투자우선순위에 대해 생각해보게 되었다. 학교를 졸업하고 사회에 막 진출한 경우 요즈음은 주식과 부동산, 그리고 대체투자수단으로 크게 구분되는 듯하다. 개인적으로 나는 워런버핏의 견해에 동의한다. 아무런 자산이 없고 취업을 통해 안정적인 현금흐름이 발생하기 시작했다면, 1가구1주택이 최우선이라고 그는 주장한다. 우선 다른 투자수단에 비해 주택은 필수재다. 나를 포함한 모든 사람이 필요하다. 그리고 1가구1주택은 대부분의 경우 양도소득세가 면세고 대출도 용이한 편이다.
여기에 더해 공부를 하고 시간을 투자하면 다른 지역보다 좋은 지역을 고를 수있고 이는 수익성을 확보할 수있는 기반이 된다. 다른 투자수단의 경우도 정성을 들인만큼 좋은 대상을 고를 가능성이 크지만 필수재가 아닌까닭에 본질가치와 시장가격의 격차가 생기는 시간이 보다 길어지는 경향이 있고 최악의 경우는 비싸게 투자하고 싸게 처분하여 이익이 아닌 손실을 올릴 가능성이 크기도 하다. 주택의 경우는 월세를 준다고 가정하여 투자수익률을 계산하면 본질가치파악이 비교적 쉽다.
일정 수익률이 결정되면 대출을 통해 이를 극대화하는 것도 비교적 적은 리스크로 가능하다. 주식과는 달리 가격변동이 안정적이기 때문에 리스크가 작고 좋은 지역의 나쁜 주택을 매입하면 리노베이션을 통해 자산가치는 물론 수익가치도 상승시킬 수있다. 효과적인 리노베이션은 약 15%의 자본이익률을 올린다는 것이 미주지역 리츠회사의 사업보고서를 보면 알 수있는 내용이다. 좋은 지역에 투자하는 것은 내게 익숙하거나 편한지역에 투자하는 것보다 훨씬 중요하다.
거주하는 곳과 투자하는 곳이 같아야만 하는 것은 아니다. 우리 큰 외삼촌의 경우 투자금이 부족했을 때 본인은 지하에 거주하면서 지상층을 전세로 임대하기도 했는데 아직 미혼이라면 극단적으로는 당분간 직장근처의 고시원이나 본가에 거주하면서 주거비용을 절약할 수도 있고 기혼이라면 저렴한 지역의 다가구 등에 살면서 기회를 노릴 수있다. 정리하자면 공부를 하고 방문하여 좋은 투자지역을 고르고 그 지역에서 수리가 필요한 집을 현금흐름이 감당하는 한도내에서 대출을 받아 싸게 사고 수리하여 수익성 부동산으로 운용하여 장기투자하는 것이 최선의 투자가 된다.
장기적으로 임금상승분이 있다면 대출금리와 주식시장의 평균수익률과 리스크를 비교하여 전액 대출상환이나 주가지수에 투자하면서 자산운용효율을 올려야 한다. 자녀가 취학연령에 이르기전에 장기거주할 지역에 정착해야 한다. 최선의 경우는 자기집에 거주하는 것이지만 꼭 그래야 하는 것은 아니다. 항상 투자와 사용은 같으면 좋지만 꼭 같아야 하는 것은 아니라는 것을 명심하자. 항상 투자공부를 해야 몸이 낡아서 고쳐야 할 가능성이 높은 노후생활이 편하다.