원룸 건물 팔기 전 꼭 확인하세요!
서울 관악구는 대표적인 원룸 촌 중 하나인만큼 원룸 건물이 많습니다. 건물 양도 상담을 위해
방문한 분들의 건축물 대장을 발급받아 보면 대부분이 다가구 주택으로 되어 있습니다. 그러나 상담을 하면서
몇 가지를 물어보면 실제로는 다세대 주택 인 경우가 많습니다.
다가구 주택이냐 다세대 주택이나는 세금 문제 때문에 중요한 이슈입니다.
다가구 주택이라서 세금이 얼마 나오지 않을 거라고 생각해서 상담을 받았는데, 막상 생각했던 것보다
몇 배의 세금이 나올 거라는 이야기를 듣고 발걸음을 돌리는 분들이 많습니다. 더군다나 조정 대상 지역에
있는 다세대 주택이라면 20% 중과세를 받기 때문에 세금 부담이 더욱 커지게 됩니다.
다가구 주택과 다세대 주택의 구분
이렇게 된 원인을 알려면 일단 다가구 주택과 다세대 주택의 차이점에 대해서 살펴 보아야합니다. 건축법
시행령에 정의된 다가구 주택이란 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동 주택에 해당하지 않는 것을 말합니다.
① 주택으로 쓰는 층수 (지하층은 제외)가 3개층 이하일 것. 다만 1 층의 전부 혹은 일부가 필로티 구조로 하여
주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택 층수에서 제외한다.
② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥 면적 (부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660㎡ 이하일 것
③ 19 세대 (대지 내 동별 세대수 틀 합한 세대) 이하가 거주할 수 있을 것,
다세대 주택은 주택으로 쓰는 1개동의 바닥 면적 합계가 660㎡
이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택을 말합니다.
다세대 주택은 호별로 주택 수로 산정 → 세금 부담 커져
양도할 때 다가구 주택과 다세대 주택의 차이점은 1 주택으로 보느냐 아니냐 차이 입니다. 다가구 주택은 1 주택이므로 비과세가 되거나 고가 주택의 최소의
양도 소득세를 부담하게 되지만 다세대 주택은 한 호, 한 호가 주택 수로 신정 되므로 1 개 세대를 제외한 나머지 세대는 조정 대상 지역 인 경우는 중 과세를, 아닌
경우라도 누진세율로 양도 소득세를 납부해야 합니다.
수익률을 높이기 위해서는 4 층 이상으로 건물을 짓고, 다가구
주택으로 사용 승인을 받기 위해 그 중 2개층 정도는 근린 생활 시설로 공사를 합니다. 그리고 사용 승인을 받은 후, 건물 용도 변경 신고를 하지 않고
내부 수리를 해서 주택으로 변경하여 사용합니다. 건물주 분들은 건축물 대장 상에 다가구 주택으로 승인을
받았기 때문에 다 가구 주택으로 알고 계시지만, 실제로 현재 사용하고 있는 주택으로 보게 됩니다. 세법은 실질주의이기 때문에 공부상의 용도보다는 실제로 현재 사용하고 있는 주택으로 보게 됩니다.
공부 상 다가구 주택이라도 세법은 실질 적용
따라서 공부 상 다가구 주택이기 때문에 1주택으로 양도 소득세를 신고 납부하게 되면 추후에 세금을
추징 당할 수 있습니다. 4 층 이상의 원룸 건물 중 위와 같은 방법을 이용한 곳이 많기 때문에 세무서에도
한 번쯤 더 몰 가능성이 높고 정기적으로 실시하는 내부 감사에서 지적 사항이 될 가능성이 높습니다.
몇 년 내에 건물을 처분하실 계획이 있으시다면, 현재 주택으로 임차하고 있는 층 수를 다시 원상
복구를 하는 것도 고려해 볼만합니다. 다시 원래 용도로 복구하는 테 드는 비용과 임차료 손해 등과 양도
소득세 차이를 고려하여보다 나은 선택을 하시는 것이 좋습니다 단, 복구 후 바로 매도하시는 것보다는
최소 2 년은 유지해 야하는 것도 기억해야합니다.