재개발 거래 실종 "급급매" 중심 재편

[올드보이(서광공인)]

재개발 지분거래 실종,

비수기 겹치며 "급급매" 중심 재편 

기사입력 2011.07.13

임시국회에서 폐지가 기대됐던 민간택지 분양가상한제가 하반기에도 유지되는 방향으로 확정되면서 재개발시장 내 지분거래 움직임이 실종된 분위기다.

 

 

 

이 때문에 상당수 재개발 구역에서 가격이 하향 조정되는 등 급매물 중에서도 더 저렴한 급급매 위주로 지분거래 시장이 재편되는 상황이다.

계절적 비수기인 7월~8월까지 목전에 둔 6월 재개발 시장은 어느 때 보다 수요가 위축된 모양새를 나타냈다.

◇ 급매물 의미 퇴색, 가격 하락에도 수요 부재 3월부터 5월까지 전반적인 보합 흐름을 나타냈던 수도권 지분가격이 6월 들어 수요가 크게 줄면서 서울과, 인천을 시작으로 하락세에 들어서는 분위기다.

경기지역은 일부 지역에서 급매물을 거둬들이면서 소폭의 오름세를 기록했으나 세부 구역별로는 약세흐름이 이어지고 있어 시장 전반을 이끌기에는 부족한 수준이다.

계절적 비수기가 코앞에 다가온 상황에서 정책 불확실성은 더 높이지는 등 당분간 재개발 시장 내 의미 있는 반등을 기대하기는 어려운 시장여건이다.

 

[현장 분위기] 전반적으로 급매물이 꾸준히 나오고 있는 실정이지만 실질적인 매수세가 붙지 못하면서 가격은 거래 없이 호가 중심으로 하향 조정되는 상황이다.

 

때문에 정확한 가격수준 산출이 쉽지 않으며 시장 내에서는 수요자 우위의 시장상황이 전개되면서 급매물 중에서도 과도하게 하락한 급급매만 찾는 경향이 두드러지고 있다.

이러한 현장 분위기는 서울 동대문구 전농10구역, 성동구 행당7구역과 금호23구역, 구로구 고척4구역, 서대문구 홍은13구역, 마포구 염리5구역, 영등포구 신길9구역, 성북구 돈암5구역 등 지역에 상관없이 전방위로 이루어지고 있다.

경기지역에서는 수원시, 하남시, 고양시, 안양시에서 인천은 부평구, 남동구, 계양구, 서구 등에서 동일한 흐름이 이어졌다.

하락세를 기록한 서울의 ▼종로구(-0.10%) ▼관악구(-0.59%) ▼송파구(-1.45%) ▼용산구(-2.52%) ▼강동구(-4.78%) ▼노원구(-4.93%) 중 용산구 한남3구역에서는 99㎡ 이상의 대형지분이 3.3㎡ 당 약 300만원 하락하며 2200만원 수준으로 낮아졌고 관악구 신림2재정비촉지지구는 면적 별로 3.3㎡ 당 100만원씩 가격이 하향 조정된 가운데 급매물이 출현해도 거래가 이루어지지 않고 있다.

또한 보합흐름을 보인 지역 중에서도 ▲성북구(0.03%) 내 삼선동 삼선6구역과 길음동 길음1,2재정비촉진지구에서 3.3㎡ 당 100~200만원까지 호가가 하락했으며 ▲영등포구(0.35%)에서는 신길동 신길9구역에서 3.3㎡ 당 100만원씩 가격이 떨어지면서 1800~2800만원 수준을 기록했다.

수도권에서는 경기 하남시 덕풍9구역과 고양시 벽제1-2구역에서 3.3㎡ 당 100~300만원 가격이 하락했으며 인천 부평구 삼산2구역과 서구 석남1~6구역에서는 3.3㎡ 당 최고 300만원까지 하락세를 나타냈으나 매수세가 붙지 못하고 있다.

이러한 분위기 속에서도 가격부담이 덜한 소형지분은 간간히 거래가 이루어지는 모양새다.

서울 동대문구 답십리14구역과 전농7구역, 성동구 옥수13구역, 서대문구 남가좌동 가재울뉴타운 4~6구역, 은평구 불광5구역 등에서 초기자금이 덜한 물건 위주의 조심스런 접근이 감지됐다.

◇ 서울 재개발지역 60㎡이하 소형주택 의무비율 40% 부활 30일 서울시는 "재개발 임대주택 및 소형주택 공급 확대 방안"을 발표하고 재개발 지역 내 임대주택 공급비율 3%상향(종전 17%에서 20%로 확대)과 임대주택 매입비 현실화, 소형주택 비율 40%이상 의무화 등의 세가지 내용을 발표했다.

재개발 지역 내 임대주택 비율이 늘어나면 조합원 부담이 늘어날 수 있어 서울시는 조합원 부담을 덜어주고자 국토해양부와 협의를 거쳐 임대주택 매입비를 현실화 한다는 계획이다.

한편 소형주택 의무비율은 급속히 늘어나는 1~2인 가구에 대응하기 위해 도입됐다.

관련사항은 앞으로 정비계획을 수립해 주민에게 통보하는 구역부터 적용된다.

◇ 재개발 시공사, "묻지마 공사비 증액" 없앤다 23일 서울시는 재개발?재건축 사업에 있어 시공사의 무분별한 추가 공사비 증액을 막는 것을 골자로 하는 "공공관리 시공자 선정기준"을 개정?고시했다.

이에 따르면 재개발사업 입찰 시 입찰가격 상한선인 예정가격을 조합이 의무적으로 제시하여야 하며 예정가격에 준하는 업체만 개발사업에 참여할 수 있다.

또한 비용부담을 수반하는 사업시행계획의 변경은 반드시 조합원의 사전 동의를 얻어야 한다.

최초 적용지역인 강동구 고덕동 고덕 주공 2단지 재건축부터 서울시가 직접 관리할할 계획이다.

◇ 재개발 무산지역 속출, 사업성 높은 알짜 재개발구역 선별 서울지역과 달리 수도권과 지방에서는 재개발?뉴타운 사업이 무산되는 지역이 속출하고 있다.

지난해와 올해 경기도에서 군포 금정, 평택 안정, 안양 만안뉴타운 지구지정이 취소된 데 이어 6월 10일에 김포시 양곡지구도 지구지정 취소가 확정됐다.

게다가 전라북도 전주시, 부산광역시 등 지방에서도 사업성이 떨어지는 뉴타운 사업 정비에 나서는 등 투자자 입장에서는 어느 때보다 사업성 높은 알짜 재개발구역 선별이 필요한 시점이다.

하지만 이러한 분위기 속에서도 수도권 일부에서 사업추진이 계속됐다.

은평구 녹번1-3지구와 양천구 신정2-2지구에서 관리처분인가가 승인됐으며 수원시 매교동 115-8구역에서는 대우건설과 현대건설을 시공사로 선정했다.

 

6월 재개발 시장은 분양가상한제 폐지를 기대하던 수요자와 매도자 모두에게 실망감을 안기면서 7~8월 비수기를 맞이하는 형국이다.

 

당분간 실망매물이 더 늘어날 가능성이 커진 만큼 사업성은 더 불확실해질 가능성이 높다.

또한 동일권역의 재개발 구역 내에서도 사업추진 속도에 따라 양극화가 불가피한 만큼 사업추진이 빠른 알짜 재개발구역 위주로 선별할 필요가 있다.

[부동산114(www.r114.co.kr) 리서치센터 윤지해대리]