"기획부동산, 당하는 사람 따로 있다"

[빛고을]

삼흥, 21세기컨설팅 등 한때 맹위를 떨치던 부동산회사의 이름은 연관이 되어 있던, 들어는 봤지만 기억에 남아있지 않던 간에 토지에 관심 있는 사람들은 누구나 한번쯤은 들어봤을 것이다. 수없는 텔레마케터의 전화에 부지불식간 연관이 되었을 것이다. 이들은 알려진 것만 수천억 원에 달하는 피해자를 양산했다. 알려진 것이 그러하고, 알려지지 않는 피해자와 그 아류에 있다가 새로이 회사를 차려 피해를 본 사람들의 규모까지 따진다면 아마도 몇 조원에 달하는 피해자가 있지 않을까라는 상상이 든다. 이렇듯 많은 피해자를 양산시킨 곳이 소위 기획부동산이라 일컫는 회사들이다.

부동산 가공해 새 수익 창출하는게 기획부동산은 기획의 사전적 의미는 '일을 꾀하여 계획함’이다. 부동산이 자연, 생산도구 등의 의미를 가지고 있지만 경제학적으로 현재는 ‘자산’으로서의 부동산이 흔히 이야기 하는 부동산의 일반적 개념으로 자리 잡고 있다. 자산으로서 부동산의 의미는 투자적 입장에서 자산을 불리는 수단임을 의미한다. 부동산으로 자산을 불리는 방법이야 여러 가지가 있을 수 있다. 단순히 ‘사고팔아’ 수익을 남기는 것이 가장 대중화되고 일반적 방법일 수 있겠지만 보다 높은 수익을 창출하기 위해서는 말 그대로 ‘기획’이 가미가 되어야 한다.

예를 들어 계획관리지역 토지를 단순하게 매각할 경우에는 매매차익만 생기지만 여기에 아파트나 공장을 지어 분양할 경우에는 더 큰 수익을 창출할 수도 있게 된다. 상가를 비롯한 여러 공작물을 건축하는 것도 기획이요, 토지를 개발하여 매각하는 것도 기획이다. 즉, 부동산을 가공하여 새로운 수익을 창출해 부를 늘리는 것이 참된 의미의 ‘기획부동산’이라고 할 수 있다. 하지만 시장에서는 불리는 기획부동산은 위의 의미와는 전혀 다른 방향으로 인식되어 오고 있다. 그들은 토지를 분할(또는 공유지분)으로 매각하는 것이 주된 목적이고, ‘싸게 매입하여 비싸게 파는 것“이 주된 수익창출 방법이다.

기획한다는 의미는 ’토지를 싸게 매입해 어떻게 분할 또는 나눠서(공유지분을 일컬음) 매각할까?‘에 대한 답을 내오고 그렇게 행동하는 것을 의미한다. 따라서 기획은 내 자신의 부동산에 대해 수익을 높이는 것이 아닌 기획부동산이라는 회사의 이익을 남기기 위한 기획으로 전락해 있는 상황이다. 이익을 남기기 위해 회사는 사활을 걸고 싼 매물을 구할 수밖에 없다. 법인세를 비롯해 각종 세금을 내야하고, 임대료나 경비지급, 그리고, 인포메이션 근무자, 답사담당자, 총무담당자, 텔레마케터, 이들을 관리하는 부장(팀장), 실장, 이사, 사장, 그리고 회장에 이르기까지 3.3㎡를 매각하면 모두의 수당이 들어 있다.

따라서 이러한 구조를 맞추기 위해서는 당연히 매매차익이 많아야 한다. 매매차익이 많이 남기기 위해서 무한정 땅값을 높일 수 없기 때문에 가급적 싸게 땅을 매입해야 한다. 개발가능성보다는 싼 땅이 우선할 수밖에 상황이다. 그렇다면 아무 지역이나 선정할까? 지역적 선택은 반드시 호재가 많은 곳을 선정한다. 이유는 간단하다. ‘대박의 꿈’이다. 땅 투자는 ‘불패’ ‘대박’의 단어와 일치된 이미지를 남긴 것은 그동안 한국사회가 걸어온 길에서 파생된 그림자이고, 이것이 투자자들을 땅투자로 이끄는 바닥의 기조라고 해도 크게 과언을 아닐 것이다.

그렇기 때문에 각종 호재로 즐비한 지역을 선택하는 것이

‘대박의 꿈’을 쫓는 사람들에게는 최적의 브리핑(땅값이 크게 상승할 수밖에 없는 이유) 재료가 될 수 있는 것이다. 그래서 호재가 많은 지역을 선택할 수밖에 없다. 최근 경춘고속도로 개통과 경춘선 개통을 앞두고 노선이 지나는 가평, 강촌 등이 주된 사업지역이 되는 것이 이러한 이유에서다. 토지거래허가구역은 절대 매입할 수가 없다. 왜냐면 매각이 어렵기 때문이다. 농지도 할 수 없다. 농지는 법인이 매입할 수가 없기 때문이다. 그래서 나온 것이 영농조합 등의 다양한 외피를 둘러쓴 변종회사가 나온 것이다.(모든 회사가 그런 것은 아니지만)

이천이나 여주 땅을 팔면서 덕소나 분당의 역사 주변을 거론하는 것이 ‘대박의 꿈’ 실체다. 여주역사 예정지에 지금 70만~100만원에 매입해 놓으면 나중에 덕소역 근처의 상업지처럼 1000만원도 넘을 것이라는 것이 순진한 텔러마케터들의 설명이다. 비교대상물에 대한 정확한 근거 없이 상급임원이 설명하라는대로 설득당해(엄밀히 따지면 주입식) 그냥 브리핑을 진행하고, 이는 새로운 피해자를 만들어 내고 있다. 개발가능한 토지를 도로지분에 대해 추후에 문제없이 진행할 수 있게 정리해주고, 개별등기를 해 준다면야 가격이 다소간 비싸더라도 재산권을 행사할 수 있어 크게 문제가 되지 않을수도 있지만

그렇지 못한 토지들이 태반이기에 많은 기획부동산들이 피해자를 만들어 내는 것이다. 언론과 수많은 사람들이 기획부동산에 의한 피해를 당부하고 있음에도 계약서는 지금도 써지고 있고, 앞으로도 당분간 써질 것이다. 어떤 사람들이 주로 당하게 될까? 필자가 지금까지 컨설팅을 진행하면서 유형을 살펴보면 다음과 같은 사람들이 주로 피해를 많이 입는다.

첫째는 토지에 대해 문외한이다. 땅에 대해 알면 기획부동산에서 소개하는 유형의 땅을 살래야 살수가 없다. 필자가 상담해본 바에 의하면 용도지역과 지목을 구분하지 못하고, 지적도 보는 법도 모르고, 심지어 땅의 위치까지도 모르는 사람도 있었다. 땅에 대한 지식을 가지고 있는 사람은 개발가능성, 시세검토 등을 해보면 매입 불가 판정이 나올 수밖에 없으니 초보 투자자들이 주로 걸려 들 수밖에 없다.

둘째, 나이는 40대 안팎이 많다. 이 나이는 어느 정도 사회적 자리를 잡고, 작은 여유자금이 생기는 시기다. 그래서 대박의 꿈을 안고 토지시장에 뛰어든다.

셋째, 금액은 1억원 내외의 소액투자가 주를 이룬다. 큰 자금을 움직이는 사람들은 전화로 연락을 받아 투자하지를 않는다. 또한 부동산투자의 경험이 많아 피해를 당할 가능성이 크게 줄어든다. 기획부동산에 의해 토지를 매입하는 사람들은 1,000만~2,000만원의 소액자금도 포함되어 있다. 이 경우 대부분 지분투자인데 50평도 안되는 땅을 가진 사람들도 있다. 땅투자에 대한 정확한 인식이 없다고 볼 수밖에 없는 경우가 많다.

넷째, 주로 지인의 소개로 매입한다. 이는 텔레마케터들을 이용하는 회사의 속성이다. 보통 텔레마케터들이 120만~150만원의 월급을 받는데, 3개월 정도까지는 회사에서 기다려 주지만 그 이후에는 토지매각에 대해 다그칠 수밖에 없고, 그럴 때는 연고를 통한 토지매각을 종용한다.

다섯째, 잔금 전까지 주변에 잘 알리지 않는다. 계약을 해 놓고서 주변에 있는 사람들이나 해당 지역 중개업소에 전화하면 계약이 깨질 확률이 100%에 근접할 만큼 높아질 수밖에 없다. 그렇기 때문에 회사에서는 투자자에게 주변에 알리지 말 것과 가급적 빠른 잔금을 이야기한다. 이를 위해 매매대금을 깍아주기도 한다. 잔금을 치루고 나면 대응할 수 있는 방법이 없기 때문이다. 토지를 매입할 때 위의 유형에 해당된다면 꼭 다시 한 번 짚고 매입하자! 그래야 문제 없이 토지를 매입하고, 자신의 재산을 지킬 수 있다.

[진주;]

우리 여동생도 기획부동산의 꾀임에 넘어가 아무 쓸모도 없는 땅을 매입해, 몇년을 팔리지도 않고 세금만 내면서 방치하고 있답니다.

[실타레]

무조건 속지 말아야 합니다. 뭐든 좋다면(전망이 좋으면) 자기들이 하지 왜 남에게 권할까? 하고 의심하는게 상책입니다.

[소리.]

잘 알겟습니다~~

[뿅샘]

부동산 구입시 주의점 1 등기열람 근저당 집주인의 신용 지목 확인 군사보호지역 수질보호 그린벨트 ㅁ맹지 전 답 관리지역 산지 경사도 길 재개발관계 도시계획 도로 학군 맬리트 지가상승 학군 주위에 협오시설가부 주위 지기시세 역세권 조망권 운하 자전거도로 주위에 이웃사춘 문화시설 고속도로 진입로나 도로 끝나는 유원지 예 소레포구 춘천가도 대학생들이 엠티가는 곳 영종도 무의도 왕산 을왕리 경제자유지역 길상면 청라 송도 외국은 드바이 10년전에 첫차를타고 막차에매도하세요 지형 풍수지리 수맥 취미 적성 특기 열령대 같은사람끼리 모여살기 웰빙 산좋고 물맑고 자연이 숨쉬는 피톤치드 편백나무 들녘에 실개천이 휘돌아 바다

[맑은햇살]

늘 신중하게 생각하고 한번쯤은 뒤 돌아 봐야겠지요..좋은 글 올려 주셔서 감사합니다...

[한소녀]

이곳에 오신 님들 꼭 한번쯤은 읽어 보심이 좋을듯 합니다. 우리들에게 유익한 정보 감사 합니다.

[은숙]

나에게도 이런 전화가 가끔 오지요..ㅎㅎ 그냥 듣고만 있으면 ... 여보세요? 부르고 안달을 하는데... 내가 공인 중개사거든요? 하면 아 그러세요~? 그래도... 미련을 떠는데 그렇게 좋은거는 당신이 다 하세요~~ 하고 끊는다..^*^

[고미]

많이 배우고 갑니다 감사^^*

[아로아21]

알려주심에 감사드립니다