리뷰 유치권 법정지상권 119

[마론]

유치권 법정지상권 119 (신창용 다산북스)

 판례를 본다는 것이 법에 익숙하지 않은 일반인들에게 여간 어려운 일이 아니다. 낮선 법률용어도 그렇고 읽어도 뭔 소린지 이해할 수 없는 장황하고 긴 문장은 이내 인내심의 한계를 드러내게 한다. 이러한 어려움에 조금이나마 도움이 되고자 판례와 함께 해설을 함께 실어 놓았다.

그런데 처음에는 해설 부분도 초보자가 보기에 결코 쉬어 보이지는 않는다. 하지만 차근차근 읽어 나가다 보면 천천히 익숙해져 가는 것을 느낄 수 있다.

무엇이든 처음 시작 하는 것은 낮설게 마련인 것 같다. 자주 접해서 익숙하게 만드는 방법 밖에 없다. 판례라는 것이 상반된 주장에 대한 실제적인 결론을 내어 주는 것이기 때문에 많이 보고 연구할 수록 경매에 도움이 되는 것은 두말할 필요가 없을 것 같다.

요즘 대중화(?)되는 유치권과 법정지상권에 대하여 사례별로 판례를 들고 있어서 기본적으로 Check할 부분에 대하여는 정리가 잘 되어 있다. 책을 보면서 색다르게 느낀점은 판례가 법률용어를 정확하게 해석하여 적용하는데 집중하는 것이 아니라 사실관계를 정황상황과 함께 보편 타당한 방향으로 판결 하려고 노력한다는 것이다.

어쩌면 당연한 이야기인데 이런 부분을 오인하여 유치권이나 법정지상권의 성립 여부를 법률 문구 하나에 집착하여 임의로 하자가 있다고 판단하고 입찰을 하였다가 낭패를 보는 경우도 있고 반대의 경우도 생기게 되는 것 같다. 법률적인 이해도를 높이는 것도 중요하지만 정도로 문제를 해결하고자 하는 자세가 필요할 것으로 보인다.

 아래부분은 나름대로 써머리해 놓은 것으로 보기좋게 정리 되지는 못했습니다. 참고만 하세요~

  유치권

1.  유치권은 경매등기 이전에 점유를 시작해야 인정된다.
2. 실제 유치권을 주장할 수 있는 비용을 들였다 하더라도 유치권에 요건을 갖추지 못하면 유치권이 인정되지 않는다.
3. 경매등기 이전에 유치권을 주장하고 점유를 시작하였다 하더라도 근저당 비용이 상당하다거나 경매가 시작될 가능성이 있는등 상당한 이유가 있는 경우 유치권이 인정되지 않을 수 있으나 논란이 많으므로 쉽게 판단할 수 없다.
4. 임대차에서 일반적으로 계약서상 원상복구의 항목이 있는데 이는 임차인이 소비한 필요비 유익비에 대한 사전 포기로 해석되기도한다. 그러나 이는 일반적인 사항으로 실제적인 부동산의 가치를 상승시키는 현존이익이 있는 경우 그러지 않기도 한다.
5. 토지를 임대하여 대지로 형질 변경하고 건물을 세워 음식점을 운영한 경우 계약서상 원성복구의 항목이 있었다 하더라도 이는 건물을 부수고 대지를 토지로 변경하는등 실질적인 사항과 맞지 않으므로 대지변경 등에 대한 비용을 청구할 수 있다는 것이다 이는 계약서상의 내용뿐만 아니라 실질적인 내용으로 판단하므로 유치권을 깰 수 있다고 쉽게 생각하면 오산이다.
6. 임대인이 옆건물과 벽을 설치하고 단란주점으로 운영한 경우 가게 실내 장식 비용은 가게 운영에 필요한 부분으로 유치권을 주장할 수 없으나 옆건물과 구분하기 위한 벽을 설치한 것은 유치권 주장이 가능하다고 한다.
7. 점유에 있어서 공동점유도 인정하는 만큼 독점적으로 점유를 하지 않았다 하여 유치권을 상실하는 것이 아니다.
8. 유치권자가 임대를 하는경우 소유자의 허락이 있어야 하는데 소유자와 계약한 임차인이 개념상으로 유치권자에게 점유를 양도한 경우 유치권이 인정되는데 이를 오해하기 쉽다. 또한 소유자의 허락은 당시 상황으로 판단하는 것으로 소유자의 무언도 허락으로 판단할 수 있다.
9. 유치권자가 소유자와 임대차 계약을 하는 것은 공사대금에 대한 담보로서 이로 인한 유치권액이 소멸한다고 볼 수 없다.
10. 부동산관 견련성이 필요없는 상사유치권의 경우 유치권이 성립하지 않는다고 단정하게 되면 큰 손실을 발생할 수 있다.

 법정지상권

1. 최초 토지소유자가 건축한 미등기 건물이 토지와 함께 경매에 나와서 일괄적으로 낙찰되었다 하더라도 미등기 건물에 대한 소유권을 낙찰자가 취득하는 것이 아니게 되며, 이는 법정지상권이 가지는 건물이 될 수 있다. 따라서 낡은 건물이 있는 토지의 경우 법정 지상권의 성립 여부를 면밀히 검토하여야 한다.
2. 법정 지상권이 인정되기 위해서는 저당권 설정 당시 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 설치되어 독립된 건물로 볼 수 있어야 한다고 하였는데, 지하 3층과 지상에 H빔만 설치된 경우에 대하여 지하층은 기둥,주벽,천장 슬라브 공사가 완료되고 각 호수 사이의 구분이 명백한 점과 일부 점포가 일반에 분양되기까지한 점 등을 종합한 결과 전체적으로 독립된 건물일 완성되었다 보기 어렵다 하더라도 지하층에 대한 독립 건물로서 요건이 충분하므로 법정 지상권을 인정하였다.
3. 지상권과 그 지상물이 동일인에게 귀속되었다가 경매에 의하여 그 지상물만 양도된 경우에는 경락인은, 경락 후 그 지상물을 철거 한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별히 지상권이 유보되었다는 반대 사정이 없는한 지상물의 경락취득과 함께 지상권 이전등기청구권도 함께 취득한다.
4. 지상권설정등기를 경료하지 않고 건물을 양도한다고 해서 그로써 지상권이 소멸하는 것은 아니므로 건물 소유자는 대위한 지상권 이전등기를 청구할 권리가 있다.
5. 관습법상 지상권은 매매나 경매 실행시등 권리변동이 발생할 경우에 한사람에게 속하면 족하며 압류권이 설정될 당시까지 한사람이 토지와 건물을 소유하고 있어야 할 것을 요하지 않는다.
6. 건물이 없는 토지에 근저당이 설정된 경우 저당권 설정자의 동의하에 토지 소유자가 건물을 건축하였다고 하더라도 이러한 사정은 당사자가 아니면 알 수 없으므로 권리가 제3자에게 이전된 경우 법정 지상권이 인정되지 않는다.
7.  반대로 건물에 대한 법정 지상권을 인정하지 않겠다는 소유자와 근저당설정자간 합의가 있었다 하더라도 이는 당사자에게 만 유효하며 제3자에게 권리가 이동되면 당연히 법정 지상권이 성립한다.
8. 건물과 토지를 동시에 소유하고 있다가 토지를 양도하고 토지 소유자의 합의하에 건물을 철거하고 새로운 건물을 건축할 계획이었다가 건물이 경매로 낙찰된 경우, 건물이 철거되기로 하였으나 이는 토지의 독립적인 사용을 위한 철거가 아니었으므로 철거하겠다는 단순한 사실만으로 건물에 대한 법정 지상권이 소멸한다고 볼 수 없다. 법은 사실뿐 아니라 정황을 근거로 의사표시의 진정한 의미가 무엇인지 고려하여 판단함을 알 수 있다.
9. 미등기 상태의 건물과 토지를 일괄 매도한 경우 매도자에게 건물에 대한 지상권을 인정해줄 필요가 없으며 매수자의 토지가 경매로 낙찰된 경우 토지의 소유자와 건물의 소유자가 일치하지 않으므로 지상권이 인정되지 않으며 최초 매수자는 매도자를 대위 하여서도 지상권을 인정 받을 수 없다.
10. 구건물을 철거하고 신건물을 건축하였으나 미등기로 구건물이 등기되어 있는 상태로 건물과 토지가 근저당 설정되어 경매에 붙여진 후 신건물임을 알고 건물을 제외한 토지만 경매 진행되어 낙찰되고 원 소유자가 신 건물을 등기하여 매매한 경우에 근저당 설정당시 신건물이 있었으나 구건물로 오해하고 근저당이 설정된 것으로 법정 지상권이 인정되야 하나 그러할 경우 근저당 설정자의 손해가 크고 원소유자의 기망(신건물을 20년간 등기하지 않다가 토지 경매후 신건물을 1달만에 등기하여 매매함)이 있으므로 지상권을 인정하지 않은 사례
11. 공유지에서 지분 과반수의 승낙을 얻어 건축을 하고 경매로 토지 일부가 양도된 경우 지상권이 인정되지 않는다.
12.  재판실무상, 법정지상권이 성립하지 않는다고 법원이 쉽게 건물철거의 판결을 내려주는 것은 아니다. 멀쩡한 건물을 부수는 판결은 어떻게든 피하고 싶은 것이 엄연한 재판의 현실이다. 특별한 사정이 없는 한 권리남용이 인정되기 어렵지만 건물 소유자는 토지소유자의 권리남용을 주장하고 엄청난 가격의 토지매수를 요구하거나 너무 싼 가격에 건물 매도를 요구하였는지도 심사하게 된다. 이리하여 3심까지 가는 경우 8년이나 걸리는 경우가 있으므로 이름뿐인 승리가 되기 쉽게 따라서 협상력이 전부라 해도 과언이 아니다. 재판 진행시에는 건물철거청구권을 피보전권리호 해서 처분금지 가처분을 하고, 지료청구권을 피보전권리로 해서 가압류를 해놓은 다음 소송에 들어가야 한다.

                                                                       

[우리세상]

정리가 너무 깔끔하게 해주셔서 이해가 쉽네요. 좋은 후기 감사합니다^^

[나르는007]

정말 정리를 잘 하셨네요. 지식의 밀도가 높아.. 좀 깊이있게 공부하기에 딱 좋은 책인 것 같습니다.~~

[탄탄]

정리만 봐도 될듯합니다. ㅎㅎ

[좋은사람]

정리가 잘 됐네요.. 정말 프린트해서 보관해야겠어요 ^^

[김동신]

초보가 보기엔 좀 어려워요~ ^^;;

[우담바라]

좋은 책 소개 감사합니다~~!!!^^