건설사 부도, 내가 낸 돈 제대로 보호받나 -박상언

[한가람]

건설사 부도, 내가 낸 돈 제대로 보호받나 

-분양보증 장치로 이미 낸 돈은  안전
-단, 대물분양아파트, 허위계약, 선납할인, 중도금이자할인, 옵션비용 등은 보장제외

시공능력 25위 기업인 동부건설의  법정관리로  해당  아파트 계약자들이 불안해하고 있다. 결론적으로  크게 걱정안해도 된다.

 기본적으로 모든 분양 아파트는 대한주택보증의 분양보증 장치가 마련돼 있기 때문에 계약자들은 큰 피해를 입지 않기 때문이다.

즉 시공사 부도에 대비해 민간이 20가구 이상 분양하는 공동주택은 모두 의무적으로 주택분양보증을 받도록 돼 있어 완공 전에 부도가 나더라도 계약자들은 큰 피해를 보지 않는다.

이미 납부한 계약금과 중도금은 모두 보호받는다. 단, 20가구 미만의 아파트나, 후 분양 아파트는 보증 받지 못할 수도 있다.

분양권의 경우도  적법한 절차를 통해 구입한 경우에는 보증 대상이 된다. 즉 분양 계약서에 검인을 받고 입주자 명단에 등재된 경우에 해당한다. 분양권 구입자는 검인 계약서를 잘 보관하고 건설사에 문의해 입주자 명단에 본인이 등재되어 있는지 확인해야 한다.

다만, 사업주체 또는 시공사가 정상적인 사업수행이 가능하거나 회생절차를 개시한 경우 대한주택보증의 관리 하에 공사를 계속할 수 있다. 단, 공사비 대신 받은 대물분양아파트, 허위계약, 대출받은 중도금 등의 이자, 옵션비용 등은 분양보증 대상에서 제외된다.

 
계약자들은 우선 중도금 납부 중단해야 합니다. 부도 후 납부한 중도금은 돌려받기 어렵고 대한 주택보증에서 새로운 납부 계좌를 지정하기 전까지는 중도금을 납부하지 않아도 연체이자가 발생하지 않는다. 

다만 자금관리를 위한 계좌변경 등의 안내통지가 있을 경우에는 반드시 변경된 분양대금계좌로 납부해야 한다.

◆하자보증과 입주지연에 따른 피해 우려

  법정관리로 공사가 지연되면 수분양자들의 입주계획이 차질을 빚을 수 있고 준공 아파트에 대한 하자보수도 제대로 이뤄지지 않을 수 있다.

또한 해당 건설사 입주아파트의 하자 보수의 문제가 발생할 수도 있다.

 주택법상 아파트 시공업체는 건축비의 3%를 하자 보수 보증금으로 보증보험에 예치하도록 돼 있다. 이 금액을 넘어서는 하자가 발생하면, 파산된 건설사로부터 이를 보장받을 방법을 찾기 어렵게 된다. 또 시공사 변경에 따라 하청업체가 바뀌면 애초에 계약했던 마감재, 선택 사항 등의 내용이 달라질 수도 있다.

건설사가 법정관리를 신청하면 법원이 법정관리를 받아들일 때까지 일정기간 공사가 지연될 수 있어 입주지연이 예상된다.

이런 경우 분양 계약자들은 입주 지연에 따른 지체보상금을 객관적인 증빙자료를 첨부해 사업자(시행사)에게 요구할 수 있으나  현실적으로  받기가 쉽지 않고 주택보증이 보증 이행을 하게 되면 주택보증에는 지체보상금을 청구할 수 없다.

 단, 부도 후 대한 주택보증에서 새로 정한 입주 예정일에 입주하지 못할 경우에는 받을 수 있다.

◆선납 할인 받은 경우에는 전액  보호 못 받아
 

 입주자모집공고에서 정한 납부기간 이전에 입주금(중도•잔금)을 납부한 경우 사고가 생긴다면 모집공고상 사고일 후에 해당하는 입주금은 보증대상에서 제외되므로 피해를 입을 수도 있다. 
 
즉, 중도금을 선납한 경우에는 원칙적으로 보증 혜택을 받을 수 없고 부도 시점까지 분양
계약서상에 납부하기로 되어 있는 돈만 보호가 되므로 중도금 선납에 따른 할인 혜택이 있더라도 건설사의 재정 상태를 먼저 파악해야 한다.

 또한 건설사가 중도금 무이자 조건으로 아파트를 분양했다면 부도시에는 무이자 혜택 부분에 대해서는 보호받을 수 없으므로 계약자가 금융기관에 중도금 이자를 추가로 더 내야 한다.

◆분양보증 사고처리 기준

구조조정 대상업체의 사업장 공사가 지연되어 실행공정율과 예정공정율이 25% 이상 차이가 발생하는 등 보증사고 기준에 해당 되면 보증사고로 처리 후 대한주택보증에서 분양 계약자에게 향후 진행사항 등을 별도 통지한다.

대한주택보증의 분양보증 사고처리 기준은 사업주체(시행자)에게 부도ㆍ파산ㆍ사업포기등의 사유가 발생한 경우와 실행공정율과 예정공정율이 25%P 이상 차이가 발생하여 보증채권자(분양계약자)가 보증이행을 청구한 경우다.

실행공정율이 75%를 초과하는 경우로서 정당한 사유 없이 실행공정율이 6개월 이상 지연되어 보증채권자가 보증이행을청구한 경우도 포함된다.시공자의 부도ㆍ파산 등으로 공사중단 상태가 3개월 이상 지속되어 보증채권자가 보증이행을 청구한 경우이다.

보증이행 내용은보증사고시 분양보증이행은 공사를 계속해 입주를 보장하는 것이 원칙이며, 분양계약자의 3분의 2이상이 환급이행을 원하는 경우에는 그동안 납부한 분양대금을 되돌려준다.

 공사가 계속 진행되면 개인적으로 환급을 원하더라도 돌려받을 수 없으므로 아파트 계약자들은 대표회의 를구성해 의견 일치를 보는 게 중요하다.

◆미분양 아파트나 분양 상가도 건설사 퇴출주의

파격적인 계약조건은 일단 의심

부동산불황이 깊어질수록 할인과 금융조건이 좋은 미분양아파트를 고르는데 있어 시행사와 시공사의 재무건전성을 꼼꼼히 체크해야 한다. 통상적으로 주택을 전문적으로 건설하는 건설사들이 부도나기 전, 마지막 몸부림을 치기 위해 미분양주택 조건을 파격적으로 바꾸는 경향이 있기 때문이다.

대개 계약금 정액제에 중도금 무이자는 기본이고 , 입주이후에도 일정금액이상 오르지 않으면 차액을 보상하는 프리미엄 보장제를 대대적으로 실시한다.

그나마 아파트분양률이 일정비율 이상되어야 차후 공사를 진행하는 데 필요한 공사대금을 금융권에서 조달할 수 있기 때문이다.

하지만 아무리 좋은 분양계약조건이라도 건설사가 퇴출이 되면 어떤식으로든 계약자들은 피해를 입을 수밖에 없기 때문에 주의해야 한다. 

◆‘부도브랜드’ 주홍글씨는 여전히 남아

대한주택보증에 의해 시공사 교체와 현금 청산 등 피해는 최소화되겠지만 부도건설사가 지은 아파트라는 안 좋은 이미지는 계속 따라다닐 것이다.

 향후 부동산 가격에 따른 시세차익을 기대하는 부분은 주거가치 못지않게 높게 차지하고 있는 점을 감안할 때 부도난 아파트라는 이미지로 인한 재산상 손실은 계약자가 온전히 부담해야할 몫인 것이다.

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