별 헤는 밤 2012.09.22 21:38 답글 | 신고
일상의 행복
중략
잡설 수준이지만 서울지방 부동산 개설 글 전.
더 잡설 수준의 글. 쪼금 전체, 균형, 입체적 관점으로 다 조금 구체, 세부적으로 몇 자 적어 본다.
2009년부터 작년까지 2~3년여 활황장 경험했던, 부산 발 지방 부동산 시장.
그 2~3년을 제외하고 역버블, 거품 여지의 가격 불구 부산 지방은 1990년 이후 장기적으로, 2000년 대 초, 간간이 산들바람 섞여 있었지만 쭉 찬바람 불어 누구도 관심이 없었던 부동산 시장이었다.
특히 2004~2005년 이후 부산 지방은 [분양 무덤]으로 소문나 2009년까지 주택 공급량이 급감했었다.
그러나 낙후도, 인구 감소 등 각종 지표에서 최악을 자랑하던 부산은 이제부터는 크게 달라지게 될 것이다.
2005년 이후 부산 지방은 북항 재개발, 동부산 관광단지, 서부산 각종 개발 사업, 24시 관문 공항 등등 시범 케이스 지역에 포함되었기 때문이다.
더하여 리먼 사태 후 세계, 국민경제의 급격한 회복. 행정수도, 혁신, 기업도시 이전과 지하철, 트램, 유람선, 해상, 육상 케이블 카 등등의 대중교통, 교량, 공원 등등의 각종 개발호재, 해양 레저, 휴양, 레포츠, 문화, 쇼핑, 의료 등 첨단 서비스 산업, 동시다발적 각종 주택 재정비 사업 등등도 추가되었기에 지역 산업 등 발전과 각종 기반 시설을 포함한 도시, 주거환경의 발전은 전국 최고를 자랑하게 될 것이다.
비록 상기한 각종 과제들이 완성될 때까지 10년, 20년, 30년이 소요될 것이기에, 그 부수, 반사적 효과에 불과할지언정 부동산 시장, 집값 상승도 오래 걸릴 수 있어도 전국 최고를 스스로 증명하게 될 것이다.
특히, 북항 재개발 주변 지역과 대연 내륙 지방, 대연, 남천 해변가, 시민공원 주변 지역 등 시범, 준 시범 소지역의 발전과 집값 상승은 더욱 현저해질 것이다.
중기적으로도 부산 집값은 지난 1차 상승기 때나 낙후된 일부 지방의 특정 소지역처럼,
개발 보상금 수요, 서울 등 타지방 투기적 원정투자자 가세, 집값 오르자 따라 장가 기식 벤드 왜건 효과, 서울 강남처럼 남천, 대연 일대의 재건축, 재개발 이주 수요 등등까지 추가되어 많이 오를 수 있을 것이다.
언제, 얼마만큼 상승 가능할까?
현재 부산의 평균 집값은 고가 아파트값을 기준으로 해도, 극소수 예외를 제외하고,
서민, 중산층들이 선호하는 부산의 전용 18, 25평, 24평, 33평 아파트값은 각각 1억, 2억대로 서울 강남 지방 등 아파트값에 이에 비해 새 발의 피에 불과하지만 몇 년 후 2차 그 이후의 3차 상승기에는 더욱 급격하게 상승하게 될 것이다.
부산 부동산 재침체기인 현재의 부산 집값은 지난 1차 상승기의 상승분을 많이 반납한 상태지만,
몇 년 후 있을 부산 부동산 2차 상승기, 혹은 10년 후인 2022년에는 너그들이 상상할 수 없는 가격대를 스스로 증명하게 될 것이다.
이하, 그들이 은퇴 준비를 시작할 10~15년 후가 되겠지만,
서울 사는 달빛단과 별빛단 중 일부 3040 애들이 펜트하우스 등 노후 세컨드 하우스로 관심을 가지고 있는 지역에 대해 보다 구체적인 예를 들어본다.
가격과 상관없이 그들이 관심을 가지는 부산의 주택은 풍부한 녹지 등 수려한 자연환경과 산책 거리의 산, 강, 하천 등 수변지역은 기본이고,
서울에서는 절대 가질 수 없는 산보 거리의 도심 해변, 항만, 워터 프런트 해변,
그리고 마치 조용하고 품격 있는 세계의 도심 해변 고급 호텔처럼 주변 건물, 교량 등의 조망 간섭이 없거나 적은 영구 오션 뷰, 영구 비치 뷰, 영구 워터 프런트 뷰 겸유 고급 주택들이다.
보다 더 구체적으로, 주거 시설이 가능하다면 롯데 타워 주거시설, 마린 시티 내 기존 주상복합 등은 너무 번잡하거나 녹지 시설이 부족하여 제외했더라.
이하, 부산 도심 해변 지역이 20년 후 동일한 품질의 40층으로 재정비된다는 가정 하에 펜트하우스를 기준으로,
그들의 판단, 선택 기준 및 우선순위 지역, 아파트를 예시해 본다.
삼익비치, 삼익 타워, 뉴 비치, 대연 비치, 대연 비치 맞은편 용호만 매립지, 대연 혁신지구 일대와 남천 1, 2구역 재개발 지역, 나아가 삼익 빌라, 협진 태양, 우성 보라, 남천 보라, 대연 반도 등등까지 고급 새 아파트 3만여 가구가 마치 한 단지처럼 재정비되어 자체 녹지를 포함하여 광활한 공원, 녹지와 워트 프런트 해변 공간 및 영구 오션뷰, 워터 프런트 뷰까지 모두 가능한 지역이 그들의 최우선 고려, 관심 지역이었다.
향후 5천여 가구의 고급 새 아파트로 재정비될 마린시티 대우, 경남 마리나 지역도 검토 대상이었으나 상기한 대연, 남천 해변 지역에 비해 현저한 녹지, 해변 공간 부족은 물론이고 마린시티 아이파크, 더 제니스 등등 주변의 초고층 주상 복합에 포위되어 영구 비치 뷰는 물론이고 영구 워트 프런트 뷰나 영구 오션 뷰조차 확보할 수 없다 판단했기에 과감하게 제외했더라.
상기한 최우선 고려 지역의 아파트 군들 중에서도 자체 녹지나 보안에 문제가 있는 중소형 단지도 제외했고,
또 모두 장차 40층으로 재정비된다 가정하에, 최상층 펜트하우스조차 언덕 위에 있어 사실상 45층이 될 삼익 타워, 삼익 비치, 대연 비치, 대연 비치 맞은편 용호만 주상 복합, 남천 보라 등 소형 주택 단지들에 둘러 쌓여지는 것은 물론 상호 조망, 일조 간섭에다 기존의 남천 하늘채, 대연 혁신, 남천 동원 등의 기존 아파트에도 포위되어 황령산, 금련산 조망조차 쉽지 않은 뉴 비치, 남천 1, 2 구역조차 과감하게 제외했더라.
아마도 그들은 10~20년 후 세컨드하우스로, 영구 오션뷰, 비치 뷰, 워터 프런트 뷰 3개가 가능한 일부 삼익 비치, 삼익 타워의 펜트하우스나 영구 오션 뷰, 워터 프런트 뷰에다 인접 부경대, 경성대, 대연 수목원, 유엔 묘지 등 광활한 도심 녹지 영구 조망권과 원거리 북항, 남항의 조망까지 가능한 대연 비치 펜트하우스 중에서 하나를 선택하게 될 것 같다.
그럼, 10~20년 후 상기한 조건들 모두를 구비한 후보군 집값, 혹은 그 일부를 구비할 후보군들의 집값은?
그 조건을 구비할 수 없을지라도, 앞으로 부산은 물론 낙후된 전국 지방의 집값 상승을 넉넉하게 견인할 가장 유력한 지역은 어디며 또 그 지역의 집값은 얼마나 많이 오를 수 있을까?
이하는 그 예측, 전망의 편의를 위해 일부 부산 아파트들의 중기적 전망이다.
예컨대, 현재 미분양 상태인 대연 혁신 힐스테이트, 광안 쌍용, 조만간 분양할 해운대 자이, 대연 2구역 캐슬, 사직 캐슬, 장전 래미안 등등의 새 아파트들의 가격, 분양권 프리미엄은 그리 오래지 않아 최소 수억은 오를 것이다.
센텀 파크, 삼익 비치, 대우 마리나, 삼익 타워, 대연 비치, 뉴 비치, 수영 현대, 삼호 가든, 동래 럭키, 대신 삼익 등등의 헌 아파트들의 가격은 지금 너그들이 상상조차 할 수 없을 정도로 많이 오르게 될 것이다.
보다 구체적으로, 전용 25평, 33평 최고가를 기준으로 예들 들어 본다.
부산 부동산 시장이 2015년부터 2018년까지 다시 활성화된다고 가정할 때 지금 가격의 두세 배인 6~8억,
만약 2020년까지 계속 활성화된다면 7~10억은 가능할 것이다.
전월세 가도 마찬가지다.
서민들의 피눈물, 부산의 전월세 가는 집값 오름의 배에 달할 정도로 지난 4년 이상 폭등 수준이었다.
그럼에도 불구하고 더 오를 수 있을까?
영원히 오를 수는 없겠지만, 부산 부동산 2차 상승기 내 상기한 대연 혁신 등 새 아파트 전세가는 33평 기준으로 지금의 집값 거의 두 배 수준인 4~5억은 충분히 가능할 것이다.
구체, 세부적인 사례에 대해 후술하겠지만, 현재 지하철, 공원 등 문화시설, 바다, 강, 산 등 끝내 지주는 조망 등등 불구하고 부산 부동산 가격 꿈적도 안 하는, 심지어 하락하고 있을 정도로, 존나게 엉덩이가 무거운 낙후된 전국 지방 부동산 시장인 데 말이 안 되는 소리 같지?
낙후된 지방 부동산 지난 1차 상승기 때처럼, 선발 부산, 대전, 경남 등에서 달콤한 투기 맛을 본 부산 등 투기꾼까지 외부 투자자들이 대구, 울산, 광주, 충청 등등의 지방에 원정 투기에 가세하여 더 무거운 다른 지방까지 가격 평준화 상승을 이끈 주요 원인 중 하나가 되었던 것처럼..
본 글처럼 부산 부동산 시장은 엉덩이가 무겁기에 외지, 원정 투기꾼 역할과 그 밴드왜건 효과가 없으면 중기적 부산 집값 상승조차 쉽지 않을 것이다.
그러나 아직도 부산을 포함한 낙후된 지방의 집값은 워낙 저가에다 전세 비중 높아 오천만, 일억 원으로 전세를 끼고 아파트 몇 채 구입이 가능할 수 있으니...