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좋은 오후에요 여러분. 오늘 함께하게 되어 기쁩니다. 초대해주셔서 감사합니다. 주택 및 모기지 시장의 발전은 경제와 금융 시스템에 큰 영향을 미치므로 연준은 이러한 시장을 면밀히 모니터링합니다. 이러한 시장에 대한 관찰을 공유하고 귀하의 지식과 경험을 통해 배울 수 있어 기쁩니다. 1
이 분야에서 상당한 전문성을 갖춘 청중과 이야기하고 있다는 것을 알고 있으므로 2020년과 2021년이 주택 및 모기지 시장에서 가장 흥미로운 시기였다는 것을 이미 알고 있습니다. 저는 오늘 제 논평을 세 가지 영역에 집중할 것입니다. 지난 1년 반 동안 집값의 급격한 상승, COVID-19 도래 이후 시행된 관용 프로그램의 폐지, 금융 안정성 위험에 대해 알게 된 것입니다. 팬데믹 기간 동안 비은행 모기지 회사와 이 말씀을 하는 동안 분명히 밝혀지기를 바라면서 이 세 가지 주제는 관련이 없어 보이지만 실제로는 연결되어 있습니다.
집값에 대한 몇 가지 설명으로 시작하겠습니다. 주택 가격은 2012년 이후 완만한 속도로 상승했지만 2020년 중반 이후 성장 속도가 크게 빨라졌습니다. 전체적으로 9월 주택 가격은 2020년 6월보다 21% 상승했습니다. 주택 가격 인상도 광범위합니다. 9월에 미국 도시의 약 90%가 지난 3개월 동안 집값 상승을 경험했으며 대부분의 도시에서 집값 상승이 상당했습니다. 2
이러한 급격한 증가는 주택이 과대 평가되고 주택 가격이 하락할 수 있다는 우려를 불러일으킵니다. 역사적으로 대규모 주택 가격 상승은 투기보다는 경제 펀더멘털에 의해 뒷받침된다면 다소 덜 우려됩니다. 펀더멘털은 확실히 작년 중반 이후 우리가 본 증가 뒤에 숨겨진 이야기의 큰 부분을 차지하는 것 같습니다. 여러 가지 이유로 주택 수요가 증가했습니다. 이자율이 낮고, 가족이 저축을 축적했으며, 지난 18개월 동안 소득 증가가 상당히 강했습니다. 가족들은 또한 어디에, 어떤 집에서 살고 싶은지 재고하고 있습니다. 예를 들어, 두 번째 주택 구매는 지난 18개월 동안 다소 높았습니다. 한편, 자재 부족, 노동력 부족, 개발 부지 부족으로 신규 주택 공급이 지연되고 있다.
최근 집값 상승에 대해 덜 걱정해야 하는 또 다른 이유는 2000년대 중반에 집값 거품을 일으켰던 인수 기준이 크게 감소하지 않았기 때문입니다. 모기지 인수 기준은 부분적으로 주택 위기 이후에 시행된 모기지 정책 개혁으로 인해 2000년대 중반에 비해 상대적으로 보수적이었습니다. 투자자 활동도 그 시간에 비해 위축되어 있습니다.
그럼에도 불구하고 집값은 때때로 하락합니다. 인플레이션을 감안할 때 미국 주택 가격은 1979년에서 1982년까지, 1989년에서 1993년까지 하락했지만 2006년에서 2012년보다 훨씬 낮았습니다. 3이러한 에피소드 중 일부에서는 전국 주택 가격의 하락이 완만했지만 일부 지역에서는 급격한 하락을 경험했습니다. 우리 모두 알다시피 집값 하락은 경제 전반에 문제와 긴장을 야기합니다. 한 가지 예를 들자면, 가족과 소상공인들은 고액 구매와 사업 확장을 위해 집을 담보로 차용하고, 집값 하락으로 주택을 담보로 사용하기가 더 어려워집니다. 이러한 효과는 대출기관이 주택가격 하락에 대응하여 대출을 철회하는 신용경색이 발생하면 증폭될 수 있습니다. 은행과 광범위한 금융 시스템이 현재 매우 견고하기 때문에 이러한 신용 위기는 거의 없을 것 같습니다. 그럼에도 불구하고, 특히 특정 시장에서 이러한 하락이 얼마나 고통스러운지 압니다. 예를 들어, 캔자스 시골에 살면서 경험한 바에 따르면, 나는 주택과 고용 기반이 덜 다양화된 소규모 커뮤니티가 주택 가격 하락에서 회복하는 데 얼마나 오랜 시간이 걸릴 수 있는지 이해합니다. 두 번째 주택 소유자가 상당한 비율을 차지하는 커뮤니티에 대해서도 궁금합니다. 따라서 들어오는 데이터를 계속 면밀히 주시할 것입니다.
하락하는 집값은 확실히 매우 극적일 것이지만 계속되는 대규모 상승도 문제가 될 수 있습니다. 첫째, 높은 주택 가격으로 인해 저소득 및 중산층 가구가 주택 소유자가 되기가 더 어려워집니다. 더 많은 계약금 및 기타 자금 조달 요구 사항이 이러한 가구를 주택 시장에서 효과적으로 차단하기 때문입니다. 둘째, 연준의 통화 정책 목표 중 하나와 관련하여 주택 가격과 임대료가 상승하면 주택 비용이 상승합니다. 주택 비용은 대부분의 사람들에게 생활비에서 큰 부분을 차지하기 때문에 이러한 증가는 현재 경제의 인플레이션 압력을 가중시키고 있습니다. 실제로, 우리는 이미 미국의 많은 지역에서 임대료와 소유자의 동등한 임대료가 상당히 증가하는 것을 목격하고 있습니다.
또한, 주택 비용과 인플레이션의 증가에 기여할 근본적인 수급 불균형의 징후가 있습니다. 팬데믹 초기에는 주택 가격의 강세가 모기지 이자율 하락에 의해 주도된 것으로 여겨졌습니다. 그러나 주택 공급이 적고 주택 수요가 많다는 것이 이 이야기의 중요한 부분이라는 것이 점점 더 분명해졌습니다. 지난 해 이전에는 신규 주택 건설 속도가 10년 이상 장기 평균보다 낮았습니다. 앞서 언급한 공급망 병목 현상으로 인해 건설이 더 느려지고 있습니다. 이러한 문제는 임대 시장에도 영향을 미칩니다. 다가구 임대 시장은 주요 시장의 점유율이 95% 이상으로 역사적 수준이 매우 낮습니다. 4 이러한 주택 공급 문제가 단기간에 실질적으로 반전되지 않을 것으로 예상하며, 이는 우리가 한동안 주택에서 더 높은 인플레이션을 볼 가능성이 있음을 시사합니다.
나는 또한 차용인들이 모기지 상환에 대한 유예 기간이 종료됨에 따라 어떤 일이 일어나는지 주의 깊게 지켜보고 있습니다. 10월 기준 120만 명의 차용인이 2020년 6월의 470만 명을 정점으로 감소했습니다. 나머지 차용인 중 850,000명은 2022년 1월 말까지 유예 기간이 종료됩니다. 한편, 소비자 금융 보호국이 시행한 압류는 연말에 만료됩니다. 5
관용은 전염병으로 인해 직장을 잃은 근로자와 그 가족에게 중요한 지원이 되었습니다. 나머지 차용인을 관용에서 모기지 수정 또는 기타 해결로 전환하는 것은 일부 서비스 제공자에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 각 전환에는 차용인과 연락하고 옵션을 논의하고 각 차용인에게 가장 적합한 해결 방법을 파악해야 합니다. 이것은 시간이 많이 걸리고 세부적인 작업입니다. 또한 결정적으로 중요합니다. 분명히 우리는 재정적으로 어려움을 겪고 있는 차용인이 필요한 도움을 받을 수 있도록 하고 싶고, 이러한 차용인 중 상당수가 전통적으로 모기지 시장에서 제대로 서비스를 받지 못하는 지역사회 출신이라는 점을 인정하고 싶습니다. 또한 서비스 제공자가 대출 수정을 제대로 처리하지 못하고 대규모로 처리하는 경우 거시경제와 재정적 안정성도 영향을 받을 수 있습니다. 지난 금융 위기의 여파로 압류의 홍수는 주택 가격에 대한 하방 압력으로 이어졌습니다. 팬데믹 기간 동안에는 동일한 역학 관계가 전개되지 않았습니다. 관용, 압류 유예 및 재정 지원으로 인해 어려움을 겪고 있는 차용인이 집에 머물게 되었습니다.6
연준의 감독 직원은 증가하는 운영 위험에 대비하고 있는지 확인하기 위해 주요 감독 기관과 소통하고 있습니다. 관용에서 벗어나는 전환이 원활하게 처리된다면 더 큰 경제에 실질적인 영향을 미치지 않을 것이라고 조심스럽게 낙관합니다. 연체 또는 심각한 연체로 정의되는 부실 모기지 비율은 2021년 10월에 약 4.5%였으며, 이는 2010년 심각하게 연체된 모기지 비율의 약 절반입니다 .7또한 현재 곤경에 처한 모기지론의 대부분은 연방 주택 관리국(Federal Housing Administration)이나 재향 군인회(Department of Veterans Affairs)의 보험에 가입되어 있으며 이러한 기관은 특정 모기지 수정 프로토콜을 따르도록 요구할 수 있습니다. 이러한 모기지 외에 모기지 지불을 하지 않는 차용인의 비율은 전염병 이전 수준으로 돌아왔습니다. 그럼에도 불구하고 우리는 위험을 인식하고 이 상황을 면밀히 모니터링할 것입니다.
그러나 모기지 서비스는 연준이 감독하는 은행에서 주 규제 기관의 감독을 받는 비은행 모기지 회사로 점차 옮겨가고 있습니다. 작년 말의 연설에서 저는 비은행 모기지 서비스 제공자들과 관련하여 발생할 수 있는 재정적 안정성 위험에 대해 초점을 맞췄습니다. 8 오늘 이 문제에 대한 제 생각을 알려드리고자 합니다.
작년에 광범위한 관용이 도입되었을 때 비은행 서비스 제공자에게 부담을 줄 것이라는 우려가 제기되었습니다. 이는 차용인이 모기지론을 이행하지 않는 경우 서비스 제공자가 차용인을 대신하여 지불해야 하기 때문입니다. 서비스 제공자는 이러한 선지급에 대해 결국 상환을 받지만 미지급 금액에 대한 자금을 조달해야 합니다. 그리고 은행과 달리 비은행은 유동성이 필요할 때 연방 준비 제도 이사회나 연방 주택 융자 은행에 의존할 수 없습니다.
결과적으로 은행이 아닌 모기지 서비스 업체는 운영상의 필요를 충족할 현금이 있었습니다. 모기지 리파이낸싱은 장기 이자율 하락으로 인해 급증했으며 비은행 서비스 제공자들은 이러한 리파이낸싱의 수익금을 인내와 관련된 선지급 자금으로 사용했습니다.
그러나 주택 가격이 급등하는 대신 하락했다면 많은 차용인이 주택 가치가 하락하여 재융자에 어려움을 겪었을 수 있으며 따라서 비은행 서비스 제공자는 선지급에 사용할 재융자 수익을 얻지 못했을 것입니다. 일부 비은행 서비스 제공자는 모기지 서비스 권리(MSR)에 대해 차입하여 자금을 얻을 수 있습니다. MSR은 비은행에게 중요한 자산입니다. 전체적으로 비은행은 현금보다 약 4배 많은 MSR을 보유하고 있습니다. 9 그러나 MSR은 주택 가격이 하락하면 가치가 떨어지므로 이러한 상황에서 이 차입금을 자금 조달 수단으로 사용할 수 없었을 수도 있습니다.
금융 안정성 감독 위원회(Financial Stability Oversight Council)는 2020년 연례 보고서에서 비은행 모기지 회사의 재정적 탄력성에 대한 우려를 제기하고 주 및 연방 규제 기관이 긴밀하게 협력하여 데이터를 수집하고 위험을 식별하며 비은행 모기지 회사에 대한 감독을 강화할 것을 권고했습니다. 10나는 이것이 적절하다고 생각한다. 이상적인 모기지 금융 시스템은 다양한 고객의 다양한 요구를 충족할 수 있는 다양한 유형과 규모의 기관(은행 및 비은행 모두)을 위한 장소가 있어야 합니다. 하지만 이 시스템이 지속 가능하려면 유사 활동도 동일하게 취급되어야 하며 모기지 시장에서 은행과 비은행 간 신중한 감독의 차이가 우려됩니다.
처음의 주제로 돌아가려면: 지금은 주택 및 모기지 시장에 흥미로운 시기입니다. 그리고 그러한 시기에 우리 모두는 발전 상황을 면밀히 모니터링하고 미래에 어떤 일이 닥칠지 대비하는 것이 현명하다는 데 동의할 수 있다고 생각합니다. 다행히도 이것이 바로 여성 주택 및 금융 분야의 모든 것입니다. 그래서 저는 오늘 이곳에 모인 엄청난 인재를 포함하여 우리 모두가 미국 국민의 요구를 충족시키는 탄력 있고 역동적인 주택 시장을 계속해서 구축할 수 있는 방법에 대해 계속 열심히 생각하기를 권장합니다.
1. 표현된 견해는 본인의 것이며 반드시 다른 연방준비제도이사회 위원이나 연방공개시장위원회 참가자의 견해일 필요는 없습니다. 텍스트로 돌아가기
2. 383개 대도시 통계 지역(MSA)에 대한 CoreLogic의 데이터를 기반으로 한 직원 추정치. MSA의 물가 수준은 3개월 동안의 증가율이 1%를 초과하는 경우 상승한 것으로 정의됩니다. 모든 시리즈는 ARIMA(자기회귀 통합 이동 평균) 모델의 추세-주기 구성요소를 사용하여 계절에 따라 조정됩니다. MSA의 85%에서 연간 기준으로 측정한 주택 가격 상승은 10% 이상이었습니다. 텍스트로 돌아가기
3. 통계는 매월 업데이트되는 Robert Shiller의 책 Irrational Exuberance에 사용된 과거 주택 시장 데이터에서 가져온 것 입니다. Robert J. Shiller(2015), Irrational Exuberance, 3판, 그림 참조. 3.1 (Princeton, NJ: Princeton University Press). 텍스트로 돌아가기
4. Jay Parsons(2021), "9월 미국 아파트 공실 급락 , 휴가 갱신 급증으로 최저 기록", RealPage Analytics 블로그, 10월 6일, https://www.realpage.com/analytics/apartment-vacancy-plunges- 2021년 9월 임대 갱신 급증. 텍스트로 돌아가기
5. 이 단락의 통계는 필라델피아 연방 준비 은행(Federal Reserve Bank of Philadelphia, 2021), 모기지 연체 및 연체에 대한 조사 (PDF) (Philadelphia: Philadelphia Fed, 10월 21일) 에서 가져온 것 입니다. 텍스트로 돌아가기
6. Elliot Anenberg 및 Tess Scharlemann(2021), "COVID-19 동안 주택 가격에 대한 모기지 관용 의 영향", FEDS Notes(워싱턴: 연방 준비 제도 이사회, 3월 19일) 참조. 텍스트로 돌아가기
7. 2021년 10월 통계는 주석 5의 필라델피아 연방 준비 은행(2021)에서 가져온 것입니다. 2010년 통계는 뉴욕 연방 준비 은행 소비자 신용 패널/Equifax에서 가져온 것입니다. 심각한 연체는 90일 이상 연체 또는 압류 상태로 정의됩니다. 텍스트로 돌아가기
8. Michelle W. Bowman(2020), "Mortgage Markets and Financial Stability의 변화하는 구조 ", 연준이 주최한 2020 Financial Stability Conference "Financial Stability: Stress, Contagion, and Transmission " 연설 참조 Cleveland and Office of Financial Research, Cleveland, 11월 19일. 텍스트로 돌아가기
9. 위원회 직원의 이 계산은 주립 은행 감독자 회의, Nationwide Multistate Licensing System & Registry의 데이터를 기반으로 합니다. 텍스트로 돌아가기
10. 금융 안정성 감독 위원회(2020), 2020년 연례 보고서 (PDF) (워싱턴: FSOC) 참조. 텍스트로 돌아가기
마지막 업데이트: 2021년 11월 8일
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