토지분할신청 완벽정리

[백남현]

토지분할 사유

토지개발시 가장 중요한점은 인허가이기도 하지만 이후에 문제는 어떤 식으로 분할하여 매도할지가 중요한 사항입니다.

토지를 분할할 수 있는 경우로는 네가지로 나눠 볼 수 있습니다.

매매에의한분할,공유물에 의한분할,소송에 의한 분할,개발행위에 의한 분할입니다.

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매매에 의한 분할

매매에 의한 분할이란 토지소유자가 토지 중 일부를 매매하고자 할 떄 , 토지소유자가 분할신청을 하여 토지분할을 진행하는 것입니다.

매매에 의한 분할이라고하여 무분별한 바둑판식, 택지식 분할을 하여 매매할수는 없고 , 도로조건등 지자체별 조례를 확인하여 진행하여야

합니다.

공유물에 의한 분할

공유물에 의한 분할이란 여러 사람이 지분을 가지고 하나의 토지를 소유하고 있을 때 각자의 위치에 대한 동의와 합의에 의해 분할을 진행 하는 것입니다. 매매에 의한 분하과 다른점은 소유권 이전이 완료된 이후 상호 동의를 받아 분할 한다는 점인데요 , 지분을 가지고 있는 사람중 하나라도 동의하지 않는다면 공유물에 의한 분할은 이루어질 수 없다는점 명심하셔야 합니다.

보통 개발행위제한구역의 토지를 공동으로 매입한 후 개발행위제한구역이 해제되었을때 각장의 위치와 지분만큼 분할 하는 경우가 많습니다.

예로 한 필지로 된 100평짜리 토지를 3명이 공유지분으로 매입해 각 지분에 따라 3등분으로 쪼개 분할 신청을 한 다음 각자 등기합니다.

이때 주의할점은 농림지역 농업진흥지역의 경지정리가 된 농지는 분할할 수가 없습니다.

비도시지역의 농림지역 농지로 분할 최소면적이 2,000제곱미터 이하라도 분할이 불가능합니다., 공유지분에 대해 법원에 공유물 분할을 원인으로 재판을 신청하여 확정판결이 난 경우에도 농업기반 정비사업이 시행된 농지는 각 필지의 면적이 농지버 제22조 제2항의 제약에 따라 2천제곱미터 이하로 분할은 불가능합니다.

즉 판결이 있더라도 농지법의 규정에 맞지 않으면 분할이 불가능한 것이죠 .

소송에 의한 분할

소송에 의한 분할은 공유물에 의한 분할에서 지분 소유자들 중 2/3 이상이 분할에 동의 했음에도 1/3이 동의하지 않을경우 소송을 제기해 분할 하는 경우를 말합니다.

또는 개발행위제한구역의 분할 금지로 인해 공증이나 확약서를 통해 분할 위치와 분할 도면을 정한 뒤 매수후 추후 개발행위제한구역이 해제되어 분할 하고자 할 때 상대방이 변심하여 동의를 하지 않게 되면 공증이나 확약서로 작성된 문서를 가지고 소송에 의한 분할을 진행하기도 합니다.

개발행위에 의한 분할

개발행위에 의한 분할이란 한 필지로 된 토지 일부를 형질변경 등으로 용도를 다르게 하여 분할신청을 할 수 있습니다.

한필지1,000평짜리 농지를 200평정도로 농지전용허가를 낸 다음 건축을 하고 , 지목을 대지로 변경하여 2필지로 분할 신청을 하는 방법을 말합니다.

분할신청후 절차

토지소유자가 분할을 하고자 하는 때에는 지적소관청 즉 지적공부를 관리하는 특별자치시장,시장,군수 또는 구청장에게 토지분할신청서와 분할허가서 사본 및 지적층량성과도를 제출하고 , 그 외 토지분할의 합리적인 사유를소명하여야 합니다.

또한 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질변경등으로 용도가 변경되어 분할을 신청할 때에는 지목변경 신청서를 첨부하여 60일이내 의무적으로 지적소관청에 토지 분할을 신청하여야 합니다.

세부적인 절차는 아래와 같습니다.

- 행정기관 민원실에 분할신청서 제출 : 구비서류 -> 매매는 매매계약서 ,인감증명서 ,지적도 /공유물분할은 ->지적도,등기부등본,공유자분할동의서

(분할하고자하는 토지소유자라면 직접신청가능 , 대리인은 위임창 첨부 )

- 분할허가를득 : 분할신청에 개발행위허가를 필요로 하지 않는 시군은 분할허가를 받을 필요없이 즉시 분할 신청

- 지적공사 출장소에 허가증을 첨부하여 분할신청

- 분할측량 실시 일자 고지

- 분할측량 실시

- 분할측량 성과도 발급

- 지적정리 신청

- 지적정리 : 분할측량 완료 ( 여기까지 대략 20일소요 )

분할 최소면적

매매와 공유지분 분할을 위한 분할측량을 신청하려고 할 경우 , 용도지역에 따라 분할 할 수 있는 최소면적이 있습니다.

관리지역의 경우 60제곱미터 이상이며 , 이하는 분할이 안 되며 개바행위허가를 받아 분할 하여야 합니다.

허가를 받는다고 모두 분할이 가능한 것이 아니며 시군구청 담당자 재량이크게 작용하기에 알 수 없음을 유의 하셔야 합니다.

하지만 최소 면적보다 작아도 분할이 가능한 경우가 있습니다.

- 합병,매수 등의 다른 조건이 있는 경우 , 단 합병조건이 맞아야 합니다.

- 공유지의 잡종재산 중 매각, 교환 또는 증여하고자 하는 부분의 분할

- 사설도로로 사용하기 위해 분할하는 경우

- 사설도로로 그 기능이 폐기된 경우 인접 토지와 합병하기 위해 분할 하는 경우

- 기타 소송이나 개발에 의한 분할은 지방자치단체와 협의 .

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