캐나다 | "파산 보호가 면죄부냐" 버나비 콘도 분양자들 계약 무효 소송

[늘감사]

버나비 이클립스 프로젝트 2천6백만 달러 규모 소송전

법무장관 "파산 절차도 공공 이익 우선해야" 서면 제출

부동산 시장 침체 속에 버나비의 대형 콘도 개발 프로젝트를 둘러싼 법적 공방이 시작되면서 사전 분양 구매자들이 계약 무효를 요구하고 나섰다. 개발사의 재정 악화로 촉발된 이번 사태는 연방 파산법과 주 소비자 보호 법률이 정면으로 충돌하며 전국적인 관심사로 부상했다.

개발사 재정 악화와 부동산개발마케팅법 위반 논란

버나비에 위치한 34층 규모의 이클립스(Eclipse) 콘도 개발 프로젝트의 사전 분양 구매자 수십 명은 계약 무효를 주장하며 BC고등법원에 소송을 제기했다. 해당 프로젝트는 개발사인 틴드 프로퍼티스(Thind Properties)의 심각한 재정난으로 인해 기업채권자협의법에 따른 파산 보호 절차를 밟고 있는 상태다. 

구매자 측 변호인단은 개발사가 파산 보호 신청 전부터 주 정부의 부동산개발마케팅법을 위반했다고 지적했다. 조사 결과 개발사는 지난 2023년 6월 국세청으로부터 약 1천2백만 달러 규모의 압류 판결을 받았으나 이를 구매자들에게 즉각 알리지 않았다. 이후 2024년 말에는 건물 워런티 보장 제도가 중단되고 버나비시로부터 건축 허가까지 취소되는 사태에 이르렀다.

연방 파산법과 주법 소비자 보호 조항의 대립

파산 절차를 관리하는 법정 모니터 기관인 KSV 리스트럭처링은 이번 소송이 캐나다 전역의 부동산 파산 절차에 위험한 선례를 남길 수 있다며 반발했다. 연방 파산 보호법에 따라 채권자 자산을 보존하기 위해 기존 소송 및 법적 청구권이 일시 중단된 만큼, 사전 분양 계약은 예정대로 이행되어야 한다는 입장이다. 모니터 측은 연방 법과 주 법이 충돌할 경우 연방 법이 우선한다는 원칙을 내세우며 법원에 헌법적 판단을 요청했다.

이에 대해 BC주 법무장관은 서면 의견서를 통해 파산 보호 절차 역시 공공의 이익을 반드시 고려해야 한다고 반박했다. 법무장관실은 개발사가 규정을 준수하지 않아 발생한 책임을 파산 보호라는 명목으로 면제해 주는 것은 소비자 보호 취지에 어긋난다고 덧붙였다. 주 정부는 계약의 최종 유효성 여부에 대해서는 중립을 유지하면서도 주법인 부동산개발마케팅법의 정당성을 옹호했다.

수천만 달러 걸린 법적 공방과 시장의 불확실성

현재 32개 세대, 총 2천6백만 달러 규모에 달하는 분양 계약이 이번 소송의 직접적인 영향권에 들어와 있다. 모니터 측은 법원이 구매자들의 손을 들어줄 경우 매일 5만9,000달러 이상의 이자가 누적되는 상황에서 유동성 위기가 심화될 것이라고 주장했다. 또한 구매자들이 부동산 시장이 좋을 때는 침묵하다가 시장이 악화되자 뒤늦게 계약을 파기하려 한다며 시장의 불확실성을 악용하고 있다고 날을 세웠다. 

반면 구매자들은 개발사의 불투명한 정보 공개로 인해 이미 막대한 투자 위험을 떠안았다며 법적인 방어권을 행사하는 것이 정당하다고 맞서고 있다. 킹셋 모기지에 진 부채만 2억2,500만 달러에 이르는 상황에서, 이번 법원의 결정은 향후 캐나다 전역의 대형 부동산 개발 파산 사건에서 소비자와 채권자 간의 권리 범위를 재정립하는 분수령이 될 전망이다.