선순위 가등기, 권리분석 방법과 담보가등기와의 구별

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[경매칼럼] 선순위 가등기, 권리분석 방법과 담보가등기와의 구별  - K그로우

[K그로우 전문가 칼럼=이주현 지지옥션 선임연구원] 경매 부동산 권리분석 중 가등기는 어떤 권리의 순위를 보전하기 위한 임시적인 권리로서 가등기만으로는 어떠한 효력도 발생하지 않는다.

하지만 가등기권자가 본등기를 한 때에는 그 가등기 시점으로 소급해 권리의 순위를 지킬 수 있는 장점이 있다.

예로 부동산 매매계약 시 짧게는 3개월 후 또는 그 이상의 날짜로 잔금지급일을 정할 수 있다. 이때 기간이 길수록 부동산 매도인이 제3자에게 이중매매를 할 수 있는 위험성도 높아지게 된다.

따라서 계약금을 지급한 매수인은 불안한 마음을 갖고 지낼 수 밖에 없는데 이를 방지하기 위해서 매도인과 매수인이 협의해 가등기라는 권리를 설정하면 된다.

만약 가등기를 설정한 뒤에 매도인이 다른 사람에게 이중매매를 시도하더라도 기존 매수인은 가등기에 기한 본등기를 함으로써 소유권을 정상적으로 취득할 수 있게 된다. 이를 소유권이전청구권보전을 위한 가등기 또는 순위보전 가등기라고 한다.

한편 금전을 빌려주고 그 채권을 담보하기 위해 부동산에 가등기를 하는 경우도 있다. 저당권과 비슷한 효력이 있는 이 가등기는 담보가등기라고 한다.

경매 부동산의 등기부등본상 소유권이전청구권보전을 위한 가등기가 가장 먼저 설정돼 있다면 낙찰로 인해 말소되지 않기 때문에 주의가 필요하다. 또 그 가등기권자가 본등기 할 경우에는 낙찰자는 소유권을 잃게 되므로 위험성이 높은 경매물건으로 분류된다.

선순위로 등기된 가등기가 저당권과 비슷한 효력이 있는 담보가등기일 경우에는 낙찰로 소멸되기 때문에 크게 신경 쓸 부분은 아니다.

문제는 등기부등본에 나타난 가등기가 순위보전을 위한 가등기인지 아니면 담보가등기인지 명확하게 구별되지 않는다는 점이다. 따라서 입찰자 스스로 이 두 가지를 구별해야 하는 게 중요하다.

우선 법원에 접수된 문건처리 내역을 확인해야 한다.

부동산에 선순위 가등기가 있을 경우 법원에서는 가등기권자에게 '그 가등기가 담보가등기인 때에는 그 내용 및 채권의 존재 여부나 원인, 금액 등을 신고하고 담보가등기가 아닌 경우에는 그 내용을 집행법원에 신고할 것'을 상당 기간 정해 가등기권자에게 통지한다.

이때 법원에서는 경매 사건별로 문건처리 내역을 공개한다. 만약 이 내역에 '가등기권자 배당요구서 제출'이라는 문구가 보인다면 이는 담보가등기로 판단해도 좋다. 이유는 가등기권자가 스스로 저당권과 같이 법원으로부터 배당을 받겠다는 의미이기 때문이다.

아울러 매각물건명세서를 통해 재차 확인해야 한다.

매각물건명세서를 보면 '최선순위설정'이라는 항목이 있는데 이는 낙찰자가 주택이나 상가의 임차보증금 등을 인수함으로써 예측하지 못한 손해를 받지 않도록 하기 위해 등기부등본상 가장 먼저 설정된 저당권 또는 가압류의 일자를 기재하는 곳이다. 만약 이 칸에 가등기의 설정일자가 적혀 있다면 이는 말소기준권리인 담보가등기로 판단해도 좋다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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