정부정책과 반대로 움직이는 둔촌주공 매매시세?(2017-12-05)

[다튜라]

1. 현재 둔촌주공 재건축 시황

이제는 8.2대책의 선을 넘어서서 매매시세가 형성중에 있다. 비단 둔촌주공 재건축만의 일은 아닐것이다.

최근들어 정부정책의 방향에 순응하는 지역(동탄,평택,안성등)이 생기는 반면에 그와는 반대로 가격이 더 날아가고 있는 지역(서울.경기권 주요지역 및 강남권 재건축)도 나타나고 있다.

참 어렵다고 해야할까?

아무리 정책을 쏟아 낸다고 해도 3개월 안쪽의 대책이 되었으며, 앞으로 8.2대책보다 더큰 대책이 나오기 전까지 서울.경기권 주요지역과 강남권을 필두로한 주요 재건축단지의 경우 강보합 내지 매물 품귀현상이 지속될것으로 보여진다.

둔촌주공 재건축의 경우 앞에서 언급된 좋은 지역에 당연히 포함된다고 할것이다. 이미 8.2대책이전 가격대를 넘어서서 속속 계약이 체결되고 있으며, 나오는 매물량보다 계약되거나 보류가 되면서 없어지는 속도가 더 빠르다고 하겠다. 이것이 비단 둔촌주공 재건축 때문만은 아니며 강남권과 직접 연계성을 닿는 모든지역의 경우에 해당된다고 하겠다.

앞으로 8.2대책보다 더 강력한 대책이 나오기 전까지 자연적인 상승의 효과는 당분간 지속될것으로 보여진다.

이제 문제는 어디가 끝이냐??? 이다. 지금도 최고가를 갱신했는데 도대체 언제까지 갈것이냐이다.

흠~~~

최근들어 서초구.강남구.강동구 일부에서 전세값이 조금씩 빠지거나 세입자를 맞추기가 이전보다는 어려워 졌다는 소리가 점점 늘어나면서 들리기 시작했다.

갭투의 광풍효과라고 볼수밖에 없다. 월세를 전세로 전환하면서 그 임차인을 땡겨붙였으니 이런 현상은 이미 예견되었다고 할것이다. 그리고, 내년 말에는 가락시영 재건축단지가 본격적으로 입주를 시작한다.

어찌보면... 송파구에서도 국지적 전세하락 현상이 일시적으로 나타날것으로 예상되며, 금리인상과 대출규제 그리고, 다주택자 양도세제 강화에 따라서 그 반응이 어떻게 나타날지가 궁금하다고 하겠다.

현재는 누가 뭐래도 계속~~~ 쭈욱... 가는 분위기는 맞을것 같다. 마치, 8.2대책때 앗뜨거워 하며 잠시 눌렸던 심리가 고삐풀린 경우가 된것처럼 쭉쭉 뻣어나간다고 할까?

강남권 재건축의 경우 이제는 사는것이 아닌~~ 지금못사면 진입 자체를 포기해야하는 경우로 생각들을하며 매수에 접근한다고 보여진다.

물론, 이것이 바로바로 시세가되면서 가격이 형성이 되니... 참 아이러니하다고 하겠다. "벼룩을 잡으려다가 초가삼간 다 태우려고 하는것일까?"

결국 8.2대책이후의 정부정책은 부동산시장을 볼때 정부정책의 영향을 보는 곳과 보지않는 곳 두가지 패턴으로 나뉘게 되었으며, 정부정책의 방향과 거꾸로 가는 지역은 레벨적으로 좋은 지역이되었다는 것으로 역설된다.

둔촌주공 재건축 또한 좋은 지역이 되고 있는 것은 자명한 사실이며, 그렇다면 이제 포기할것인가 아니면 지금이라도 선택을 할것인가라는 귀로선상에 놓였다고 하겠다.

현재 둔촌주공 재건축의 경우 2019. 2월 착공예정까지는 2년이상 보유한 조합원들의 매물은 거래가 된다.

첫째, 2019.2월 이전까지 매수를 하던가?(현재 신규 34평 구입 환산구매원가 10.4 ~ 10.7억사이)

둘째, 일반분양을 받던가?(예상 평균 평당 시세 약 3200 ~ 3300만). 가점제 60점이상 예상

셋째, 입주시에 동호수별로 직접 현물을 눈으로 보고 구매를 해야한다.

        (신규 34평 현재 기준 예상매매시세 13억±@)

긴말 해야 무엇하나... 일반분양 가점제가 된다면 모를까 그렇지 않다면 둔촌주공아파트 재건축 착공전까지는 매수를 해야할것이다.

매매시세 흐름을 보면 잠시 기간조정이 되는 국면에서 12월들면서 재차 다시 상승을 하는 장으로 패턴이 바뀌고 있다. 엊그제 올림픽선수촌의 기사로 인해서 몰린것도 있겠으나, 그만큼 지역적으로도 손색이 없고... 앞으로 애들키우면서 투자성도 있고 살만한 단지라는 것이 증명된다고 할것이다.

이번주 들면서 나타나는 현상이 있다.

매도는 급할것이 없다... 즉, 꼭 팔아야할 목적이 없어지고 있다는 것이다. 이미... 이주비를 받았고 당장 둔촌주공을 팔아서 재투자를 할곳 또한 마땅치가 않다는 것이다. 따라서, 없는 매물 가운데 거래는 적지만 꾸준히 이어지면서 이제는 소형급.중형급 매물 자체가 씨가 마르고 있다는 것이다.

빠르면 이번주 주말경에는 대형급에서조차 매물이 말라갈 확율이 높겠다.

정부정책에 따른 LTV 제한으로 인해서 실제투자원금이 최소 7.5억이상이 있어야만 둔촌주공 매수가 접근이 된다. 참 이상하다~ 예전 같았으며 도저히 실투금이 많아지면서 버거워하면서 포기를 하는경우 많았을 텐데...

최근들어서면서 8~9억대 투자금으로 매수가 유입이 된다는 것이다. 그만큼 둔촌주공 재건축의 위상이 높아졌다고 할까? 이전보다는 자금에서 크게 문제가 안되는 세력들이 들어 온다는 것이다. 

당분간은 가격이 올라가면 살짝 쉬면서 조금씩 매물이 나오고, 거래량은 줄겠지만 일순간 거래가 되면서 다시 가격이 재차 상승하는 얕은 계단식의 반복장이 될것으로 예상해본다.

둔촌주공 재건축의 경우 강남권 재건축단지와 직.간접적 연계성을 갖기때문에 둔촌주공 재건축의 향후 미래를 예측해본다면... 강남권 주요지역의 재건축 단지를 동일선상의 연동흐름으로 보고 판단을 해보면 상당히 접근된 판단이 될것이다.

중장기적으로 둔촌주공 재건축을 본다면... 지금도 늦지 않았다.

자금만 크게 무리가 없다면 접근해도 될것이다.

뭐~~ 일반분양 청약에서 가점제가 높다면 또 다른이야기가 될것이겠지만...

당분간 송파권의 주요 아파트 단지나 재건축단지가 가격이 빠지지않는한 이 흐름은 지속되기 때문이다.

이제 이주도 거의 막바지에 다다르고 있다. 80%는 이미 넘어섰다.

벌써 폐문처리가 된곳도 있다

2. 둔촌주공 재건축 한주간의 시세변동표 (2017-12-04일자 기준)

3. 매수와 매도의 심리는 어떨까?

매도는 두가지다

첫째, "기간관계없이 지금당장 팔아서 재투자 할때도 마땅치 않은데 갈때까지 가보자"

지금 팔아서 재투자를 하고 싶어도 신규 구입을 할때 LTV 한도가 줄어들었기 때문에 신규구입 자금충당이 어려워서 팔기가 애매하다는 것이다. 그리고, 어차피 세월이 흐르면 새아파트가 될것은 분명하고, 주변시세또한 충분한 모멘텀이 있기 때문에 가져간다고 한들 손해 날것이 없다는 것이다.

둘째, "둔촌주공 재건축의 상승폭보다 강남권 주요단지의 상승폭이 더 크기 때문에 갈아타볼까?"

둔촌주공을 팔아서 송파.강남권으로 넘어가고 싶다. 이유는 간단하다... 둔촌주공 재건축의 상승폭보다 강남권 주요지역의 상승폭이 더 크게 움직인다는 것이다. 물론, 그렇지 못한경우도 있겠으나... 일예로 송파구의 머리에 해당되는 잠실우성1.2.3차 / 잠실5단지 / 올림픽선수촌아파트등을 넘어갈려고 하는 경우 때문에 현재 둔촌주공 재건축에 그나마 매물이 있다는 것도 하나의 설이 될것이다.

지금 매도를 하는 경우는

"더 좋은 지역을 넘어가기 위해서 팔던가"...

"세월이 너무 흘러서 재건축때 입주나 할수가 있겠는가?"라는 분들이 팔던가 하는 것이다.

그래서 급하게 팔아야하는 매물이 없는 가운데 간헐적 거래가 지속중이며, 매도우위의 시장으로 지속되고 있다는 것이다. 앞으로도 정부정책의 방향이 크게 바뀌지 않는 한 지금의 상태는 당분간 지속된다고 할것이다.

매수는... "지금 구매하느냐" 사고싶어도 "자금때문에 포기하느냐"이다.

'실투금이 7.5억을 넘어서 이제는 이것저것 포함하면 내돈 8억정도는 있어야 한다'

정부정책으로 줄어든 대출량의 영향이 가장 크겠으나 그만큼 가격적으로도 상승을 했다는 것이다. 따라서, 하고 싶어도 자금여력이 안맞은 관계로 향후를 기약하면서 둔촌주공 재건축보다 낮은 지역으로 할수 없이 내려간다는 것이다.

하지만, 최근들어 매수문의를 하는 사람들의 패턴이 조금은 바뀌는 중이다. 자금의 부분보다는 추가 상승여력이나 향후가치를 보고 구매를 하는 매수자들이 늘었다는 것이다. 그만큼 "좀~ 있다고 하는 매수자" 자금여력이 풍부한 매수자가 접근된다는 것이다.

판단은 여러분들의 몫이다.

하지만, 최근 강남권 재건축의 움직임을 볼때 당분간 둔촌주공 재건축은 지금은 더 갈수밖에 없는 구조이다.

결국 둔촌주공 재건축

(1) 지금살것인가~

(2) 일반분양을 받을것인가~

(3) 입주때 현물을 보고 고를 것인가~

가격은 순서대로 상승할것이다. (1) < (2) < (3) ~

이상 다튜라였습니다.

매도.매수문의

둔촌주공 대일부동산(02-484-7474)

4. 둔촌주공 재건축 추천급매물(2017-12-05일자 기준)

[鳶谷]

1.둔촌주공 34평( 25평 ) 매도후 잠실우성 1,2,3차나 잠실주공5단지,
올선 34평으로 옮겨타기가 현실적으로( 비용적으로 ) 어렵습니다.
- 둔촌주공 매도 양도세 발생 가능
- 특히, 매수물건 취득세 부담 5천만원 이상
- 매도, 매수 중개수수료 2천만원 등
- 1억원 정도 매도/매수 거래비용이 부담됩니다.

2. 결 론
- 둔촌주공은 입지나 대지지분의 가치에 비해 많이 저평가 되어있습니다.
- 재건축 완료, 입주후 3년 정도 지나( 올선 재건축 이주수요 발생시 )
매도가 정답으로 생각됩니다.

[허허남]

이왕 입주했다면 고급아파트 좋은집에서 쭉 살아야지 왜 3년정도 지나 팔아야 하나요~~~?? ㅎ

[鳶谷]

오해의 소지가 있었습니다.
둔촌주공 매도를 고려하시는 조합원분께
지금 당장 싸게 팔지 마시고
정당한 매매 가격을 받고 매도하시라는 뜻입니다.
( 올선이 재건축 추진된디면~~ 이주수요 발생시기가 좋겠지요 )
당연히 명품단지에서 희망하시는 평형을 받아
계속 사시는게 제일 좋겠습니다.

[청남대]

위 가격표에서 3.3% 의미가 뭔가요

[鳶谷]

둔촌주공 아파트(주택) 9억원 초과 매매거래를 원인으로한 취득세
세율(취득세 + 지방교육세)은 3.3%입니다.

이주( 입주민 퇴거 )물건 매수시 토지취득으로 간주하여 세율은
매매가에 4.6%(취득세 + 농특세 + 지방교육세) 입니다.

[청남대]

감사합니다

[다튜라]

하나더~ 원래는 농특세가 있습니다만.
둔촌주공은 국민평수 이하로 건설된 아파트이기 때문에

농특세가 면제입니다. 따라서 3.3% 입니다.