시공사 선정시 이것만은 꼭! 제2부. 내역입찰.

[122동 김은정]

시공사 선정시 이것만은 꼭!

제2부.
내역 입찰.

https://youtu.be/5CxBY__sW70?feature=shared

동영상 요점.

1) 시공사와 조합의 공사비 분쟁이 발생하는 가장 큰 원인은?

지금까지 대부분의 조합과 시공사는 평당 공사비를 근거로 산출한 공사비 총액으로(공사비 산출 근거 제시 없이)계약을 체결해 왔습니다.
그러나 보니 공사비 증액 요인이 발생할 경우, 공사비 증액의 적정성을 판단할 수 있는 근거가 없었습니다.

은행 주공의 경우)
2019년에 시공사와 평당 공사비 445만원에 가계약을 체결하였습니다.
(총공사비 약8,700억원)
그러나 본계약 시점에 시공사(GS, 현산)는 기존 공사비 대비 약 4,000억원이나 올려 달라고 요구하였습니다.

그럼에도 불구하고 공사비 인상 근거 및 세부적인 내역서는 제출하지 않았습니다.
그로인해 조합원들은 공사비 증액의 적정성을 판단할 수 없었습니다.
결국 시공사의 일방적인 공사비 인상이 문제가 되어 시공사 계약 해지에까지 이르게 되었습니다.


2) 어떻게 사전에 공사비 분쟁을 막을 수 있는가?

최근 국토부에서는 공사비 분쟁을 억제하기 위해서 "표준공사계약서"를 만들었습니다.
공사비 증액시 적정성 여부를 보다 쉽게 판단할 수 있도록 하기 위한 것입니다.

국토부의 표준계약서에서는 시공사를 선정한 후에 계약 체결 전까지 공사비를 산출한 세부 내역을 제출하도록 하였습니다.

또한 공사비 조정시에도,
기존에는 상호 협의하여 공사 금액을 조정하였으나, 표준공사계약서에서는 설계 변경시 공사비 세부 내역에 따라 조정하도록 하고 있습니다.


3) 설계 변경시 공사비 조정 기준은 무엇인가?

추가되는품목이,
1)기존 품목의 단순 증감인 경우: 기존 내역서상 단가.
2)기존 품목이나 규격 등이 상이한 경우: 기존 단가의 범위에서 협의.
3)신규 품목이 추가되는 경우: 가격 정보지 상 설계 변경 시점 단가에 낙찰률 적용.


4) 표준공사계약서에서 내역 입찰을 제안하는 이유는?

최근 공사비 이슈 문제가 끊이지 않고 계속 발생하고 있습니다.
여러 언론들은 물가 상승과 고금리가 그 주된 문제인 것처럼 보도하고 있지만, 사실 예전부터 정비 사업에서 볼 수 있었던 문제였습니다.
최근에는 그 상황이 더 악화된 것일 뿐입니다.

사실 문제의 핵심을 더 파헤쳐 보면, 그동안 정비 사업에서 관행처럼 진행해 왔던 묻지마식의 공사비 인상이 그 주된 문제입니다.

그 동안 정부는 이러한 문제점을 알고 있었으나 정부의 개입보다는 자율적으로 개선해 나가는 방향을 지향하였습니다.
그러나 근래에 와서 건설사들이 물가 상승을 핑계로 도를 넘는 폭력적인 공사비 인상을 단행하자 그러한 행태를 억제하고자 "표준공사계약서"를 제작하여 제시한 것입니다.


"이제 남은 것은 우리 조합의 의지입니다."

기존처럼 총액 입찰로 진행할 것입니까?
만일 그렇다면 지금까지 있었던 비슷한 문제들을 다시 겪게될 가능성이 매우 높습니다.
또 다시 공사비 협상 과정에서 공사비 증액의 적정성을 가지고 갈등을 겪게 될 것이고, 또 다시 시공사를 해지하자는 목소리가 나올 수 있습니다.

내역 입찰로 진행할 것입니까?
만일 그렇다면 총액 입찰에 비해 공사비 총액이 다소 높게 책정되더라도 그것을 받아들일 마음의 준비를 해야 합니다.
하지만 최대한 공사비 인상을 억제할 수 있으며, 분쟁 감소로 사업 지연을 예방할 수 있습니다.


총액입찰: 평당 공사비로 총액 산출하여 계약 체결.
1) 시공사 선호.
초기에 저렴한 공사비를 제시하여 시공권을 따내기 용이하고, 차후에 이런 저런 핑계로 공사비를 증액하여 이익을 창출할 수 있다.


내역입찰: 공사비 산출 내역에 근거하여 계약 체결.
조합 선호.
초기 공사비는 높아 보이지만 공사비 증액 사유 발생시에 적정성을 판단할 수 있기때문에 묻지마식의 공사비 인상을 최대한 억제할 수 있다.
또한 공사비 분쟁으로 인한 갈등을 예방할 수 있다.

시공사 선정을 위한 입찰 지침서와 계약 내용에 위의 사항들이 잘 반영될 수 있기를 바라겠습니다.


참고 글)
시공사 선정시 이것만은 꼭! 제1부.
자재 스팩을 지정하라.
https://m.cafe.daum.net/dmsgodwnrhd/Eqfz/4379?svc=cafeapp

시공사 선정시 이것만은 꼭! 제1부.

[202동 안성옥]

내역입찰하면 내역산출 기간만 2ㅡ3달은 걸리겠네요. 사업승인조건 도서 기준 및 세대 마감재를 지정해서 입찰하는게 최선이지 않을까요?

[122동 김은정]

말씀하신 부분은 총액 입찰의 단점을 일부분 보완하는 측면이 있는 매운 좋은 의견이십니다. 감사합니다.

하지만 위의 글에서도 말씀드렸지만 기존처럼 총액입찰로 진행한다면, 최근의 공사비 갈등이 재현될 가능성이 매우 높습니다.
만일 공사비 산출 내역서가 없다면 설계 변경으로 공사비 증액 요청이 있을 때마다 그 적정성 여부로 인하여 분쟁을 피할 수가 없게 되지요.

그렇게 된다면 공사비는 공사비대로 올라가고 분쟁 발생으로 사업 지연 역시도 피할 수 없게되지 않겠습니까?

재대로 준비해서 가는 것이 조합원 분담금도 줄이고 사업도 더 빨리 진행될 수 있을 것이라는 생각입니다.
국교부에서 표준공사계약서를 제시한 취지와도 어울리고요.

[122동 김은정]

그리고 산출내역서는 시공사 선정 후에 계약 체결 전까지만 제출하면 됩니다.

어짜피 시공사 선정후에 추가적인 협상 기간이 필요하므로 산출 내역서로 시간 지체는 그렇게 크지 않을 것으로 예상됩니다.

[202동 안성옥]

현재도 평당공사비를 가진 산출내역서를 시공사에서 조합에 제출은 합니다. 그 시점이 보통 내부적인 실행내역서가 나오고 난 후 아마도 착공 이후 3~5개월 시점이겠지요.
그리고 제출한 내역을 가지고 사업승인도서에 변경이 발생한다면 변경분에 대한 도급설계변경 시에 근거 단가 등으로 사용되곤 합니다.

제가 드리고픈 말씀은 처음부터 저희가 관공서처럼 내역입찰을 하지 않고 총액 입찰이후 내역서를 받는 형식은 어차피 시공사에서 작성하기 때문에 검토하기에는 한계가 분명히 있습니다. 어거지로 계약전에 산출내역서를 받는다고 하더라도 시공사에서는 변경이 예상되는 부분에(지하 토공 흙막이 등) 단가를 높게 책정하는 등 행위를 하겠지요. 검토에는 한계가 분명히 있습니다.

뭐가 맞다 틀리다 정답은 없지만.. 빠른 진행이 되었으면 합니다.

[122동 김은정]

착공 이후에 산출 내역서를 제출 받더라도 착공 전까지의 공사비 분쟁은 해결할 수가 없습니다.
그런데 대부분의 공사비 분쟁은 착공 전 단계에서 발생하거든요.

그리고 산출내역서를 제출받아도 검토의 한계가 있으므로 별로 의미가 없다는 말씀으로 이해가 됩니다.
물론 조합에서는 그 한계가 있지요.
그러나 공사비 분쟁 발생시에 외부 전문 기관을 통해서 얼마든지 공사비 인상의 적정성을 판단할 수 있지 않을까요?
또한 검토에 한계가 있더라도 자료를 제출 받는 것 자체만으로도 공사비 인상시에 시공사에게는 큰 압력이 되겠지요

산출내역서가 시공사에게 유리하게 작성될 가능성에 대해서도 지적하셨는데요, 그 부분에 대해서는 한국 부동산원의 공사비 검증등의 방법을 통해서 해결할 수 있는 부분으로 생각됩니다.