◇차별화 시대에 적합한 부동산
● 앞에서 많은 이야기를 했지만 쉽게 말하자면 테마나 재료가 있고
오늘보다 내일이 기대되는 곳,
즉 발전 가능성이 큰 지역과 상품이다.
● 차별화된 테마를 다시 정리하면
▷지하철 전철 도로가 새로 개통되는 지역 ▷공원·강을 볼 수 있는 곳
▷국책 사업 등으로 개발 후 부동산의 가치가 높아질 수 있는 곳
▷재건축의 경우 사업이 투명하고 신속하게 이뤄지고 있는 아파트
▷택지개발지구 주변의 토지, 토지공사·주택공사 등이 조성하는
공공택지나 상업용지 등이다.
● 발전 가능성이란 지금보다는 앞으로의 부동산 가치가 기대되는
것을 뜻한다.현재 모든 것이 갖추어진 부동산은 이미 가격에 가치가
반영되어 있다.안전하기는 하나, 기대 수익이 작다.
그 보다는 지금은 보잘 것 없지만 미래에는 주거 여건과 상권이 크게
달라질 수 있는 곳이 수익가치가 훨씬 높다
④조망에 돈을 아끼지 않는다
● 아파트 앞에 펼쳐진 푸르디푸른 골프장 잔디. 아침에 일어나 창문을
열면 골프장의 시원한 바람이 얼굴에 스며든다.
“골프장 잔디를 내려다 볼 수 있다는 것이 상상만 해도 즐겁다.
입주 날만 기다려진다.”
경기도 용인 죽전의 L아파트를 분양받은 자영업자 P씨의 말이다.
● 세무사 B씨는 최근 서울 강서구 화곡동 D아파트로 이사했다.
발코니 앞에 펼쳐진 수명산 숲과 자연석과 울창한 나무로 어우러진
단지내 산책로를 보면서 하루를 짙푸르게 시작한다.
● 사업가 K씨는 지난해 6월 서울 동부이촌동 L아파트에 수억 원의
프리미엄을 주고 입주했다. 그러나 그 비용이 아깝지가 않다.
거실에서 한강의 시원한 물줄기를 볼 수 있다는 것만으로 만족한다.
◇부자는 조망이 중시되는 현실을 인정한다
● 조망이 아파트의 값을 결정하는 주요 변수로 등장한 지는 오래다.
산이나 공원, 강을 볼 수 있다는 이유만으로 아파트값이 수억원씩
차이가 나는 현상을 받아들이기란 쉽지 않다.
새벽에 집을 나왔다가 별을 보며 들어가는 장삼이사(張三李四)들에게
조망에 따른 아파트값의 격차는 사치인지도 모를 일이다.
● 제아무리 좋은 조망을 가진 아파트라도 하루 종일 발코니 앞에서
밖의 풍광을 쳐다보고 있는 것도 아닌데, 말이다.
그러나 부자들은 조망의 소중함을 안다. 아니, 인정한다.
참으로 허탈한 일이지만 그것이 아파트값을 결정하는 중요한
요인이라는 것을 부인하지 않는다.
부자의 길은 시장을 인정하는 데서 출발한다.
◇보는 값이 올라가는 까닭
● 그렇다면 왜 조망이 가격을 좌우할까.
이는 궁극적으로 소비자들의 투자심리와 구매심리에서 비롯된다.
사람의 오감 중에 가장 자극적이고 탐욕스러운 것이 눈이다.
이러한 눈에 영향을 미치는 것이 조망이다.
조망에 따른 수급 상황도 큰 요인이다.
조망 아파트는 같은 단지 안에서도 그리 많지 않다.
매물도 적다.
일반 아파트의 경우 비싸면 다른 물건을 고르면 된다.
● 하지만 조망 아파트는 사려는 사람이 원하는 조망이 그 아파트밖에
없으면 어쩔 수 없이 파는 사람이 부르는 값에 사야 하는 경우가 생긴다.
특수한 수급 상황 때문에 값이 올라간다.
간혹 ‘호가 거품’이 형성되는 것도 이 때문이다. 조망 프리미엄의
원조는 강이다.
● 그 중에서도 한강을 보는 아파트의 값은 매우 비싸다. 요즘에는 강
못지않게 산과 공원, 골프장 조망이 인기를 끈다.
삭막한 도시에서 녹색 환경을 접할 수 있다면 주거비용을 기꺼이 더
치르겠다는 소비자가 늘고 있다.
한 부동산정보업체의 설문조사 결과를 보니 살고 싶은 아파트로
응답자의 47%가 ‘강이나 호수를 볼 수 있는 아파트’를 꼽았으며
산(26%), 공원(18%) 조망아파트가 뒤를 이었다.
◇멀티(multi)조망은 가치도 멀티
● 산이나 강을 함께 볼 수 있는 ‘멀티조망’ 단지는 조망 프리미엄이
더 높다. 서울 동작구 본동 한신휴아파트는 고층 일부에서 한강과 함께
사육신묘지공원, 상도근린공원을 볼 수 있다.
서울 성동구 금호 11구역에 들어서는 대우푸르지오는 전체의 30%가
한강을 내려다볼 수 있으며, 일부 층에서는 달맞이공원과 응봉산공원을
볼 수 있다.
● 초고층 주상복합 아파트에서도 ‘멀티조망’이 강조되고 있다.
서울 양천구 목동 현대하이페리온은 높은 층에서 한강과 파리공원,
오목공원을 모두 볼 수 있는 가구와 조망이 전혀 없는 가구 간의
시세차가 매우 크다.
● 청약 과열로 눈길을 끌었던 서울 광진구 자양동의 주상복합아파트
더샵스타시티는 고층 일부의 경우 남쪽으로는 한강을, 서쪽으로는
뚝섬숲을, 북쪽으로는 어린이대공원을, 동쪽으로는 아차산을 볼수있다.
남양주시 와부읍 두산위브도 한강만 보이는 가구와 한강과 검단산을
함께 조망할 수 있는 가구의 시세차가 수천만 원에 이른다.
⑤내 목적대로 행하라
● 부동산은 개인의 목적과 자금사정이 모두 다르다.
같은 부동산을 놓고도 각자의 입장에 따라 해답은 달라진다.
서 있는 위치에 따라 부동산을 보는 시각도 다르다.
값이 오르내리는 것도 개인의 입장에 따라 받아들이는 강도가 틀리다.
● 한 부동산을 둘러싸고 부자와 서민이 판단하는 매매 기준과 방식은
천양지차다.부자들이야 선택의 폭이 넓다.
일반인들은 늘 고민이다.
구입하고 싶은 부동산이 있어도 자금이 부족해 사지 못할 때가 많다.
각박한 살림을 쪼개 내 집 마련이나 투자계획을 세운다는 것은 말처럼
쉬운 일은 아니다.값이 내려도 서민 주택이 더 많이 내린다.
● 돈 많은 사람들은 부동산 시장이 호황이면 자산을 불릴 수 있는
기회를 맞는다.시쳇말로 돈이 돈을 벌어준다. 늘 그런 것은 아니지만
부자들의 부(富)는 서민들의 아픔을 수반하기도 한다.
물론 부자들이 부동산 시장에서 늘 성공하는 것은 아니다.
분석하지 않고 돈만 믿고 덤비다가 낭패를 보는 사례도 적잖다.
● 투자에서 돈의 규모는 절대적인 기준이 아니다. 적은 돈으로도
얼마든지 재산을 불릴 수 있다.
자금의 적고 많음보다는 대응 방식이 중요하다.
각자의 입장과 목적에 따라 현명히 대처할 때 내 집 마련도 하고 자산도
키울 수 있는 길이 열린다.
◇왜 사야 하는가 : 목적 파악하기
● 개미들은 부동산을 매매할 때 반드시 자신의 기준과 위치를 짚어
보아야 한다.집이면 집, 상가면 상가 등 부동산 하나에 매달려야 하는
개미들은 목적을 뚜렷이 해야 한다. 이는 어쩌면 상식이다.
하지만 해답은 단순한 곳에 있다.
이 단순한 상식을 지키느냐, 소홀히 하느냐에 따라 열매는 전혀 다른
색깔과 맛으로 다가온다.
● 지피지기(知彼知己)면 백전불태(百戰不殆)라는 고사성어가 있다.
나를 알고 대처하면 작으나마 내 집도 마련하고, 계획한 목표를 이룰
수 있다.남들이 어느 부동산으로 돈을 벌었다고 해서 누구나 그
부동산으로 재산을 불릴 수 있는 것은 아니다.
● 집을 살 때나 새 아파트를 분양받을 때나 마찬가지다.
중장기적인 여유를 둔 실수요 목적인가, 투자 목적인가를 먼저 정해야
한다. 실수요와 투자는 동전의 앞뒤처럼 무 자르듯 구분하기 어렵지만,
어느 쪽의 비중이 더 큰가에 따라 대처 방식과 결과는 사뭇 달라진다.
● 똑 같은 부동산을 사고도 어떤 이는 손해를 보고, 어떤 이는
1천만원을 남기고, 어떤 이는 1억 원을 번다.
스스로의 위치와 목적을 진단하지도 않고 부동산값이 어떻게 될지,
언제 팔고 언제 사야 할지를 고민하는 것은 순서가 뒤바뀐 것이다.
어차피 예측은 불가능하고 무의미하다.
매매는 점을 치는 일이 아니다.
◇얼마나 갖고 있는가 : 자금계획 세우기
● 스스로를 진단했다면 다음은 자금 계획을 세워야 한다.
내가 조달할 수 있는 돈은 얼마인지, 언제까지 운용할 수 있는지를
확인해야 한다. 부동산 매매에 있어서 값이 오를지 내릴지 잘 몰라서
실패한 경우는 그리 많지 않다.
그보다는 자신의 자금 운용 계획을 잘못 세워 매매를 그르치는 사례가
더 많다.
● 서울 자양동의 A씨.
그는 값이 오를 만한 부동산을 고르는 데 남다른 눈이 있었다.
그러나 실제로는 큰 수익을 내지 못했다.
상품을 잘 고르기는 하는데 자금운용계획이 부실했고, 분수에 넘치는
빚을 내서 투자했다.
● A씨는 부동산을 오래 들고 있지 못했다.
값이 더 오를 것으로 짐작하면서도 심적 부담을 느껴 팔아야 했다.
게다가 A씨는 남의 떡을 크게 보았다.
하나의 부동산을 구입하고 나면 금방 다른 부동산에 관심을 가졌다.
오랫동안 보유하면 되는 데도, 바꿔 타고 싶은 욕심에 소중한 물건을
쉽게 버렸다.
● 한마디로 A씨의 투자 방식은 ‘속빈 강정’이다.
그가 부동산시장을 몰라서가 아니다.
자신의 자금사정에 맞춰 현실적인 자금운용계획을 세우지 않은 것과,
남의 떡을 크게 보는 욕심에서 비롯된 결과다.
● 일반인들이 자금 계획을 마련할 때는 현실의 토대 위에서 해야 한다.
추상적이거나 막연해서는 안 된다.
실제 거래 시 중도금과 잔금을 언제 결재할 수 있는가를 미리 정해야
한다. 돈이 많다 해도 내 마음대로 운용할 수 있는 처지가 아니면
소용이 없다. 그렇지 않으면 원하고자 하는 물건을 찜해 놓고도 내
것으로 만들지 못한다.
⑥블루 프리미엄에 투자
● 한강을 바라볼 수 있는 아파트는 교통여건이 무난하고, 주변에
편의시설이 많다.
다리 하나를 건너면 강남으로 오갈 수 있고, 한강 둔치와 한강시민
공원을 이용할 수 있다.
그렇다고 한강변 아파트가 장점만 있는 것은 아니다.
● 한강변을 따라 강변도로가 있는데, 여기서 올라오는 먼지와 차량
소음이 만만찮다는 지적도 있다.
또 한강변 단지 뒤편은 낙후 지역이나 철도가 지나는 곳이 많아 주거
환경이 말끔하지 않은 게 옥에 티다.
◇남향으로 한강을 볼 수 있는 아파트
● 서울 강남의 압구정동 아파트촌이 개발되던 시절에는 강남이 한강
조망 아파트의 대명사로 여겨졌다.
그러나 실제 한강을 제대로 볼 수 있는 곳은 강남이 아닌 강북이다.
남향을 선호하는 우리의 주거문화에 비추어 강남의 아파트에서는
남향과 한강 조망이라는 두 장점을 충족하기 어렵다.
● 강북에는 두 요건을 갖춘 아파트가 많다.
특히 용산구와 광진구, 마포구 일대는 한강 조망 아파트가 몰려 있다.
한강변 주택 시장을 이끄는 남향 아파트는
▷용산구 동부이촌동 한남동 산천동 ▷성동구 옥수동 금호동 자양동
▷광진구 구의동 광장동 ▷마포구 신정동 현석동 용강동 도화동 등에
포진해 있다.
● 용산구 동부이촌동의 LG자이와 삼성강변아파트는 한강변 아파트
중에서 고급 단지로 꼽힌다.
단지 규모가 비교적 크고, 인기 브랜드를 붙인 새 아파트라는 점에서
여유 계층의 선호도가 높다. 외국인들이 많이 사는 곳이어서 외국인을
대상으로 임대사업하기에도 알맞다.
용산구 한남동의 새 아파트인 현대홈타운과 현대하이페리온도 고급
주거단지다.
● 광진구 구의동의 현대프라임은 한강변 아파트의 원조 격이다.
마포구의 한강변 아파트로는 신정동 LG아파트와 용강동 삼성래미안,
현석동 밤섬현대 등이 있다.
성동구에는 한강변 아파트가 즐비하다.
옥수동, 금호동, 응봉동, 자양동 일대가 한강 조망을 확보한 신흥
주거지다.
이 지역은 대부분 재개발구역으로 지대가 높아 한강을 내려다보고
있다.한강변을 따라 재건축 바람이 불고 있는 자양동 일대에는
현대타운이 형성되고 있다