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"재건축은 반포·개포…재개발은 한남·장위 관심" 하반기 분야별 전망③재건축·재개발

중앙일보조인스랜드 | 황의영 | 입력 2015.06.24 06:00

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올 상반기 재건축·재개발 시장 성적표는 '맑음'이었다. 전반적으로 사업 진행 속도가 빨라졌고 긴 침체 국면에 빠졌던 사업이 곳곳에서 재개됐다. 일반분양에 들어간 단지들은 양호한 청약 성적을 거뒀다. 주택시장이 본격적으로 기지개를 켠 데다 정부의 잇단 규제 완화책으로 재개발·재건축 시장 여건이 좋아지면서다.

하반기 시장은 어떻게 움직일까. 결론부터 말하면 상반기와 비슷한 흐름을 보일 것으로 전망된다. 주택시장 호조세가 이어지는 등 상반기와 시장 상황이 크게 다르지 않을 것으로 예상되기 떄문이다.

부동산 전문가들은 "상반기는 재건축 사업이 활발했다고 한다면 하반기는 재개발 시장의 움직임이 두드러질 것"이라고 내다봤다. 다만 지역·단지별 온도차는 클 전망이다.

"상반기와 비슷한 흐름 보일 것"

재건축 시장은 지난해 말 정부가 관련 규제를 잇따라 푼 이후 회복 조짐을 보였다. 대표적인 게 '부동산 3법'이다. 재건축으로 번 돈을 환수해 가는 초과이익 환수제를 2017년까지 유예하고, 보유한 주택 수만큼 새 아파트를 받을 수 있게 했다.

민간택지는 분양가 상한제 대상에서 제외해 재건축 단지의 사업성을 개선했다. 일반분양 분양가를 올려 조합원 수익을 늘릴 수 있게 된 것이다. 실제로 지난 4월 민간택지 내 분양가 상한제가 폐지되자 가락시영·개포주공 같은 재건축 단지는 분양가 인상을 검토하고 있다.

시장이 살아나면서 재건축 아파트값도 올랐다. 부동산114에 따르면 상반기 서울 재건축 아파트값은 평균 3.7% 올랐다. '강남 4구'인 강동(4.9%), 서초(4.1%), 송파(3.7%), 강남(3.6%) 등이 강세를 보였다. 집값이 많이 오른 단지를 살펴보면 시공사 선정, 관리처분계획 인가 등 사업추진에 속도를 내고 있다는 공통점이 있다.

6월로 접어들면서 중동호흡기증후군(MERS·메르스) 여파에 분위기가 시들해지긴 했지만, 전체 흐름을 보면 거래가 살아났고 가격도 오름세를 보였다.

하반기에도 현재의 가격 안정세를 유지하면서 단지별 호재에 따라 가격 등락을 반복할 것으로 보인다. 지난 5월 말부터 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되고 저금리 기조가 이어지고 있어 투자심리는 괜찮다.

전문가들은 서울 강남 재건축을 유망 단지로 꼽는다. 시공사 선정을 준비 중인 서초구 반포주공1단지를 비롯해 일반분양을 앞둔 가락시영, 개포주공 등이 주목받고 있다. 주택 수요가 많고 사업성이 좋은 편이어서다.

재개발 시장 전망도 긍정적인 편이다. 규제 완화와 저금리 등의 영향으로 주택시장이 활기를 띠면서 서울 강북 재개발 지역에도 수요자들이 몰리고 있다. 북아현뉴타운·장위뉴타운 등 침체를 겪었던 사업장이 잇따라 분양 흥행에 성공한 것이 그 예다.

최근 서울시가 출구전략(주민들이 원하면 사업 해제)에 속도를 내면서 사업을 접지 않고 순항하는 구역의 희소성이 커졌다. 특히 사업 속도가 빠르고 입지여건이 괜찮은 곳은 투자 수요가 많을 것으로 예상된다.

재건축·재개발 컨설팅업체인 J&K도시정비의 백준 대표는 "연내 사업시행 인가를 받을 것으로 보이는 한남뉴타운 3구역 등이 관심을 끌 것"이라며 "관리처분을 준비 중이거나 인가를 받은 장위·상계뉴타운도 눈여겨 볼 만하다"고 말했다.

▲ 서울 강남권의 대표 재건축 단지인 강남구 개포주공 전경.

사업 속도·시공사 브랜드 확인해야

재건축·재개발 모두 투자의 승패는 사업 속도에 달려 있다. 사업이 불확실한 아파트나 구역보다 조합을 설립해 사업이 본궤도에 오른 곳이 낫다는 설명이다. 사업의 안정성이 높아야 가격이 오를 가능성이 커서다.

시공사를 선정한 단지의 경우 시공사의 브랜드 인지도가 높은지 여부도 확인해야 한다. 아파트 브랜드가 향후 아파트 값에 직접적인 영향을 주기 때문이다.

이들 사업은 이해관계가 워낙 첨예하다 보니 사업진행이 예상보다 더딜 수 있다는 점도 투자 때 고려해야 한다. 대개 조합설립 추진 시기부터 입주하는 시점까지 10년 이상 걸리기도 한다. 같은 지역에 있는 단지라 해도 사업 속도나 조합원 찬반 여론 등에 따라 사업성이 다른 만큼 꼼꼼히 따져보는 게 좋다.

이 때문에 단기 시세차익을 노리고 투자하다간 손해를 입을 수 있어 무리하게 대출을 받지 않는 선에서 장기적인 시각으로 접근하는 게 좋다고 전문가들은 조언한다.