 업무를 직접 담당합니다.
간단히 LH공사 직원들이 정비업체가 하는 일과 감리회사가 하는 일을 대신해서 직접 수행합니다.
그래서 위 "투입사업비"에는 "정비업체 용역비"와 "감리업체 용역비"가 없는(제외된) 것입니다.
결국 정비업체와 감리업체에 지불되야하는 수십억원 비용을 제외(절감)히고
나머지 투입사업비에서만 수수료율을 적용하는 방식입니다.
- 그래서 신탁방식에 비해 당연히 수수료가 적습니다.
이를 LH공사는 "주민참여형 원가정산방식(사업비정산방식)"이라 홍보하고 있습니다.
- 또한 LH공사가 쓰는 사업비는 LH공사 자체자금 또는 (국가기금) 차입금액이 있는데
LH공사가 국영공기업인 관계로 사업비 차입금에 대해서 국가신용도에 상당하는
낮은 이율이 적용되는 장점이 있습니다.
결국 사업비 차입금에서도 LH공사 공공시행자 방식이 이율이 낮고 훨씬 좋은 방법입니다.
- 그래서 LH공사 공공시행자방식이 신탁회사 방식보다 저렴한 수수료를 지불함은 분명한 것 같습니다.
▶ (똑똑한) 조합방식
- 성남 구시가지 정비사업에서 가장 흔한 사업방식 입니다.
또한 전국적으로도 가장 일반적인 사업방식 입니다.
- 똑똑하고 능력있고 투명하고 현명한 추진위원장/조합장이 선출되고
그 조합장과 조합이 한 뜻으로 정비사업을 추진한다면
위의 신탁회사 또는 LH공사에 지불하는 수수료가 전혀 없습니다.
(※前任이종오씨 한사람의 능력과 역량이 도환중2구역 전체의 역량은 아닙니다.)
- 똑똑한 조합방식만이 위의 수수료 모두를 아낄 수 있을 것입니다.
그렇게만 된다면 그 (지불해야할) 수수료는 토지등소유자에게 전부 이익으로 돌아오는 것입니다.
그래서 결론적으로, (지불해야할) "수수료"에 있어서
똑똑한 조합방식 < LH공사 공공시행자방식 < 신탁사방식
순서로 수수료가 적다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
그래서 현시점 추진위원회와 위원장 임기만료로 얻은 이번 기회를
하늘이 내려준 절호의 전화위복 기회로 삼아
우리 도환중2구역 토지등소유자들은 신임 추진위원장과 추진위원을 반드시 다시 선출해야 합니다.
그리고 신임 추진위원장과 추진위원회를 통해
"똑똑한 조합방식과 LH공사 공공시행자방식" (신탁회사방식 포함) 모두에 대한
엄격한 검토와 올바른 선택의 과정, 시간, 기회를 반드시 가져야만 합니다.
이것이 현재 도환중2구역이 직면한 엄중한 상황입니다.
그래서 토지등소유자의 한 사람으로서 이렇게 간곡히 제안드리는 말씀입니다.
■ 아래는 "LH공사 공공시행자 방식"의 홍보자료 입니다.
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/998FCE455B58334D20)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/99A99C455B58334E1C)
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/997622455B58334F0B)