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2010년대 지역별 부동산경기 전망 |
2010년대는 지방부동산 전성시대인 것 만큼은 틀림없다 |
코스피지수가 1800포인트를 뚫어 현재 1800포인트대를 유지하고 있고 금반 코스피지수의 대세상승으로 올해 안으로 코스피지수가 2000포인트를 넘길 것이다라는 전망이 속속 나오고 있습니다.
지방관련주는 이달에 들어와서 힘차게 오르는 등 향후 지방대세를 예고하고 있습니다. 경제논리상 지방 백화점, 건설 등 지방관련주의 대세상승은 지방 부동산의 대세상승과 맥을 같이합니다.
돌이켜보건데 1997년 12월 IMF 국가비상사태 이후 부동산시장은 1998년에 바닥을 찍고 1999년에 반등, 2000년도에 다시 하락하였다가 2001년부터 강남권재건축을 필두로 강남권부동산이 본격적으로 상승하기 시작하여 2005년 8.31 부동산대책에도 불구하고 2006년 상반기까지 지속적으로 상승하였습니다. 그 이후 2006년 하반기~2008년 상반기까지는 강북 그리고 서울 및 수도권 소외지역의 대세상승이 있었네요.
이 당시에는 강남권부동산이 전국 부동산시장을 주도했습니다. 비주도주인 지방부동산은 2000년대에 들어와서 강남권부동산에 편승하여 상승하는듯 하다가 2003년쯤 그만 주저앉아 2000년대 후반부엔 다시 상승하기 직전까지로 돌아갔다고 할 수 있습니다.
주도주(강남권부동산)냐? 비주도주(지방부동산)냐?에 따라 이처럼 가격 상승이 극명하게 달라집니다. 필자는 예전부터 고액권화폐 발행 등으로 인플레가 진행되고 국가경제가 전반적으로 나아지면 서울 부동산과 더불어 지방 부동산 가격도 상승해야 한다고 주장해 왔습니다.
서울 부동산과 지방 부동산의 가격이 오르는데에는 시차만이 있을뿐 결국은 몇년뒤에는 서울, 지방할 것 없이 다 오른다는 논리입니다. 2009년 9월에 강남3구에 DTI 규제를 하여 2006년 상반기 이후 2008년말부터 다시 오르는 강남3구 부동산에 대하여는 직격탄을 쏘았습니다. 이 직격탄으로 강남3구가 힘을 쓰지 못하는 틈을 타 이번에는 지방부동산이 힘차게 쏫아 올랐습니다. 2007년 하반기부터 부산 해운대발 훈풍이 있었지만 필자는 2009년 9월부터 지방대세가 시작되어 지방부동산이 전국 부동산시장을 주도해 왔다고 자신있게 말씀드립니다.
요약하자면 2000년대의 비주도주인 지방이 2010년대엔 주도주로 떠 오르고, 2000년대의 주도주인 강남권부동산은 비주도주가 된다는 얘기입니다. 서울부동산이 강남.북을 합쳐 2001~2008년까지 주도했듯이 2010년대엔 지방부동산이 2018년 정도까지 주도할 수도 있다는 논리를 펴고 싶습니다.
물론 국내외 정세,경제사정을 고려하지 않은 단순 대입식 얘기이지만 대세상승은 통상적으로 하루이틀만에 끝나지 않기 때문에 이렇게 길게 년수를 잡아 봅니다. 이러한 전망때문에 곧 전체 부동산경기가 턴을 하여 대세상승에 진입하더라도 비주도주 서울 및 수도권 부동산은 가격 상승에 한계가 있을 것으로 나름 예상해 봅니다.
개인적으로 중국 내수호경기에 힘입어 코스피지수는 2012년 전후까지 4000포인트전후까지 오를 것으로 예상하고 있는데 2012년전후에 정점을 찍고 하강 코스를 그리면 부동산 역시 심리적으로 불안할 양상을 보일 수도 있습니다. 하나 지방대세의 폭발력이 대단하면 코스피지수가 하강 코스에 접어들더라도 지방 저평가지역으로의 가격 상승 순환은 계속 될 수 있을 것으로 예상해 봅니다.
2000년대에 서울 웬만한 아파트 가격은 바닥에서 3배 정도 상승하였습니다. 지방 대표도시 부산 아파트의 경우 현재 바닥에서 2배 정도 상승한 아파트가 속속 출현하고 있습니다. 일부 지방도시에 한하여 그러한 현상이 나타나고 있는데 여타 지방도시에는 아직 바닥을 헤메고 있는 아파트가 수없이 깔려 있습니다.
시차만 있을뿐 결국은 이들 지역으로 까지 가격 상승이 있어야 한다는게 평소 필자의 생각입니다. 코스피지수가 2000포인트를 뚫어 3000~4000포인트를 돌파한다면 그동안 소외된 지방 부동산도 이 코스피지수의 대세상승과 함께 당연히 재평가받아야 합니다.
강남권부동산은 코스피지수가 대세상승하기 전인 2001~2005년까지 지속적인 상승이 있었으니 금반 코스피지수의 상승에도 불구하고 강남권부동산은 2001~2005년에 선반영된 측면이 있어 이번 대세상승은 지방부동산에 물려줘야 한다는 생각이 듭니다. 단순히 수요공급적인 논리만을 내세워 공급이 몇년동안 없었으니 몇년뒤에 가격이 오를 수 있다는 논리라면 IMF가 터져 몇년동안 지방에 주택 공급이 거의 없었는데 2000년대부터 서울 및 수도권 부동산만 상승하고 지방 부동산이 상승하지 않은건 어떤 논리로 설명하려는지요?
이렇듯 부동산 전망은 수요공급적인 측면뿐만 아니라 정치, 정책, 경제, 사회 등 여러가지와 융합하여 풀어야지 어느정도 윤곽이 나온다고 나름 생각해 봅니다. 1988년 88올림픽 이후 1991년전후까지 지방경제가 좋아진 이후 근 20여년동안 지방경제, 지방부동산은 말이 아닌 지경이였습니다.
IMF 이후 대기업이 많이 포진된 서울부동산은 어느정도 자생력이 있었지만 국가경제가 좋지않아 정부에서도 그동안 지방경제는 돌볼 틈도 없지않았는가 하는 생각도 듭니다. 그러나 이제는 코스피지수가 대세상승 진입 중이고, 올 10월부터 지방관련주가 힘차게 뛰어 오르고, 실물경제가 회복 조짐을 보이고 하는 등 지방 경제, 부동산에 청신호가 켜지고 있습니다.
정책적으로도 지방과 연관이 있는 친서민 정책을 펼치는 등 정부에서도 이제 지방경제에 눈을 돌리기 시작했습니다. 1991년 이후 실로 20여년만에 오는 지방 경제, 건설, 부동산에 관한 관심이 아닌가 하고 생각해 봅니다. 아니 그 어떤 나라라도 전반적으로 국가경제가 좋아지면 당연히 소외된 계층 즉 지방경제에도 관심을 가질 것으로 사료됩니다. 실물경제의 바로메타인 증시에서 10월부터 지방관련주가 힘차게 뛰어 오르고 있습니다.
이번 지방관련주의 상승은 여러가지 정황상 단발성으로 끝나는 것이 아니라 2012~2013년까지 대세상승이 이어지는 대세상승장일 것으로 확신합니다. 경제논리상 지방관련주와 지방부동산은 맥을 같이하기 때문에 지방부동산도 지방관련주와 함께 적어도 2013년전후까지는 대세상승할 것으로 예상됩니다. 부동산 가격은 불규칙하게 오르는 것 같지만 부동산 가격 상승에는 다 그만한 이유와 때가 있습니다.
이러하기 때문에 필자는 부동산 투자는 과학이자 기술이라고 말씀드리고 싶습니다. 그리고 부동산 가격 상승은 개발에 영향을 많이 받습니다. 그러하기 때문에 우리는 항상 새로운 개발 정책을 눈여겨 봐야 합니다. 오늘날의 새로운 개발 정책으로는 한강르네상스, 동북권.서남권르네상스, 남산르네상스, 용산.서울.청량리역 역세권 개발, 국가상징거리 조성 등을 들 수가 있는데 비교적 강북쪽에 호재가 많은 편이고 5층 아파트 재건축 재료보다는 한강변 등 초고층재건축, 리모델링(준재건축)이 새롭게 부상하고 있습니다. 이들 지역의 부동산은 2010년대에 워밍엎을 한뒤 2010년대 후반부부터 본격적으로 상승할 것으로 예상됩니다. 이들 호재, 재료가 많이 포진되어 있는 서울 및 수도권 부동산은 2010년대에는 준비과정을 거칠 것으로 사료됩니다. 반면 2010년대엔 지방 위주의 개발사업이 진행될 것입니다.
노태우정권때인 1980년대 후반부에 인천국제공항 건설이 발표되었는데 그로부터 20여년이 지난 오늘날엔 또 하나의 새로운 국제공항인 남부(동남권)국제공항 건설이 거론되고 있으며 4대강 정비사업, 세종시 건설, 평창동계올림픽 유치 도전, 2011년 대구 세계육상선수권대회.2012년 여수 세계무역박람회 개최, 전국을 1시간 30분대의 통근권으로 묶는 KTX고속철도망 구축 전략, 서해안 새만금.동해안 포항 일대의 개발, 동해안 라인 개발 등 수많은 장밋빛 지방 개발 및 행사가 기다리고 있습니다. 1980년대 후반, 노태우정권때 대규모 국토개발 정책이 펼쳐져 지방 부동산 가격도 많이 상승하곤 했는데 그로부터 20여년이 지난 오늘날엔 또 MB정부에서 대규모 국토개발 정책을 펼치고 있습니다.
1980년대 후반~2000년대 전반이 민주화 시대이고 서울 강남.서해안 위주의 개발이였다면 MB정부가 출범한 2000년대 후반부터는 선진화 시대이고 서울 강북.4대강 라인 위주의 개발이라고 할 수 있습니다. 이러한 맥락에서 2010년대엔 여기에 해당하는 지역 즉 지방과 강북의 부상이 예상됩니다. 그리고 대한민국이 선진화할려면 수도권과 지방이 상생해야 하고 양극화현상이 해소되어야 하며 빈부격차도 좁혀져야 할 것입니다. 이렇듯 지역별 부동산경기를 전망하기 위해서는 참으로 여러가지로 알아야 할게 많네요. 그 중에서도 가장 먼저 간파해야 하는 것은 실물경제의 바로메타 즉 증시의 흐름입니다. 이달에 들어서 증시에서는 지방관련주가 강하게 부상하고 있습니다.
실물경제 논리상 지방관련주의 힘찬 부상은 지방 부동산의 힘찬 부상을 예고합니다. 증시의 흐름은 실물경제의 거울입니다. 작금에 있어서 증시의 흐름은 반도체산업, 철강.조선 등 재래산업의 부상도 아니고 지방관련주 즉 지방경제주의 급격한 부상입니다. 향후 부동산시장, 부동산경기의 전망은 바로 이 증시의 흐름에 답이 있습니다. 수십년만에 오는 지방관련주, 지방부동산의 대세상승을 예의주시하십시요. 금반 지방관련주, 지방부동산의 상승은 종전에는 보지못한 것으로 그 폭발력은 대단할 것입니다. 2010년대는 지방 지역별 순환 대세상승 시대라고 자신있게 말씀드립니다.
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