부동산 중개사고와 공제금 청구

[변호사 김덕은]

공인중개사들은 의무적으로 공제에 가입을 합니다.

부동산 거래를 진행되는 과정에서 전혀 예상할 수 없었던 사고, 즉 중개사고가 발생하는 경우가 종종 있으나 공인중개사에게 재산이 없는 경우가 많기 때문에 공인중개사를 상대로 손해배상소송을 제기하여 판결을 받더라도 실제 집행하기가 곤란한 경우들이 있습니다.

이와 같은 경우를 대비하여 공인중개사법은 의무적으로 공제에 가입하도록 하고 있습니다.

공인중개사법 제30조

③개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다

제42조 ①협회는 제30조의 규정에 의한 개업공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위하여 공제사업을 할 수 있다.

공인중개사법 시행령 제24조

①개업공인중개사는 법 제30조제3항에 따라 다음 각 호에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

1. 법인인 개업공인중개사 : 2억원 이상. 다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 설정하여야 한다.

2. 법인이 아닌 개업공인중개사 : 1억원 이상

공제금은 공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 지급하도록 규정하고 있습니다. 공인중개사의" 중개행위"로 손해가 발생해야 하는 것입니다. 중개행위가 아닌 경우에는 공제금 청구는 불가능합니다.

의뢰인이 중개사고를 손해를 입었을 때에 손해배상을 공제금으로 받기 위해서는 공인중개사와의 손해배상합의서 등의 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 합니다.

공인중개사법 시행령 제26조(보증보험금의 지급 등)​ ①중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금ㆍ공제금 또는 공탁금을 지급받고자 하는 경우에는 그 중개의뢰인과 개업공인중개사간의 손해배상합의서ㆍ화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다

현재 공제 최소가입금액은 개인공인중개사의 경우 1억입니다. 그런데 같은 공인중개사가 여러건의 중개사고를 일으킨 경우의 보상에 대해

공제약관은 피고가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다고 규정하고 있으나 대법원은 이 규정의 의미를 부동산중개행위로 인하여 발생한 공제사고 1건당 보상한도를 정한 것으로 해석될 뿐, 1인의 공제가입자에 관하여 공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총보상한도를 정한 것이라고는 볼 수 없다고 판시하였습니다.(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다39949 판결)

이제 공제약관의 개정이 있었고 "공제가입자가 공제기간 중 발생한 모든 중개사고로 인하여 손해를 입은 중개의뢰인들의 수 또는 중개계약의 건수나 그 손해액에 관계없이 손해를 입은 각 중개의뢰인들이 협회로부터 보상받을 수 있는 공제금의 총 합계액은 공제증서에 기재된 공제가입금액을 초과하지 못한다"고 규정을 변경하였습니다.

개정 약관의 의미에 대해서는 아직 대법원 판결은 존재하지 않으나 약관의 규정만 보면 피해자 입장에서는 법리적인 다툼을 할 수 밖에 없을 것 같습니다.

광주부동산전문변호사 김덕은

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