스크랩 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 중 보유기간 3년 산정

[군자]

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소득세법 제89조와 법시행령 154조1항 및 법시행령 155조1항에서 정하는 1가구1주택비과세요건은 거주자가 그 배우자를 포함한 세대원이 구성하는 가족이 매도시점 현재 1가구 1주택이거나 일시적 1가구 2주택으로서 매도되는 주택이 3년 이상 보유(서울·과천 및 분당·평촌·중동·산본·일산 1기신도시 택지지구는 보유 중 2년 이상 거주 요건 추가)되고 매도되면 6억원 이하 부분에 대해 양도소득세를 비과세해준다.

이 경우 보유기간은 일반적인 경우[원칙]는 소유권 취득일부터 소유권양도일까지로 하고 취득일 및 양도일의 판정은 당해 주택의 대금을 청산한 날을 원칙으로 하고 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우이거나 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일이 취득일 및 양도일이 된다.

그러므로 1세대 1주택 보유기간 계산 시 잔금 지불하기 전이나 본등기[잔금 지불 전 본등기]를 하기 전에 가등기한 기간이 있는 경우에 가등기한 기간은 소유권을 취득한 것이 아니므로 보유기간으로 보지 않는다. 그러나 상기 성남의 모씨처럼 잔금을 수령하기 전 매매예약에 의한 가등기한 기간은 소유권을 양도한 것이 아니므로 보유기간에 포함된다.[박상용]

난해한 보유기간의 판정

1)1세대 1주택으로서 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우에 세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정한다.

# 1세대 1주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우에 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합해 계산한다.

# 부부인 상태에서 배우자가 주택 1채를 증여 받은 후에 그 증여받은 주택을 부부인 상태에서 양도한 경우 부부의 보유기간을 합하여 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하고, 양도 당시 부부와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다[재일46014-779, 1997.4.1]

부부인 상태에서 배우자가 1주택을 증여받은 후에 이혼한 상태에서 증여받은 1주택을 양도하는 경우에는 증여받은 날부터 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하고, 양도 당시 양도인과 그 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대1주택으로써 양도소득세가 과세되지 않는다. [재일46300-2872,1997.12.8]. ※ 증여 받은 날 : 증여등기 접수일임

# 양도인(예 : 아들)이 동일 세대원인 가족(예 : 아버지)으로부터 주택 1채를 증여 받은 후에 그 증여받은 주택을 양도한 경우 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)이고, 양도 당시 증여자, 수증자, 세대원 명의로 다른 주택이 없으면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다[재일46014-113, 1997.1.22]

이 경우 양도 당시 증여자와 수증자가 반드시 동일 세대원이어야 한다.

양도 당시 증여자와 수증자가 동일 세대원이 아닌 경우에는 수증자가 증여를 받은 날부터 계산하여 보유기간이 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하고, 양도 당시 양도인(수증자)와 그 세대원 명의로 다른 주택이 없고, 당초 증여인도 당해 양도한 주택을 보유했던 것으로 보아 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 경우에 양도소득세가 비과세 된다.

2)이혼 위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우에 아내의 보유기간만 가지고 판단하지만, 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간에 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합해 계산한다.

3)주택을 상속받은 경우에 피상속인의 사망일부터 계산한다. 다만, 동일 세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산한다.

4) 동일세대원이 경매를 통해 취득한 후 양도하는 경우에 경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 한다.

5)거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실돼 재건축한 경우에 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.(재건축 공사기간은 포함하지 않음) 주택면적이 증가한 경우는 보유기간 계산과는 무관하나 부수토지 면적이 증가한 경우 종전주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.

6)보유하던 주택이「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 재개발ㆍ재건축으로 완공된 경우에 종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발ㆍ재건축 후의 보유기간을 통산한다.(재개발ㆍ재건축 공사기간을 포함함)

7)재개발ㆍ재건축 사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득해 거주하다가 재개발ㆍ재건축된 주택으로 이사해 대체주택을 양도하는 경우에 보유기간의 제한을 받지는 않지만 아래 요건을 모두 충족하는 경우에 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

＊ 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

＊ 재개발ㆍ재건축 주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도

＊ 완공 후 1년 이내 재개발ㆍ재건축 주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주(취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원일부가 이사하지 않더라도 가능하지만 1년 이상 거주한 요건은 사후관리 된다)