[김재권 변호사의 부동산 읽기] 재건축 구역 내 매도청구된 '도로' 향후 용도에 따라 평가 달라져

[운영자]

[김재권 변호사의 부동산 읽기] 재건축 구역 내 매도청구된 '도로' 향후 용도에 따라 평가 달라져

• 김재권 법무법인 효현 대표

재건축사업 구역 내의 도로 소유자는 조합원이 될 수 없고 매도청구대상이 된다. 따라서 조합은 매도청구소송을 제기해 법원이 감정한 시가를 보상해 주고 사실상 강제로 매수한다. 이때 시가는 해당 부동산의 단순 시세가 아니라 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함한 것이다.

그런데 재건축사업 시행 당시 현황 및 지목이 도로이지만, 사업이 완료되면 보통 대지로 전환된다. '대지'가 아닌 '도로'로 평가되면 불합리한 결과(보통 인근 토지 3분의 1 가격)가 된다. 지목이 전, 답, 과수원, 잡종지 등이지만 '현황도로'인 경우에도 같은 문제가 생긴다.

대법원은 "토지 현황이 '도로'라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 만큼, 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가해야 한다. 다만 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려해 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 원심이 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 매도청구권 행사에 있어 시가 산정을 잘못한 것"이라며 파기환송 판결을 했다.(대법원 2014년 12월11일 선고 2014다41698 판결)

그런데 최근 대법원은 "재건축사업 당시도 지목이나 현황이 '도로'이고, 재건축사업 이후에도 정비기반시설로서 '도로'로 계속 사용될 예정임이 명백한 경우엔 '도로인 현황대로' 감점평가해야 한다"는 판례를 내놨다.(대법원 2022년 7월14일 선고 2020다238349 판결)

대법원은 "도로로 점유·사용되는 토지의 거래가격은 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때 등의 사정이 없는 한 원칙적으로 도로로 제한된 상태, 즉 도로인 현황대로 감정평가해야 한다"(대법원 2002년 4월12일 선고 2001다60866 판결 참조)라는 법리를 전제했다.

그리고 해당 토지가 1970년대부터 도로로 사용됐고, 2004년쯤 도로로 결정·고시돼 현재까지 이어져 온 점, 조합이 해당 토지를 취득해 정비기반시설로 새로 설치한 다음 지방자치단체에 무상 귀속시킴으로써 재건축사업 후에도 공동주택 부지가 아닌 도로로 사용될 예정임이 명백한 점을 근거로 들었다.

결론적으로 도로든, 현황도로이든 재건축사업에 따라 대지로 변경되느냐, 여전히 도로로 유지되느냐에 따라 평가방법이 달라짐을 알 수 있다.

〈법무법인 효현 대표〉

※ 참조

■ 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결

[소유권이전등기등][공2015상,117]

【판시사항】

[1] 주택재건축사업의 시행자가 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하는 경우, 토지의 매매가격이 되는 ‘시가’의 의미

[2] 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 을 등이 소유한 토지에 대하여 매도청구권을 행사하였는데, 토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서, 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다고 한 사례

【판결요지】

[1] 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하면 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하는데, 이때의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

[2] 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 을 등이 소유한 토지에 대하여 매도청구권을 행사하였는데, 토지 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등인 사안에서, 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가하되, 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 현황이 도로라는 사정만으로 인근 대지 가액의 1/3로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2호, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항 [2] 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2호, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항

【참조판례】

[1] 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결

【전 문】

【원고, 피상고인】 수택42통주택재건축정비사업조합 (소송대리인 법무법인 인의 담당변호사 김선진 외 1인)

【피고, 상고인】 피고 1 외 5인 (소송대리인 법무법인 강산 담당변호사 김태원 외 2인)

【원심판결】 서울고법 2014. 5. 8. 선고 2013나47806 판결

【주 문】

원심판결 중 피고들에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 살펴본다.

1. 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 의하여 토지만 소유한 사람에 대하여 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 그 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하는바, 이때의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조).

2. 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 매도청구권의 대상인 피고들 소유의 이 사건 각 토지는 그 현황이 인근 주민의 통행에 제공된 도로 등으로서 이미 교환가치가 현저히 저감된 상태여서 이 사건 재건축사업구역에 편입된다는 사정만으로는 기존의 저감상태에서 벗어난다고 할 수 없다는 등을 이유로, 기준시점에서의 이 사건 재건축사업 시행으로 인한 지가변동분이 반영된 인근 대지의 가액을 3분의 1로 감액한 감정평가액을 기준으로 그 시가를 산정하였다.

나. 그러나 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 각 토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가하되, 다만 이 사건 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인들을 고려하여 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당하다고 할 것인바, 이와 달리 원심이 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 매도청구권 행사에 있어 시가 산정에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.

3. 그러므로 원심판결 중 피고들에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김신(재판장) 민일영(주심) 박보영 권순일

■ 대법원 2002. 4. 12. 선고 2001다60866 판결

[부당이득금반환][집50(1)민,377;공2002.6.1.(155),1111]

【판시사항】

국가 또는 지방자치단체가 도로로 점유ㆍ사용하고 있는 토지에 있어 도로에 편입된 이후 도로가 개설되지 아니하였더라도 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 경우, 그 토지에 대한 임료 상당의 부당이득액 산정을 위한 토지의 기초가격의 평가방법

【판결요지】

국가 또는 지방자치단체가 도로로 점유·사용하고 있는 토지에 대한 임료 상당의 부당이득액을 산정하기 위한 토지의 기초가격은, 국가 또는 지방자치단체가 종전부터 일반 공중의 교통에 사실상 공용되던 토지에 대하여 도로법 등에 의한 도로 설정을 하여 도로관리청으로서 점유하거나 또는 사실상 필요한 공사를 하여 도로로서의 형태를 갖춘 다음 사실상 지배주체로서 도로를 점유하게 된 경우에는 도로로 제한된 상태 즉, 도로인 현황대로 감정평가하여야 하고, 국가 또는 지방자치단체가 종전에는 일반 공중의 교통에 사실상 공용되지 않던 토지를 비로소 도로로 점유하게 된 경우에는 토지가 도로로 편입된 사정은 고려하지 않고 그 편입될 당시의 현실적 이용상황에 따라 감정평가하되 다만, 도로에 편입된 이후 당해 토지의 위치나 주위 토지의 개발 및 이용상황 등에 비추어 도로가 개설되지 아니하였더라도 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때에는, 그 이후부터는 그 변경된 이용상황을 상정하여 토지의 가격을 평가한 다음 이를 기초로 임료 상당의 부당이득액을 산정하여야 한다.

【참조조문】

민법 제741조

【참조판례】

대법원 1994. 9. 30. 선고 94다32085 판결(공1994하, 2860)
대법원 1995. 11. 24. 선고 95다39946 판결(공1996상, 150)
대법원 1997. 11. 14. 선고 97다35559 판결(공1997하, 3845)
대법원 1999. 4. 27. 선고 98다56232 판결(공1999상, 1037)
대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다58576, 58583 판결(공2001상, 527)
대법원 2002. 3. 12. 선고 2001다70900 판결(공2002상, 855)

【전 문】

【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 양희열)

【피고,상고인】 울산광역시 (소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 하만영)

【환송판결】 대법원 2001. 3. 27. 선고 2000다64472 판결

【원심판결】 부산고법 200 1. 8. 24. 선고 2001나4286 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

기록에 비추어 살펴보면, 원심이, 피고 주장과 같은 사유만으로는 이 사건 토지가 국유화됨으로써 원고가 그 소유권을 상실하였다고 볼 수 없다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하고 있는 것과 같은 법리오해가 있다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 도로의 편입 당시 공공용 재산의 취득절차를 밟거나 그 소유자의 사용승낙을 받았다든지, 혹은 그 후 그 점유를 승계한 피고 등이 위와 같은 절차를 밟음으로써 이 사건 토지를 점유할 수 있는 정당한 권원을 취득하였다고 하는 점에 관하여 아무런 입증이 없는 이 사건에서 조선총독부 또는 피고 등의 이 사건 토지에 대한 자주점유의 추정은 깨어졌다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 그와 같은 판단은 정당하고, 거기에 자주점유의 추정에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

3. 상고이유 제3점에 대하여

국가 또는 지방자치단체가 도로로 점유·사용하고 있는 토지에 대한 임료 상당의 부당이득액을 산정하기 위한 토지의 기초가격은, 국가 또는 지방자치단체가 종전부터 일반 공중의 교통에 사실상 공용되던 토지에 대하여 도로법 등에 의한 도로 설정을 하여 도로관리청으로서 점유하거나 또는 사실상 필요한 공사를 하여 도로로서의 형태를 갖춘 다음 사실상 지배주체로서 도로를 점유하게 된 경우에는 도로로 제한된 상태 즉, 도로인 현황대로 감정평가하여야 하고, 국가 또는 지방자치단체가 종전에는 일반 공중의 교통에 사실상 공용되지 않던 토지를 비로소 도로로 점유하게 된 경우에는 토지가 도로로 편입된 사정은 고려하지 않고 그 편입될 당시의 현실적 이용상황에 따라 감정평가하되(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다32085 판결, 1995. 11. 24. 선고 95다39946 판결, 1997. 11. 14. 선고 97다35559 판결, 1999. 4. 27. 선고 98다56232 판결, 2001. 1. 19. 선고 2000다58576, 58583 판결 등 참조)다만, 도로에 편입된 이후 당해 토지의 위치나 주위 토지의 개발 및 이용상황 등에 비추어 도로가 개설되지 아니하였더라도 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때에는, 그 이후부터는 그 변경된 이용상황을 상정하여 토지의 가격을 평가한 다음 이를 기초로 임료 상당의 부당이득액을 산정하여야 할 것이다.

기록에 의하면, 이 사건 토지는 1919. 10. 14. 조선총독부에 의하여 개설된 경상남도 부산부와 함경남도 원산부를 연결하는 도로의 부지로 편입될 당시에는 그 지목이 전 또는 답으로서 실제로도 전 또는 답으로 이용되고 있었으나, 그 이후 이 사건 토지가 속한 지역의 경제개발과 인구의 팽창으로 인하여 도시화가 진전되는 등 여건의 변화로 말미암아 그 일대 토지에 대한 구획정리사업이 시행되기에 이르렀고 그에 따라 그 인근 토지는 모두 대지화하여 그 곳에 관공서, 식당 등 상가가 조성되고 주택 등 건물이 밀집하여 광범위하게 들어서게 됨으로써 적어도 원고가 부당이득을 구하는 기간에는 인근 토지가 모두 대지로 이용되었던 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정 사실에 의하여 알 수 있는 이 사건 토지의 위치 및 주위 토지의 개발, 이용상황 등에 비추어 이 사건 토지는 도로가 개설되지 않았더라도 위 부당이득청구 기간에는 이미 주위 토지와 같이 대지로 이용되었을 것이 객관적으로 명백하게 되었다고 할 것이므로, 원심이 같은 취지에서 이 사건 토지가 도로에 편입되기 이전에는 일반 공중의 교통에 사실상 공용된 토지가 아니라고 보아 도로인 현황대로 이 사건 토지 가격을 평가를 하여야 한다는 피고의 주장을 배척하고, 나아가 이 사건 토지가 주변 일대의 현황과 같이 대지인 상태를 상정하여 토지 가격을 평가한 다음 이를 기초로 이 사건 토지에 관한 임료 상당액을 산정한 조치는 위 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 부당이득의 범위에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   변재승(재판장) 송진훈 윤재식 이규홍(주심)