스크랩 흥미돋 부동산 강의 해줄게

[다음카페(Daum)]

여기 아파트가 있음.










혹시 몰라 말하자면, 아파트란
저 아파트 건물 자체가 아닌
저 곳에 있는 1개 세대를 의미함










이 아파트(집)에 대해
사는(Buy) 방법과 사는(Live) 방법을 알려줄건데










전문분야답게 전문용어로
사는(Buy) 행위를 매매 라고 부를거고
사는(Live) 행위를 전세 라고 부를거임










아무튼
이 아파트에 대해
매매 & 전세 의향이 있다면
가장 먼저 등기부등본 을 확인해봐야함

이렇게 생겼음










보통 중개사무소 측에서 먼저 보여주는게 일반적이나
그렇지 않은 어리석은 중개사 또는
사기 목적의 악의적인 중개사도 있으니










중개사에게 요청하거나 또는
내가 직접 떼서 볼 수 있어야 함.
뭐가 됐든 봐야한다 라는 게 제일 중요함.
부동산 사기의 90%는 이걸 안봐서 당하기 때문.
(특히 20대)

등기부등본은 위와 같이 3가지로 구분 됨.


표제부
부동산에 대한 물리적 정보가 담김.
위치. 주소. 면적. 도면. 등등.

갑구
부동산의 소유권 히스토리가 담김.
누가 처음 샀고, 누구한테 팔았고, 언제 거래했고 등등.

을구
이 부동산에 대한 권리관계가 담김










그리고 여기서 주목할 곳은 을구 임.










바로 권리관계 때문인데
말로 설명하기도 어렵고
이해하기도 어려움.
그냥 이거 하나만 알면 됨










을구에 '근저당권 설정' 은
절대로 존재해선 안된다.

근저당권이 뭔데?????










간단하게 설명하자면
이 부동산이 담보로 잡힌 거래 내역임.










집주인이 이 부동산을 담보로 대출을 했을 때
돈을 빌려준 측에 대금을 값지 못했을 경우
부동산을 경매에 넘겨 받은 낙찰가를
가장 먼저 가져 갈 수 있는 명세서

라고 정리할 수 있는데

위의 사진처럼 '근저당권 설정'이 잡혀있다면
집주인의 채무불이행 했을 경우 그 즉시
해당 부동산은 경매로 넘어가게 되며










경매로 넘어간 부동산의 낙찰가 중
순위번호 1순위인 채무자 홍길동이
2천만원을 우선 가져가게 되는 것임.










더 쉬운 이해를 위해 예시를 들어보자.

이 아파트가 매매 5억 / 전세 3억 이라고 하자.

이 집에 대해 등기부등본을 확인해보니
채무자 ㅇㅇ은행으로 근저당이 잡혀있음










알아보니 집주인이 부동산을 매매했을 때
ㅇㅇ은행으로부터 2억 을 대출받았고










ㅇㅇ은행은 이 부동산에 대해 채권최고액(120%) 인
2억 4천을 근저당으로 잡아놓은 것임.









아무튼 집주인이 대출금 상환을 하지 못해
집이 경매로 넘어간다 했을 때










경매 낙찰가가 4억 이라고 한다면
그 중 2억 4천을 ㅇㅇ은행이 먼저 가져가는 게
바로 근저당의 내용임.

만약 이 집을 구매(Buy)하게 된다면?

간단함. 돈만 있으면 됨.










매매자와 매수자가 계약서를 작성 할 때
둘 사이에 '이렇게 하기로 하자' 라는 특약사항을 기재하는데










잔금을 치루는 날
대출을 상환하여 근저당을 말소시켜라
라고 특약 사항 한 줄만 추가해서 기재하면 됨










잔금 날 집주인과 함께 은행 찾아가서
대출금 상환하고 근저당 말소시키는 과정을 지켜보기도 함
귀찮은 게 아니라 굉장히 현명한 선택 중 하나임.

그렇다면 이 집에 사는(Live) 방법은 ?

여전히 이 아파트에
근저당 2억 4천이 걸려있다고 하자.

만약 네가 이러한 사실을 모르는 상태로
3억 전세로 이 집에 들어갔는데
집주인이 채무불이행 했다면










부동산이 경매로 넘어가게 되고
대략 매매가(5억)의 80% 수준인
4억 정도의 가격에 낙찰 받게 되는데
(낙찰가는 매번 다를 수 있음)











이 때
근저당 1순위인 ㅇㅇ은행이
2억 4천을 먼저 배당받게 되고










그 외 경매 및 소송 관련된 금액이
여기서 제외된다고 하면









(4억 - 2억 4천 - @ = 1억 5천 미만)
당장 너는 전세보증금 3억 의 절반인
1억 5천도 돌려받지 못하고
2년 계약기간도 못 산채
그대로 쫓겨나게 됨

억울해서 당장 쓰러질 지경이지만
그냥 네가 무지해서 당한 것
그 이상도 이하도 아닌 상황










만약 이 상황에서
등기부등본을 볼 줄 알고
근저당이 무엇인지 알고 있었다면?

계약서에 한 줄만 추가하면 됨.










등기부등본을 확인해보니 이 부동산에
ㅇㅇ은행 앞으로 2억 4천 근저당이 있으니
내 전세 3억으로 대출을 갚아 근저당을 없앨 것











이 조건만 계약사항에 추가한다면
이 부동산이 담보로 걸린 대출이 사라져서
내가 사는 동안 집이 경매로 넘어갈 일도 없고
전세 보증금 잃을 일도 없고
갑자기 내쫒길 일도 없음










문제는 이게 끝이 아님.
이러면 안전할 줄 알지?
세상 사람들이 얼마나 똑똑한데 ㅋ

맞아 나 억울해 ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !
너 말대로 등기부등본 확인했는데
분명 근저당 없는 거 봤거든?

근데 잔금 치루고 보니까
없던 근저당이 갑자기 생겼더라ㅜㅜ
이게 도대체 어떻게 된 일이야? 나 어떡해?










충분히 가능한 일임.
미리 말하지만 등기부등본 확인만 하면 되는 일이고
나는 이걸 한 번만 확인하면 된다고 한 적 없음.









등기부등본은 최소 3번 봐야 함
계약 전 / 잔금 이전 / 잔금 이후

3번 확인했어ㅜ
잔금 이전에는 근저당이 없었는데
잔금 치루고 다시 보니까 생겼더라고ㅜㅜ












그래서 필요한게 확정일자임.











전세는 말 그대로 거주 목적이므로
잔금을 치룬 뒤 전입신고를 하게 되는데










문제는
2022-05-12 에 전입신고를 하면
전입됐다 라는 한 줄이 2022-05-13에 추가된다는 것.










즉 하루 늦게 신고가 되는 구조라서
전세금 잔금 치룬 그 당일
집주인이 주택담보대출을 받아버리면










2022-05-12 근저당 설정
2022-05-13 전입
순서가 되며
등기부등본에 없던 근저당이 나타나는 것임.










이런 상황이 닥치면
결국 위에 처럼 전세금 못받고
쫓겨날 수 있는 상황을 겪을수도 있음.

그래서 필요한게 이 확정일자임.









확정일자를 받았다
=
전입신고는 비록 다음 날 집계되지만
나는 오늘 잔금을 치뤘고 신고를 했다
그러니 저런 상황이 생겨도
근저당보다 내가 우선순위다

라는 걸 증명해주는 중요한 지표임.










그래서 보통 전세금 잔금 치루자마자
동사무소 달려가서 확정일자를 받는 것임.










여기까지 하면 무슨 일이 생겨도
내 전세보증금 안전히 지킬 수 있음

궁금한거 있어! 전세 말고 월세는?
근저당 잡힌 집에 월세 들어가는 건?










월세보증금은 전세보증금에 비해 액수가 적어
전세 들어갈 때 처럼 특약을 걸 수 없음.










그래서 하는 수 없이 근저당 후순위로
전입신고하여 들어가는 경우가 많은데










이런 경우에서 집이 경매로 넘어간다면
내 월세보증금을 잃을 가능성이 존재함

하지만 전세로 들어갈 돈이 없어ㅜㅜ
월세 보증금도 겨우 만들었는데
찾아보니 월세 집 전부 근저당 있어ㅠㅠ
그럼 나 집 못들어가?ㅠㅠㅠㅜㅠ

다행히 그런 상황을 위해
법이 마련되어 있음

소액임차인제도
내가 근저당보다 후순위에 있더라도
그 액수가 정해진 금액 이하일 경우
일정 금액 변제에 대해 우선 효력을 가지게 됨.

진짜 개어렵다...










맞음. 어려운 게 사실임.
나도 처음 공부할 때 어려웠음.
직접 공부해보면 이보다 더 많은 유형과
더 많은 종류와 더 많은 케이스가 있다는 걸 알게 됨.










위의 내용은 정말 기초중의 기초적인 내용이며
아무리 몰라도 이것 만큼은 알아야 당하지 않으니
꼭 이해해보려고 노력했으면 좋겠음.

틀린부분 있으면 지적 부탁드림.

[RinaSawayama]

감삼다

[일단끼리라]

이번에 월세 계약하면서 한 달만 전입신고 미뤄달라 이러면서 월세 깎아준다 그러더라고. 찝찝해서 부동산에 이거 괜찮은거 맞냐 물으니 보증금이 최우선변제금 이내에 있으니 괜찮다했어. 근데 검색하다보니 또 근저당이 내 확정일자 이전에 잡혀있으면 최변금 지급 대상이 아니라 그래서 걱정되네 ㅠㅠ
댓글에 추가된 여시가 말해준 근저당이 잡힌 날짜 기준으로 변제금 봐도 보증금이 더 적긴한데 근저당이 먼저 잡혀있던 집에 내가 월세로 들어갔어도 변제 받을 수 있는게 맞아??

[화내는루피]

찐짜 술술 읽었다 너뮤너무 고마워 ㅠㅠ

[나는성공할거야]

감삼돠ㅠㅜㅜ

[우주최강울트라짱 나]

좋은글 감사합니다

[오염수 니가 마셔]

대박 감사합니다....

[썸머킹]

감삼다…

[서덜랜드]

너무너무 도움됐어 너무 고마워...

[로또1등!]

감사해요오

[행복한삶을]

너무 이해하기 쉽게 써줘서 고마워!!! 곧 이사가는데 많은 도움이 될 것 같아

[우짤라빔ㅁ]

구웃..

[Felix Yongbok Lee]

감삼다..

[nupnup]

이해하기 너무 쉽다!! 고마워!!!

[구긍뿜]

좋은정보 고마워♡

[만득이곱창]

오 진짜 좋다 고마워

[피자사랑S2]

너무너무 고마워 날잡고 꼭 읽어몰게

[2024년 8월안에 본전 온다!]

좋은글 고마워 여시야

[성공이다]

고마워 여샤..!!!