토지에 대한 유치권 인정되는 판례와 부정한판례
▶유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 그 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있는데, 이러한 권리를 유치권이라 한다(민법 제320조).
유치권이 성립하려면 다음의 5요건을 모두 갖추어야 하는데,
1. 타인소유물건에 대해,
2. 그 물건에 관하여 생긴 채권이,
3. 변제기에 있어야 하며,
4. 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하고,
5. 유치권 배제특약이 없어야 한다는 것이다.
▶이상의 요건 중 토지유치권 성립여부와의 관계에 있어서는 2. ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’즉 유치권과 피담보채권간‘견련성’이 문제가 된다. ‘견련성’ 즉 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’의 의미는 채권과 물건 사이에 관련이 있어야 한다는 것이다
▶ 건물공사 도중 건축주 부도로 공사가 중단된 경우 다음과 같이 건부지에 대해 단순히 건물신축공사를 위해 대지에 대한 터파기 공사를 한 경우에는 인정되지 않고, 대지의 평탄화, 지반보강공사 등 기존의 토지를 보다 유용한 토지로 바꾸기 위해 비용이 투입된 경우에는 인정되기도 한다.
1)토지에 대한 유치권 성립을 인정하지 않는 경우
대법원 2008. 5. 30.자 2007마98결정【경락부동산인도명령】
건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있다면,
수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합 물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고,
또한 공사 중단 시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다.
상법 제58조는‘
상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다’고 규정하고 있으므로, 채권자가 채무자와의 상행위가 아닌 다른 원인으로 목적물의 점유를 취득한 경우에는 상사유치권이 성립할 수 없는 것이다.
기록에 의하면, 재항고인은 공장건물의 신축공사가 이 사건 경매로 중단된 후에 공사현장을 점거하면서 타인의 지배를 배제하고 이 사건 토지에 대한 점유를 사실상 개시한 것으로 보일 뿐, 재항고인이 토지소유자와‘이 사건 토지에 관한 상행위’를 원인으로 이 사건 토지에 대한 점유를 취득하였다고 보기 어려우므로, 재항고인이 이 사건 토지에 관하여 상사유치권을 행사할 수 없다고 할 것이어서, 이와 다른 전제에 서 있는 재항고 이유는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
2)토지에 대한 유치권 성립을 인정한 경우
대법원 2007.11.29.선고 2007다60530판결【건물철거및대지인도】
기록에 의하면, 이 사건 각 토지는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 구성된 일단의 토지로서 그 지목이 잡다하고,
장차 지목을 대지로 변경하더라도 지반침하 등으로 인한 건물붕괴를 막기 위한 지반보강공사 없이는
그 지상에 아파트 등 건물을 건축하기에 부적합하였던 사실,
이와 같은 이유로 이 사건 각 토지의 소유자이던 **종합건설 주식회사(이하‘**종합건설’이라 한다)는 그 지상에 임대아파트 신축사업을 시행하기에 앞서 피고와 사이에 임대아파트 신축공사 중 토목공사부분을 공사기간 착공 1998. 10. 30.부터
준공 2001. 12. 30.까지(3년 2개월간), 공사대금 6억 8,000만 원으로 각 정하여 도급계약을 체결하였는데, 그 공사내용은 위 각 토지를 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하되, 장차 지반침하로 인한 건물 붕괴를 막기 위하여 그 자리에 콘크리트기초파일을 시공하는 것으로 되어 있는 사실,
이에 따라 피고는 이 사건 각 토지에 기초파일 공사를 진행하였으나 **종합건설의 자금사정 악화로 공사가 중단되었고,
다시 위 각 토지와 위 신축사업을 인수한 미*인 주택 건설과 사이에서 공사대금을 7억 5,000만 원으로 정하여 같은
내용의 공사계약을 체결하고 2차 기초파일공사를 진행한 결과 완공단계에 이른 사실,
현재 이 사건 각 토지는 장차 아파트 3 개동이 들어설 부지 조성을 위하여 그 지하에 약 1,283개의 콘크리트 기초파일이
항타하여 삽입되어 있는 사실을 인정할 수 있는바,
위 인정 사실에 의하면 이 사건 토목공사는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 잡다하게 구성된
이 사건 각 토지를 대지 화시켜 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하기 위한 콘크리트기초파일공사로 볼 여지가 있고
(그러한 공사의 전제로 이 사건 각 토지에 관한 형질변경허가도 있었으리라 추측된다),
이러한 경우에는 이 사건 토목공사를 위 각‘토지’에 관한 공사로 볼 수 있으므로 그 공사대금채권은 위 각 토지에 관하여 발생한 채권으로서 위 각 토지와의 견련성이 인정된다고 할 것이다.