체납관리비 때문에 고민하시는 돌고옥님을 위한 자료 입니다.

[유라신랑]

안녕하세요~

경매투자자로 성공한 삶을 살기 위해 노력중인 유라신랑 입니다.

오늘 낮에 돌고옥님이 명도 과정에 문제점을 이야기해주셨는데요..

아이들 재우고 정리하니.. 너무 늦어서 단톡방에 올리지 못 했습니다.

카페 '유용한 판례' 게시판을 참고하셔도 되지만.. 저도 공부하고..

초심자방 동기분들도 공부하시면 좋을 것 같아서 정리한 내용을 올립니다.

법 조문과 판례를 옮겨쓰다보니.. 글이 길어졌습니다. 이해해주세요~

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관리사무소에서 법이 개정됐다면서 ‘돌고옥’님을 압박했다는 이야기를 듣고 ‘공동주택관리법’을 확인했습니다. 공동주택관리법은 2015.08.11 제정된 법이고 그 이전에는 '주택법' 적용을 받은 것으로 보입니다.

2003.05.29 전부개정 되면서 명칭이 ‘주택법’으로 변경됐고, 그 이전에는 ‘주택건설촉진법’이었습니다.

2003.05.29 전부개정된 ‘주택법’에서 관리규약 부분을 보면..

제44조(공동주택관리규약)

① 시·도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)의 준칙을 정하여야 한다.

② 입주자 및 사용자는 제1항의 규정에 의한 관리규약의 준칙에 따라 관리규약을 정할 수 있다.

③ 관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.
(출처 : 주택법 전부개정 2003. 5. 29. [법률 제6916호, 시행 2003. 11. 30.] 국토교통부 > 종합법률정보 법령)

공동주택관리법은 2015.08.11 제정됐습니다.

◇ 제정이유
우리나라 국민의 약 70퍼센트가 공동주택에 거주하고, 공동주택의 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 공동주택 관리와 관련된 비용만도 연간 11조 6천억원에 이르는 등 공동주택 관리의 중요성은 과거 어느 때보다도 커지고 있음.
그러나 공동주택 관리 자치기구인 입주자대표회의의 구성ㆍ운영이나 관리비 등을 둘러싸고 많은 민원과 분쟁이 발생하고, 공동주택 내 각종 시설에 대한 체계적인 관리도 미흡하여 공동주택을 오랫동안 안전하게 사용할 수 있는 기반 마련이 어려운 것이 사실임.
따라서 이제는 공동주택 관리를 보다 전문적이고도 체계적으로 지원할 필요성이 제기되고 있으나, 기존 「주택법」은 주택에 관한 건설과 공급, 관리, 자금 조달의 내용을 모두 포함하고 있어, 공동주택 관리를 체계적ㆍ효율적으로 지원하기에는 한계가 있었음.
이에 공동주택 관리 분쟁에 보다 효과적으로 대처하고 분쟁 조정을 지원하기 위하여 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회를 신설하고, 능동적인 공동주택 관리 지원을 위하여 공동주택관리 지원기구를 지정하는 등 공동주택 관리체계를 개편하며, 현행 「주택법」 중 공동주택 관리와 관련된 내용만을 분리하면서 일부 운용상 미비점을 보완하는 내용으로 별도의 공동주택관리 전문법률을 제정하여 공동주택을 체계적ㆍ효율적이고도 전문적으로 관리하고자 함.

제18조(관리규약)

① 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.

② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 입주자등이 관리규약을 제정·개정하는 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 사람에 대하여도 그 효력이 있다.
(출처 : 공동주택관리법 제정 2015. 8. 11. [법률 제13474호, 시행 2016. 8. 12.] 국토교통부 > 종합법률정보 법령)

관리사무소에서 법이 개정됐다고 주장한 2016.01.19 제18조문 입니다.

제18조(관리규약)

① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.

② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다. 이 경우 「주택법」 제21조에 따라 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 제1항에 따른 관리규약의 준칙, 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준의 향상 등을 고려하여 결정하여야 한다. <개정 2016.1.19>

③ 입주자등이 관리규약을 제정ㆍ개정하는 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2016.1.19>

④ 관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 사람에 대하여도 그 효력이 있다. <개정 2016.1.19>

(출처 : 공동주택관리법 타법개정 2016. 1. 19. [법률 제13805호, 시행 2016. 8. 12.] 국토교통부 > 종합법률정보 법령)

[유라신랑 분석]

2016.1.19 제18조 3항이 신설되면서 기존 제18조 3항이 4항으로 변경만 됐을 뿐 내용이 바뀐 것은 없습니다.

즉, 관리사무소에서 법이 바뀌었다고 이야기 하는 것은 제대로 모르고 하는 소리인 것이죠!!

신설조항 때문에 3항에서 4항으로 변경된 것을 옆에 쓰여있는 <개정 2016.1.19>만 보고 잘못 말한 것 입니다.

이점을 고려했을 때 해당 관리사무소 직원의 법지식은 그리 높지 않은것 같습니다.

돌고옥님께는 좋은 징조네요 ^_^

따라서 위의 사실과 아래의 판결문을 첨부해서 내용증명을 작성하신다면.. 관리사무소에서 돌고옥님을 괴롭히는 일은 더 이상 없을 겁니다. 

대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결

[채무부존재확인][집49(2)민,108;공2001.11.1.(141),2258]

【판시사항】

아파트의 전 입주자가 체납한 관리비가 아파트 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계)

【판결요지】

[다수의견] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.

(출처 : 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 [채무부존재확인] > 종합법률정보 판례)

 [유라신랑 분석]

판결문에 나온 대법원의 판단은 낙찰자가 관리규약을 준수하고 앞으로 다른 입주자들과 같이 성실히 관리비를 납부한다는 의미 입니다. 즉, 관리규약의 규정으로 인하여 낙찰자가 전 입주자의 체납관리비까지 승계할 필요가 없다는 것이죠!!

대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결

【판시사항】

[1] 집합건물의 전 입주자가 체납한 관리비가 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계)

[2] 공용부분 관리비에 대한 연체료가 특별승계인이 승계하여야 하는 공용부분 관리비에 포함되는지 여부(소극)

[3] 민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’의 의미 및 1개월 단위로 지급되는 집합건물의 관리비채권이 이에 해당하는지 여부(적극)

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 이를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 체납관리비의 승계 범위에 관하여

집합건물의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, ‘관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.’고 규정하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리ㆍ의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항의 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리ㆍ사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지ㆍ관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지ㆍ관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 집합건물의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다 ( 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조).

원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 부동산의 특별승계인인 피고는 이 사건 부동산이 속한 집합건물의 관리규약에 불구하고 전전 입주자인 소외 주식회사의 체납관리비 중 공용부분에 관한 관리비만을 승계하고 전유부분에 관한 관리비는 승계하지 않는다고 판단하였다. 기록과 위 법리에 비추어 보면 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 집합건물법의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

2. 연체료의 승계 여부에 관하여

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물의 특별승계인이 전 입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 입주자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 집합건물의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조).

원심은 이 사건 부동산의 전전 입주자인 소외 주식회사가 체납한 관리비에 대하여 이미 발생한 연체료는 이 사건 부동산이 속한 집합건물에 대한 관리규약의 규정에도 불구하고 이 사건 부동산의 특별승계인인 피고에게 승계된다고 볼 수 없다고 판단하였다. 기록과 위 법리에 비추어 보면 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 승계되는 체납관리비의 범위에 관한 법리오해, 소유권 승계 이후의 연체료(원고가 이에 대하여 별도로 지급을 구하지 아니한 것은 기록상 명백하다.)에 관한 심리미진 등의 위법이 없다.
(출처 : 대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결 [용역비] > 종합법률정보 판례)

 [유라신랑 분석]

판결문 전체를 첨부할 경우 내용이 너무 길어져서 다들 읽지 않으실 것 같아 주요 부분만 첨부했습니다.

관리비 연체료의 경우 전 입주가 관리비를 미납한 것에 대해 발생한 것이므로 낙찰자에게 승계되는 것이 아니라는

내용입니다.

돌고옥님의 경우 자세한 금액 및 상황을 말씀해주지 않으셔서.. 정확히 판단하기 어렵지만..

소유자 또는 세입자가 해당 물건에 거주하고 있는 상황이라면..

현재 연체된 관리비를 적극적으로 징수하도록 관리사무소를 압박하세요~

만약 관리사무소에서 성실히 업무를 수행하지 않는다면.. 그 부분을 이용해서 관리사무소를 압박할 수 있는

자료를 찾아서 올리겠습니다. ^_^

만약 공실이라면.. 정확히 언제부터 연체된 것인지 확인이 필요할 것 같습니다. 최대 3년을 넘어간 관리비는

채권소멸된 것으로 보니까요.. 물론 관리사무소 직원들이 법을 잘 알고 있어서 다른 조치를 진행했다면

채권이 지금까지 유효할 수도 있지만.. 그렇게 오래 연체된 것은 아닐 것 같습니다.

돌고옥님~ 송사무장님이 책에서 말씀하셨죠~

관리사무소는 적이 아니라는.. 위에 올려드린 판결문을 가지고 타협을 하신다면..

전용부분 관리비와 연체료를 빼고.. 순수하게 공용부분 관리비만 납부하실 수 있을거에요..

협의가 잘되서 공용부분 관리비를 납부하신다면..

경험삼아 전 소유주의 다른 재산이나 월급에 가압류를 걸어서 공용부분 관리비 납부금액을

회수하는 것도 고려해보세요

동시에 두건을 명도하시느라 힘드실텐데..

체납관리비 때문에 스트레스 받지 마시길 바랍니다.

돌고옥님 화이팅 ^_^

[유라신랑]

종합법률 정보에 들어가셔서.. 검색하면 다 나오거든요 ㅎ
송사무장님 책 볼 때 판례가 많아서 찾아보다보니 조금은 편해진 것 같아요 ^~^
앤세치로님은 금방 익숙해지실거에요~
만렙열정 앤세치로님을 응원합니다!

[앤세치로]

넵! 알려주신거 찾아서 열심히 공부하겠습니다~~^^

[부티크]

부티크[부동산 Top 시크릿]입니다. 유라 신랑님 너무 많은 도움 받네요,, 법과 판례 찾아 보는 습관 배우도록 노력하겠습니다. 감사합니다.

[유라신랑]

아~ 닉네임에 이렇게 깊은 뜻이 있으셨군요!
판례를 실전과 매치시키다보면 의외로 재밌답니다~
부티크님의 판례 공부를 응원할께요 ^~^

[복태야]

잘 정리하신 법령와 판례 공유 감사합니다~^^

[유라신랑]

복태야님 긴글 읽어주셔서 감사합니다~ 나중에 유용하게 쓰였으면 좋겠습니다 ^_^

[김꼼꼼]

최고입니다..^^ 오늘도 또 배워갑니다

[유라신랑]

김꼼꼼님 읽어주셔서 감사합니다~ ^_^

[용대장]

덕분에 저도 공부하고 갑니다. ^^ 낙찰자의 미납관리비 승계 범위에 대해 확실히 알게 됐네요. 공용 부분에 한하고 연체료는 포함되지 않는다는 사실.. ^^ 감사합니다.

[유라신랑]

다들 알고 계시거나 행크 필독서인 사무장님 저서에서 이미 접하셨을텐데..
명도 과정에서 바쁘실 돌고옥님을 위해 급하게 정리해봤습니다.
미납관리비에 대해서 한번만 정리해두면.. 앞으로 명도할 때는 별로 신경쓰지 않으셔도 될꺼에요~
용대장님 긴글 읽어주셔서 감사합니다 ^_^

[첫도전맘]

초심자방 동기분들은 정말 대단하신것 같아요. 저는 아직 왕초보라 딱히 아는것도 없고 쑥스럽기도해서 벽만타고 있는 수준인데 이렇게 판례문까지 찾아서 정리해주시는 동기분들이 계셔서 든든하고 절로 공부가 됩니다. 좋은자료와 정보들 감사합니다.

[유라신랑]

첫도전맘님.. 저도 아직은 초보 입니다. ㅎ
행크를 통해 경매 공부를 시작한지 2달하고 2주 정도 지났을 뿐이에요..
공부하시다가.. 또는 낙찰 받으셔서 이후 과정을 진행하실 때..
궁금한 사항이 있으시면 언제든지 초심자방에 물어보세요~
다들 성심껏 답변드릴거에요. 물론 저도 할 수 있는 범위에서는 최대한 알아보고 도와드리겠습니다~
그리고 저희가 잘 모르는 내용은...
고수분들이 짠~~ 하고 나타나셔서 설명해주시니..
궁금한건 언제든지 함께 고민할 수 있도록 질문해주세요 ^_^

[공주사나이]

대단하시네요 감사합니다

[유라신랑]

행크에 계신 많은 선배님들과 비교했을 때 대단하지는 않습니다 ㅠ
단지 제가 초보이기에.. 같은 초보분들에게 도움을 드리고 싶은 마음에 정리를 했을 뿐이에요..
공주사나이님 긴글 읽어주셔서 감사합니다.^_^

[오혜연]

잘봤습니다!!! 감사합니다.

[유라신랑]

오혜연님 읽어주셔서 감사합니다. ^_^

[sanya815]

훌륭하시네요 좋은내용 배워갑니다.

[유라신랑]

산야님 공부에 도움이 되셨으면 좋겠네요. 긴글 읽어주셔서 감사합니다 ^_^

[큰샘]

유라신랑님
다른분이 어렵거나 난관에 부딪힐때 이렇게 도와주시니 멋지네요
이런분들 때문에 카페가 풍성해 집니다

[유라신랑]

큰샘님 좋게 봐주셔서 감사합니다~
행크에는 나눔을 실천하시는 분들이 정말 많아서 저도 본받기 위해 노력하고 있습니다 ^~^

[그레임]

체납관리비에 대한 내용을 찾다가 글 읽게 되었습니다. 너무나 도움 되는 내용!!!! 감사합니다! 앞으로도 성투하시고 해복하시길 바랍니다^^

[억쑤니]

내용을 풀어가는 과정이 놀랍습니다..~^^
법무사?인줄 알았습니당^^. 인수과정에서
이런문제점이 있음을 알게되었구요..
증명하기 어려운부분인데, 행크에 유신님같은 분이 계셔서 든든해용~^^