유치권의 권리분석에 실패한 경우

[민의순]

실전 경매입문자를 위한 "경매바이블" 중에서
저자 : 문상철 부동산 경매전문 경영학 박사

13. 유치권의 권리분석에 실패한 경우
빌라 전체를 건축한 건축업자가 토지 소유자로부터 건축비를 못 받은 경우 유치권은 성립한다. 그런데 실제로 자신이 점유하고 있는 집은 101호인데 건축물 관리대장에는 102호로 되어 있고 주민등록도 102호로 되어 있었다. 공부상 표시와 실제가 일치하지 않을 때 유치권은 성립하는가? 공부상 101호에는 임차인이 있었고 등기부 등본 상 101호의 소유주는 다른 사람으로 되어 있었다. 이러한 일이 일어난 것은 등기부 등본의 주소와 건축물 관리대장의 불일치로 생긴 것인데 낙찰자는 유치권을 주장하는 건축업자에게 유치권을 인정해야 하는가?
재판 결과는 인정해야 하는 것으로 결론이 났다. 왜냐하면 전체를 건축한 건축업자는 어느 곳을 점유하고 있어도 유치권은 변함이 없고 공부상 일치 여부는 관계가 없었다.
즉 실체상 점유하고 있는 101호에 살고 있는 한 유치권을 부인할 만한 근거가 없었다. 유치권 분석을 할 때 공부상 분석만 하였기 때문에 공부상 다른 사람이 전입되어 있으니 실제로 점유한 유치권자는 유치권이 인정되지 않는 것으로 착각을 한 것이었다. 그러나 유치권은 인정 되었지만 점유자로서 낙찰자에게 '임대료는 지급하라' 라는 판결이 내려 졌다. 유치물을 관리하는 정도가 아니라 본인이 낙찰자의 동의 없이 무단으로 사용하고 있으니 임대료는 내야 한다는 것이다.
2년간의 재판 동안 임대료를 계산하니 유치권 전체 금액 중에서 상계할 부분이 많이 있었다.
유치권에서 또 한가지 오해하는 경우는 유치권의 채권 금액이 분할되지 않는다는 점이다. 건축비의 전체를 부담해야 한다는 것이다.
8세대를 건축하였고 그 중 1세대를 점유한다고 해서 1세대의 건축비만 부담하는 것이 아니라 전체 8세대를 부담해야 한다는 것이다.
입찰하는 입장에서는 유치권이 성립할 경우에는 명도를 위해서는 건축비 전체를 부담해야 하고 부분적으로 합의를 볼 수는 없다.
중단된 물건이라고?

14. 토지 사기와 유치권
유치권이 성립되는 물건 중에 유난히 건축을 하다 중단된 물건들이 많다.
유찰도 여러 번 되기 때문에 관심을 갖고 조사하다 보면 의외로 토지 사기와 관련된 유치권이 많이 있다. 토지를 매각한다고 광고라도 하게 되면 토지를 사겠다는 사람보다 토지에 건물을 지어 분양하자고 제의하는 사람들이 더 많을 것이다.
방법은 여러 가지가 있지만 기본적으로 토지에 대한 계약금을 주고 3개월 정도 건축을 하고 3개월 정도 분양을 해서 토지 대금을 주겠다는 내용이 많다.
토지에 대한 잔금을 지불하기 전에는 명의 이전을 안 해줘도 되니 문제될 것이 없다고 생각하고 더구나 분양이 안 되더라도 임대 보증금을 전세로 받아서 토지대금부터 지불하겠다고 하면 솔깃할 수 있다. 그러나 이것은 큰 실수를 하는 것이다.
상대방은 실질적인 건축주로서 분양에 관한 권리를 가지고 분양 계약금과 중도금을 확보하고 여러 가지 이유를 들어서 토지 소유주를 압박할 것이다.
공사 현장이라고 해봐야 하청업체가 계약금을 받고 기껏 골조만 올라간 상태이니 돈이 될 턱이 없다. 토지에 대하여 저당을 요구하여 건축비를 충당하여야 한다고 하는 것이 그들의 상투적인 수법이다. 아마도 건축비는 무한정으로 올라가고 돈은 한없이 요구하다가 어느 날 모두 사라진다. 분양 받은 사람들은 토지 소유자가 건축주이므로 집으로 찾아와 난리를 칠 것이다. 결국 저당으로 인하여 경매로 나오게 된다.
이때에는 하청업체들이 공사대금의 미지급으로 인하여 유치권을 행사하며 유찰 되기를 기다리게 된다. 결국 저당 금액보다 못한 가격으로 낙찰되며 토지 소유자는 끝나게 된다. 이때 사기로 문제를 제기한다고 해도 이름조차 정확히 모르는 경우가 태반이다. 정도가 아니면 가지 말아야 한다. 어설픈 자기 확신과 자신의 욕심으로 지금도 중단된 수많은 건축현장들이 있다.

15. 유치권의 주요 판례
(1) 실질적인 점유가 경매 기입 등기 이후에 이루어져서 유치권을 인정받지 못한 사례

[서울 고등법원 사건 2008442036 건물명도]
점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것은 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 소유 관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회 관념에 따라 합목적으로 판단하여야 하는 것이며(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다 8713 판결 참조), 한편 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입 등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 할 것이고( 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다 22688 판결 참조), 이와 같은 법리는 임의경매개시결정이 있는 경우도 마찬가지라 할 것이다.

(2) 유치권 해결 비용으로 과다하게 청구한 경우 수수료 이외에는 반환하여야 한다는 사례

[서울고등법원 제24민사부 사건 2007456380 손해배상 등]
판단
공동불법행위가 성립하려면 행위자들 사이에 행위 공동의 인식이 필요한 것은 아니지만, 객관적으로 보아 피해자에 대한 권리침해가 공동으로 행하여지고 그 행위가 손해발생에 대하여 공통의 원인이 되었다고 인정되는 경우라야 한다( 대법원 1989. 선고 87다카2723 결 등 참조),
원고 등이 유치권해결비용 등을 피고 이△△의 ○○은행 계좌로 송금한 사실은 위에서 본 바와 같으나, 위 인정사실만으로는 피고 이△△이 1. 2차 경매대행계약의 체결 및 그 이행에 관여하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 피고 이△△에 대한 청구는 이유 없다.
그렇다면 원고의 피고 한○○에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용되어야 하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각되어야 하며, 원고의 피고 이△△에 대 한 청구는 이유 없어 기각되어야 한다. 피고 한○○에 대한 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 당심 추가 인용 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고, 피고 한○○에 대하여 위 금액의 지급을 명하며, 피고 한○○에 대한 제1심 판결 중 나머지 부분 및 피고 이△△ 대한 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하다. 원고의 피고 한에 대한 나머지 항소와 피고 이에 대한 항소 및 피고 한○○의 항소를 각 기각한다.

(3) 최고가 매수인이 결정되고 유치권 신고가 들어온 경우

[대법원 2008. 6.17. 선고 2008마459 부동산매각허가결정에 대한 이의]
판시사항
부동산 임의경매절차에서 이미 최고가매수신고인이 정해진 후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있고 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원이 취할 조치( = 매각불허가결정)
부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제 6호가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다( 대법원 2005. 8. 8.자 2005 마643 결정 참조).
법리에 비추어 보면, 재항고인은 이 사건 아파트의 점유현황에 대한 정확한 정보가 기재되지 않은 현황조사서 및 매각물건명세서 등으로 인하여 매수 신고 시까지 이사건 아파트에 대하여 유치권이 존재하는 사실을 전혀 모르다가 매각허가결정 직전에 비로소 이 사건 아파트에 대하여 유치권이 주장되는 것을 알게 되어 제1심법원에 매각불허가신청을 하였고, 재항고인이 제출한 자료에 의하면 이 사건 아파트에 대한 유치권이 성립할 여지가 없지 않은바, 이러한 경우 집행법원으로서는 매가허가 결정에 앞서 이해관계인인 항고인을 심문하는 등의 방법으로 유치권의 성립 여부에 대하여 조사한 다음 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니하다면 재항고인의 매각허가에 대한 이의를 정당한 것으로 인정하여 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하고, 이 때 매각결정기일까지 유치권의 신고가 없었다거나, 그 유치권이 장차 매수인에게 대항할 수 없는 것일 가능성이 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 그럼에도 불구하고, 원심은 매수인에게 대항할 수 있는 유치권이 이 사건 아파트에 존재한다고 인정하기 어렵다는 등의 이유를 들어 이 사건 신청을 기각한 제1심 결정을 그대로 유지하였으니, 이는 유치권의 성립 등에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 그에 관한 법리를 오해하여 재판 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.

(4) 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 위 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부(소극)

[대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결(공1995하, 3395)]
건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만(대법원 1995, 9, 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등 참조), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사 중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다.
기록에 의하면, 재항고인은 토지소유자와의 사이에 이 사건 토지 위에 공장을 신축 하기로 하는 내용의 도급계약을 제결하고 기초공사를 진행하면서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 구조물을 설치한 상태에서 이 사건 토지에 대한 경매절차가 진행됨으로 인하여 공사가 중단되었음을 알 수 있는바, 이러한 경우 위 구조물은 토지의 부합물에 불과하여 이에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 할 것이고, 공사 중단시까지 토지소유자에 대하여 발생한 공사금 채권은 공장 건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐, 위 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 이 사건 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다. 고 할 것이다. 따라서 같은 취지에서 재항고인의 이 사건 토지에 관한 유치권 주장을 배척하고 이 사건 인도명령을 유지한 원심결정은 정당하고, 거기에 재판에 영향을 미친 헌법 · 법률 · 명령 또는 규칙의 위반이 없다.


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