광주부동산전문변호사 - 특약사항 "현시설상태로의 계약"이라고 작성시 매도인의 하자담보책임 여부

[변호사 김덕은]

부동산 매매계약서를 작성할 때에 특약사항에 "현 시설상태하의 계약임", "현시설상태대로 인도함"등의 기재를 하는 경우가 종종 있습니다.

이후 매수인이 잔금을 모두 지급하고 부동산을 이전받았는데 위 부동산에 누수 등의 하자가 있는 경우 매도인은 특약사항을 이유로 자신은 하자담보책임을 질 수 없다고 주장합니다.

그러나 특약사항에 "현시설상태하의 계약" 이라고 작성하였다고 하더라도 이를 담보책임 배제규정이라고 보기는 힘들다 할 것이고, 내부 누수 등과 같은 중대한 하자에 대해서는 명백하게 그 책임을 배제하는 규정이라고 볼수도 없습니다.

따라서 매수인이 매수부동산에 누수 등의 하자가 있다는 사실을 알았거나 과실로 알지 못한 경우가 아니라면 매도인에게 그 책임을 물을 수 있다 할 것입니다.

대법원도 매수인이 누수 등을 쉽게 발견할 수 없는 점을 감안하여 면책조항의 해석을 좀더 엄격하게 해석하고 있습니다. 즉 특약사항에 "현시설물 상태의 계약"이라고 작성하였다 하더라도 이는 목적물 외관상의 사소한 하자의 경우 매도인이 책임을 지지 않는 정도의 특약이라고 할 수 있으며 내부의 누수와 같은 중대한 하자의 경우 명백히 책임을 배제하는 규정은 아니라고 판시하고 있습니다.

또한 민법은 매도인은 하자책임 면제 특약을 한 경우라 하더라도 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정, 양도하는 행위에 대하여 책임을 지도록 규정하고 있습니다.

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