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중국 본토, 시장 구하고 최대 100만 지원금으로 주택 구입
http://cn.ntdtv.com/gb/2021/10/17/a103245116.html
중국 본토, 시장 구하고 최대 100만 지원금으로 주택 구입
본토의 많은 곳이 최대 1백만의 주택 보조금으로 시장을 구했습니다. (금융 및 비즈니스 세계)
베이징 시간: 2021-10-17 08:58
[NTD 뉴스 2021년 10월 17일 베이징 시간] 현재 중국의 부동산 위기는 여전히 지연되고 있으며 부동산 회사의 연이은 채무 불이행으로 집합 부동산 달러 부채가 급락하고 외국 자본이 중국 채권 시장에서 유출되고 있습니다. 그리고 에버그란데 의 채무 유예 기간이 다가오면서 상당한 채무 불이행이 발생하기 직전에 일부 외국인 투자자들은 파채로 자르기를 꺼려하는데, 그들은 무엇을 하고 있을까요?
동시에 중국 국내'금구은십' 판매 시즌은 더 이상 존재하지 않고 토지 경매 시장도 매우 암울하며 토지 금융은 분명히 지속 불가능합니다. 이 때문에 일부 도시에서는 시장 안정화를 위한 구제 조치에 앞장서고 있다. 그렇다면 이러한 정책이 효과가 있을까요? 오늘은 이러한 문제에 대해 이야기해 보겠습니다.
중국 부동산 개발자들은 청구를 논의하기 위해 Hengda 채권자를 청산했습니다.
지난달 말 에버그란데는 미화 1억3100만 달러 채무에 대해 두 차례 이자를 내지 않았고, 10월 11일 에버그란데는 1억4800만 달러 빚을 갚지 못했다. 중국 부동산 시장 전체.
보시다시피 지난 10월 4일 판타지아 그룹의 2억 600만 달러 부채가 실질적으로 부도가 났고, 11일 소규모 개발사 '모던랜드'(모던랜드)가 25일 2억 5000만 달러 상환을 3개월 유예 신청했다. 같은 날 Sinic은 이달 18일과 마지막 이자 기간에 만기가 도래하는 2억5000만 달러의 부채가 채무불이행을 일으키고 다른 채권에 대한 교차 불이행을 유발할 수 있다는 발표도 했다.
본토 언론 보도에 따르면 ' 판타지아 ' 부도 사태 로 인해 10월 4일부터 9일까지 한 주 동안 44개의 부동산 달러 채권 이 20% 이상 하락했다. 그 중 3개는 30% 이상 하락했다. 같은 날 많은 부동산 회사에서 발행한 13개의 미국 달러 채권이 3-10% 사이에 떨어졌고, 지난 달에는 140개가 있었다. 부채가 20% 이상 줄었다.
이는 중국 부동산 업계가 막대한 부채를 안고 있고, 에버그란데의 부채는 빙산의 일각에 불과하다는 점을 시사하기도 한다. 월스트리트저널(WSJ)은 노무라홀딩스의 경제학자들이 중국 부동산 개발업자들의 부채 규모가 2016년 말 이후 거의 2배 가까이 늘었다고 전했다. 작년 일본의 전체 경제 생산량보다 국제채권시장에서 자금을 조달한 중국 개발사 중 회사채의 약 40%가 경고를 받았다.
블룸버그는 올해 9월 31일 기준 국제 신용평가사 무디스, 피치, 스탠더드앤드푸어스(S&P)가 중국 부동산 개발업자들의 신용등급을 총 91차례 강등했다고 보도했다. 또한 본토 개발자에 대한 기록을 세웠습니다. 일년 내내 새로운 최고 기록으로 낮아진 횟수입니다.
에버그란데 부채 위기의 영향으로 외국 자본이 중국 시장을 떠나고 있습니다. 국제금융협회(IIF) 자료에 따르면 지난 9월 중국 채권시장에서 81억 달러의 자금이 유출돼 6개월 만에 최대 규모였다. , 또한 지난 12개월 평균 70억 달러를 훨씬 밑도는 3월 이후 최저치를 기록했습니다.
그리고 다음주가 되면 에버그란데의 첫 USD채무불이행 30일 유예기간이 다가옵니다. 지불.
블룸버그 보도에 따르면 뉴욕의 한 로펌과 투자은행은 25억 달러 규모의 에버그란데 해외 채권 보유자 6명에 대한 비상 대책을 마련하고 있다. 상환 청구에는 Evergrande의 상장된 모회사가 등록된 케이맨 제도의 법률에 따른 청구가 포함됩니다.
Evergrande가 파산하고 재편되면 중국, 홍콩, 케이맨 제도 및 뉴욕을 포함한 여러 관할권이 관련되어 있기 때문에 상황이 매우 복잡해질 것입니다. 특히 현재로서는 에버그란데의 역외채권 보유자가 최하위가 될 수 있으며 미완성 부동산, 미지급 계약자, 주택 구매자, 국내 채권자가 모두 해외 투자자보다 우선순위가 높다.
현재까지 이들 채권단과 에버그란데 간의 협상이 의미 있는 반응을 얻지 못하고 있어 이들 외국인 투자자들이 자신들의 권리를 변호하는 길도 험난할 것으로 보인다.
현재의 관점에서 볼 때 중국 공산당은 에버그란데를 직접 구출할 생각이 없다. 에버그란데 자체가 민간기업이기 때문에 중국 공산당은 개의치 않고, 너무 일찍 인수하면 모두 중국 공산당의 손에 넘어갈 것이기 때문이다. 너무 비싸다. 그러나 중국 공산당은 에버그란데의 붕괴가 시스템적 리스크를 초래할 수도 있다는 점을 우려해 먼저 에버그란데는 지급불능이 아니라 유동성 리스크라고 말하며 은행에 대출을 하지 말라고 당부했다. "누구의 자녀가 그들을 데려갈 것입니다." 게다가 일부 국유 기업의 인수도 허용합니다. 예를 들어, 9월 29일 국영 기업은 China Evergrande Group과 15억 달러를 지출하기로 합의했습니다. 베이징 은행의 Sheng Majority 지분에서 Evergrande를 인수합니다.
결국 Evergrande가 자산을 팔십팔팔팔십팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔팔산 자산을 팔았을 때 주주들이 감당할 수 없을 때 중국 공산당도 자산을 국유화할 수 있다. 이제 중국 공산당은 한편으로는 관리하기를 원하지 않는 한편, 국내 부동산 위기가 이미 중국 공산당을 걱정하고 있기 때문에 돌볼 시간이 없을 수도 있습니다.
다음으로 중국의 국내 상황을 살펴보자.
부동산 판매가 급격히 떨어졌고 많은 곳에서 구조 조치를 시작했습니다.
중국에서는 부동산 매매에 이른바 '황금나인 10'이 있는데, '10월' 연휴 전에 판촉 활동이 있기 때문에 9월은 보통 1년 중 주택 매매가 가장 더운 달이지만 올해 9월에는 중국 주택 판매가 절벽처럼 하락했습니다.
크레인리서치센터 통계에 따르면 9월 부동산 100대 기업의 월간 매매금액은 전년 동기 대비 36.2% 감소했다. 그 중 60%의 기업이 전년 대비 30% 이상 감소한 반면, Evergrande, Country Garden, Vanke 등 상위 10개 개발자의 매출은 전년 대비 44% 감소했습니다. .
Centaline 부동산의 모니터링 데이터는 또한 "11"연휴 기간 동안 1선 도시의 신규 및 중고 주택 거래가 0에 가깝고 3차 및 4차 주택 구매자의 재구매 물결이 없음을 보여줍니다. - 계층 도시.
또한 2차 집중토지 경매가 본토 전역에 걸쳐 다시 '분노'했다.
Zhongzhi Research Institute의 데이터에 따르면 10월 12일 현재 15개 주요 도시가 2차 집중 집중식 토지 경매를 완료했으며 121개 구획이 철회되었고 65개 구획이 미분양되었습니다. 또한 1차 토지 경매의 평균 할증율은 15%인 반면 2차 토지 경매의 평균 할증률은 현재 5%에 불과하다. 예약 가격. 이 데이터는 모두 다양한 장소의 토지 금융이 더 이상 지속 가능하지 않다는 것을 반영합니다.
주거 및 토지 판매가 모두 예정보다 빨리 "겨울"이 되면서 일부 지역 정책이 반전의 조짐을 보이기 시작했습니다.
부동산 시장을 안정시키기 위해 10월 10일 하얼빈시는 중국 본토 최초의 보다 포괄적인 16개 항목 "구조" 정책을 시작하는 데 앞장섰습니다. 구체적인 내용에서는 수요와 공급의 두 가지 측면을 강조한다. 부동산 기업에서는 부동산 기업의 유동성 압박을 완화하기 위한 조치를 취하고, 주거 부문에서는 주택 보조금을 지급하고 대출 기간을 완화하여 주택 수요를 촉진하는 조치를 취합니다.
가장 눈에 띄는 것은 주택 보조금 지급이다. 새로운 정책에 따라 하얼빈은 35세 미만의 자격을 갖춘 인재에게 일회성 주택 구입 보조금을 제공하며 그 중 풀타임 박사 과정 학생은 최대 10만 위안을 받게 됩니다.
그 이전에 "동북 3성"의 선양과 창춘도 9월에 유사한 주택 보조금을 도입했습니다. 청년층의 대규모 유출과 고령화로 인한 주택 구매 수요 감소는 중국 동북부 부동산 시장의 지속적인 침체의 근본적인 핵심입니다.
그러나 하얼빈이 발표한 정책은 다음날 닝보시 펑화구에 추월됐다. RMB 80,000 ~ RMB 400,000. 국가 인재는 최대 100만 위안의 보조금을 받을 수 있습니다.
북동부 이외의 남쪽에서도 시장 안정화 조치를 시작했습니다. "데일리 경제 뉴스"는 9월에 광저우, 포산 및 기타 지역의 일부 은행이 모기지 이자율을 낮추기 시작했다고 보도했습니다.
"사지 말고 사세요", 주택 구매자들이 지켜보고 있습니다.
그렇다면 이러한 조치가 부동산 시장의 회복을 효과적으로 촉진할 수 있을까요?
주택 구입 보조금을 지급하거나 모기지 금리를 낮추는 것은 어느 정도 수요를 자극할 것이지만, 이번에는 주택 시장의 효과가 제한적일 수 있어 실질적인 역할을 하지 못할 수도 있다.
왜요? 주택담보대출 규제 외에도 현재 주택시장이 냉각되는 가장 큰 이유는 매수자들이 부동산 시장 전망에 대해 비관적이며 에버그란데 등 개발사들의 재정 상황에 대해 매우 우려하고 있기 때문일 것이다.
예를 들어, 월스트리트 저널(Wall Street Journal)에 따르면 일부 구매자는 계획 외 주택, 즉 사전 판매된 상업용 주택 구매를 고려하지 않을 것이라고 말했습니다. 건물."
그러나 우려되는 점은 중국 개발자들이 계획 외 주택의 사전 판매에 크게 의존하고 있다는 것입니다.
예를 들어, 중국 공산당 국가통계국의 데이터에 따르면 2020년 부동산 개발 기업이 사용할 수 있는 자금 중 "예금 및 선입금"의 비율이 34.5%로 가장 높습니다. -모금'이 32.8%로 그 뒤를 이었다. 올해 첫 8개월 동안 부동산 개발 기업이 보유하고 있는 자금에서 "예금 및 선지급금"의 비율은 38%로 더 증가했지만 "자금 조달 자금"의 비율은 30.3%로 떨어졌습니다. .
1994년 중국은 "도시부동산관리법"을 도입하고 상업용 주택 분양제도를 시행하기 시작했다. 사전 판매 시스템을 통해 개발자는 프로젝트 완료 전에 자금을 회수하여 자본 회전율을 높일 수 있지만 위험은 구매자에게 전가됩니다. 일부 부동산 회사는 품질이 아닌 판매에만 치중한다."배달이 올바른 보호다"가 표준이 되어 미완성 제품의 현상이 끝이 없다.
그러나 언론 보도에 따르면 현재 중국 주요 도시의 상업용 주택 분양율은 일반적으로 80% 이상이며 일부 도시에서는 90% 이상에 이르기도 합니다.
또한, 주택 구매자는 일반적으로 "사지 않고 사지 않는다"는 사고방식을 가지고 있지만 중국 공산당 통계국의 통계에 따르면 올해 1월부터 8월까지 전국 상업용 주택의 평균 판매 가격은 10,425위안으로 여전히 작년보다 높습니다. 하지만 아직 9월 데이터가 나오지 않아 현재 시장은 비관론으로 가득 차 있다.
또한 언론 보도에 따르면 많은 도시가 할인된 가격으로 판매되고 있으며 최소 15개 도시에서 이미 집값에 "하락 한도"를 도입했습니다. 그리고 소비자들이 집값이 떨어질 수 있다고 믿는 것을 보여주는 데이터가 있습니다. 중국 공산당 중앙은행이 3분기 발표한 설문조사에 따르면 중국 도시예금자들이 집값 상승을 기대하는 비율은 19.9%로 전년 동기 25.1%에서 하락했으며 이후 최저 수준이다. 2016년 1분기.
특히 현재 전국의 많은 도시에서 ' 중고주택 안내가격 '을 도입했으며 , 최근 베이징에서도 하이뎬구 중고주택 시범가격 정책을 발표했다. 가이드 가격을 초과할 수 없습니다. 증권일보의 한 기자는 중고 주택의 기준가가 시가 대비 20% 할인된 가격에 해당한다고 밝혔다.
올해 2월, 선전은 부동산 시장을 진정 시키기 위해 처음으로 중고 주택 안내 가격 을 시행 했고 그 효과는 괄목할 만했다. 8월 선전의 중고 주택 거래량은 2,043건으로 전년 동기 대비 80% 이상 하락해 지난 10년간 최저치를 기록했다. 4개월 연속.
중고주택 거래량이 급감한 가장 큰 이유는 은행들이 중고주택 기준가를 대출 기준으로 삼기 때문이다. 중고 주택의 거래 가격이 기준가보다 높지만 은행이 기준가로 대출을 해준다면 구매자가 대출을 덜 받고 재정적 압박이 커진다는 의미다.
최근 인터넷에 올라온 핫한 글처럼 둥관에 사는 한 친구가 아이들 학교 다닐 집 600만 채를 샀는데 300만 채를 받으라는 지시를 받아 아내가 이혼하고 싶다고 했다. 그는 현재 매달 21,000위안 이상의 모기지를 갚고 있습니다. 이 친구는 시가 300만 집에 이미 180만 원을 갚았지만 여전히 대출금 480만 원을 갚지 않으면 안 된다.
따라서 우리의 분석에 따르면 베이징 당국의 부동산 규제는 부분적으로만 완화될 것이며 일반적으로 부동산 시장의 겨울은 계속될 것입니다.
금융경영경제연구소
기획: Yu
Wenming 작가: Li Songyun
편집자: Wei Ran, Yu Wenming 편집:
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프로듀서: Wen Jing 금융 및 비즈니스의 세계
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(담당 편집자: 리홍)