South Korea’s housing crunch offers a warning for other countries (Trans)

[Ruth]

Home truths

South Korea’s housing crunch offers a warning for other countries

한국의 부동산 시장 경색이 주는 경고

A bizarre rental system is not helping  

Feb 9th 2023 |\

“Buying the house in 2021 might be one of the biggest regrets of my life,” says Kim Myung-soo, a 33-year-old whose home in Jamsil, eastern Seoul, has fallen in value by about $400,000. His wife is 33 weeks pregnant and Mr Kim does not know how he will repay the mortgage. He had planned to wait for prices to rise before selling the property to pay off the loan.

“2021년에 집을 장만한 것이 인생에서 가장 후회되는 일인 것 같다.” 김명수(33세) 씨는 말한다. 잠실에 위치한 김 씨 소유 주택 가격은 4억 원가량 하락했다. 아내는 임신 33주 차인데, 대출금을 어떻게 갚아 나갈지 막막하기만 하다. 원래는 집값이 오를 때까지 기다렸다가 집을 팔아서 대출금을 갚을 계획이었다.  

Mr Kim is not alone in his worries. Across the rich world, property markets look precarious. Few are in as bad shape as South Korea’s. House prices fell by 2% in December alone, the biggest monthly drop since official figures began in 2003. The slump has been particularly brutal for apartments in Seoul: prices are down by 24% since their peak in October 2021.

이런 고민을 하는 사람이 김 씨만 있는 것은 아니다. 선진국 전반적으로 부동산 시장은 불안정해 보인다. 그러나 한국만큼 상황이 안 좋은 곳은 찾아보기 어렵다. 12월에만 집값이 2% 하락했다. 이는 2003년에 부동산 시세 공식 통계 집계가 시작된 이래 월간 기준 최대 하락폭이다. 특히 서울의 아파트 가격은 2021년 10월 정점을 찍은 이후 24%나 하락하는 등 최악의 하락세를 보였다.

South Korea’s market offers a glimpse of what may lie ahead elsewhere. The Bank of Korea (bok) began raising interest rates in August 2021, seven months before the Federal Reserve and almost a year ahead of the European Central Bank. The benchmark rate now sits at 3.5%, a 14-year high, after officials raised it once again in January.

한국의 부동산 시장을 보면 다른 나라에서 앞으로 어떤 상황이 전개될지를 알 수 있다. 한국은행은 미국 연방준비제도이사회보다 7개월, 유럽중앙은행보다는 거의 1년 앞선 2021년 8월부터 금리를 인상하기 시작했다. 이후 1월에 있었던 또 한차례 금리 인상 후, 기준금리는 현재 3.5%로 14년 만에 최고치를 기록하고 있다.  

The broader economy is feeling the pinch. Private consumption fell by 0.4% in the fourth quarter of 2022. And exports, which dropped by 17% year-on-year in January, have hardly cushioned the blow. They were hit by a collapse in semiconductor orders at the end of a pandemic-era boom in electronics sales. This sluggishness will only add to the drag on house prices.

경제 전반에 한파가 찾아왔다. 민간 소비는 2022년 4분기에 0.4% 감소했다. 올 1월 전년 대비 17% 감소한 수출도 경제 한파의 충격을 누그러뜨리기에는 역부족이다. 팬데믹 시기 전자제품 판매 호황이 끝나면서 반도체 주문이 급감해 타격을 입었다. 이러한 수출 부진은 주택 가격 하락의 압박 요인으로 작용할 것이다.

There are other sources of stress, too. Household debt reached 206% of disposable income in 2021, well above even the 148% in mortgage-loving Britain. Some 60% of South Korean housing loans are floating-rate, in contrast with America, where most lending is on fixed terms. As a result, household finances are squeezed more quickly when rates rise. The danger is that buyers like Mr Kim turn into forced sellers—something he says he will try to avoid at all costs—meaning a slide in house prices becomes a collapse.

이러한 압박 요인은 더 있다. 2021년 가계 부채는 가처분 소득의 206%에 달해 주택담보대출 이용자가 많은 영국의 148%보다 훨씬 높다. 게다가 대부분의 대출이 고정금리인 미국과 달리 한국의 주택담보대출의 약 60%는 변동금리를 적용한다. 그 결과 금리가 상승하면 가계 재정이 더 빨리 쪼들리게 된다. 주택 구매자가 어쩔 수 없이 주택을 매도하게 되면(김명수 씨가 무슨 수를 써서라도 피하고 싶은 상황) 이로 인해 주택 가격 하락이 폭락으로 이어질 수 있다는 위험이 있다.

This risk is enhanced by the country’s bizarre rental system, known as jeonse. Many tenants pay huge lump sums to landlords, often 60-80% of the value of a property, which are returned after two years. In the interim the landlord can invest the cash as they wish. The system is a relic of South Korea’s rapid industrialisation, when mortgages were harder to attain.

이러한 위험을 심화하는 것이 바로 한국의 기이한 임대제도이다. ‘전세 제도’에서는 세입자가 집주인에게 집값의 60~80%에 달하는 거액을 일시불로 지불하고 2년 후에 돌려받는다. 이 임대 기간 동안 집중인은 원하는 곳에 전세금으로 받은 현금을 투자할 수 있다. 이 제도는 주택담보대출을 받기가 어려웠던 한국의 급속한 산업화 시대의 유물이다.

In a downturn, some landlords are forced to make firesales to reimburse departing tenants, having invested in risky assets, including more housing, and lost the money. Stories about sudden defaults and vanishing “villa kings”, owners of dozens of rental properties, proliferate.

경기가 좋지 않을 때에는 더 많은 주택을 매입 등 위험 자산에 투자했다가 손해를 본 임대인의 경우 전세 기간 만료 시 세입자에게 전세금을 반환하기 위해 급매물을 내놓게 된다. 수십 채의 임대 부동산을 소유한 이른바 ‘빌라 킹’의 갑작스러운 채무 불이행과 함께 종적을 감췄다는 뉴스가 쏟아지고 있다.

South Korea also demonstrates how high household debt and asset prices can constrain monetary policy. Opinion is split about whether housing-market frailty, and the hit to household incomes, will stop the bok raising rates further. Oxford Economics, a research firm, thinks the bok will keep going. Nomura, a bank, expects it to reverse course in May, and cut the benchmark rate to 2% by the end of the year.

한국은 높은 가계 부채와 자산 가격이 어떻게 통화 정책의 발목을 잡는지를 보여준다. 부동산 시장 약세와 그로 인한 가계 소득 타격이 한국은행의 추가 금리 인상을 막을 수 있을지를 놓고 의견이 분분하다. 세계적인 경제전망 기관인 옥스퍼드 이코노믹스(Oxford Economics)는 한국은행의 금리 인상을 전망했다. 한편, 노무라그룹은 한은이 오는 5월부터 금리 인하를 시작해 연말이면 기준금리가 2%에 이를 것이라는 전망을 내놨다.

Most countries are not as exposed as South Korea. But some, including Australia, Canada, the Netherlands, Norway and Sweden, share the same mix of high household debt and frothy property prices. All began raising rates after South Korea, and have further to go before the pressure feeds through. They are in for a rocky ride.

대부분의 국가는 한국만큼 위험에 노출되어 있지 않다. 하지만 호주, 캐나다, 네덜란드, 노르웨이, 스웨덴 등 일부 국가는 높은 가계 부채와 부동산 가격 거품 문제를 안고 있다. 이들 모두 한국에 이어 금리를 인상하기 시작했고 그 압박이 본격화되기까지는 아직 한참 남았다. 모두가 가시밭길을 가고 있다.