서울시중구청-주택재개발사업과 도시환경정비사업의 토지등소유자 수 및 동의율 산정기준

[호랭]

 

주택재개발사업과 도시환경정비사업의

토지등소유자 수 및 동의율 산정기준

2006. 11

서울특별시 중구

(도시관리과)

주택재개발사업과?도시환경정비사업의

토지등소유자 수 및 동의율 산정기준

도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조 규정으로 실무에서 나타날 수 있는  여러가지 개별적 사례에 대한 토지등소유자 수 산정방법을 명확하게 판단할 수 없음에 따라, 실무 사례별 토지등소유자 수와 동의율 산정기준을 정하여 업무담당자와 정비사업 관계자들이 정형화된 기준적용을 통한 신속한 업무 처리와 법정 동의율 확보에 대한 다툼을 불식시키고 나아가 행정신뢰 구축과 정비사업 발전에 기여하고자 함

□ 개  요

 ○ 주택재개발사업과 도시환경정비사업에서 토지등소유자들의 법정 동의율이

     우선 충족되어야 하는 절차

     ① 추진위원회 구성 ② 정비구역지정 제안 ③ 조합설립인가 신청

     ④ 사업시행인가 신청

  ○ 동의율 요건(도시 및 주거환경정비법 제13조, 제16조, 제28조 및

                 서울시 도시 및 주거환경정비조례 제6조)

추 진 절 차	동의율 기준	근거
추진위원회 구성	토지등소유자 과반수	법 제13조
정비구역지정 제안	토지등소유자의 3분의 2이상	조례 제6조
조합설립인가 신청	토지등소유자의 5분의 4이상	법 제16조
사업시행인가 신청	정관이 정하는 기준에 의함	법 제28조

○ 문제점

   - 토지등소유자의 동의율 확보여부는 사업시행 여부를 결정하는 매우 중요한 법정

     요건으로서, 주택재개발사업의 찬?반 대립이 있거나 도시환경정비사업에서 사업

     시행자 주도권 다툼이 있는 사업장에서는 법정 동의율을 근소한 차이로 상회하여

     신청되는 경우 동의율 확보에 대한 재검증을 요구하는 민원이 빈발하고 있으나

   - 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조의 토지등소유자수 산정 방법에서는 일반

     적인 기준만을 규정하고 있어 실무에서 나타나고 있는 여러 소유형태별 기준으로

     따르기 곤란한 실정이며

   - 지금까지 토지등소유자 수 산정방법에 대한 사례별 종합적인 지침이나 유권해석이

      미비하여 자치구 실무 처리에 혼란과 어려움이 많은 실정임 

□ 대 책

○ 실무에서 나타날 수 있는 여러가지 소유형태에 대하여 각 사례별 일관성 있고

    정형화된 토지등소유자 수와 동의율 산정방법을 정하여 시행

○ 사례별 토지등소유자 수 및 동의율 산정기준 - 별 첨

   ? 산정기준의 확정 과정

      - 2006. 10. 25(수) : 관련 직원 전원회의를 통한 검토

      - 2006. 11. 01(수) : 중구 도시 및 주거환경정비상담위원회 회의 시 자문

     - 2006. 11. 06(월) : 변호사에게 법률자문

  ※ 토지등소유자 수 산정방법에서 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조제1항

      제1호의 각목별 규정에 의한 산정방법이 명확한 사례는 제외

주택재개발사업과?도시환경정비사업의

토지등소유자 수 및 동의율 산정기준

<공통 기준 - 주택재개발 및 도시환경정비사업 >

■ 도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법”이라 한다) 시행령 제28조제1항제1호의가목 : “1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표     하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것”

사례1

 ○ 소유 형태 : 수인이 정비구역(예정구역 포함) 내 1개 필지 토지 또는 하나의

     건축물을 공유하고 있는 경우

 ○ 토지등소유자 수 산정기준 : 수인을 하나의 토지등소유자로 산정

   (토지등소유자 수 : 1인) 

 ○ 산정기준 이유 : 도정법 시행령 제28조제1항제1호의가목 그 수인을 1인의 토지

    등소유자로 산정하는 기준에 의함

사례2

        

건물① 소유자 : A, B, C, D, E씨

정비구역       

토지1번지소유자 : A, B, C, D, E씨

(예정구역 포함)  

건물② 소유자 : A, B, C, D, E씨

토지2번지 소유자 : A, B, C, D, E씨

○ 소유 형태 : 정비구역(예정구역 포함) 내 동일 수인이 2필지 이상 토지 또는 2개

    이상의 건축물을 공유한 경우 

○ 토지등소유자 수 산정기준(건설교통부 주거환경팀-5683, 2006.10.24 유권해석 참조)

   - 건물①, 토지1번지, 건물②, 토지2번지의 공유소유자 중 각 물건별 동일 1인을

     대표자로 정한 경우는 4개 물건 모두를 하나의 토지등소유자 수로 산정(토지등 

     소유자 수 : 1인) 할 수 있으나

   - 각각의 토지 또는 건축물에 대하여 대표자를 서로 다르게 선임한 경우 각각의 대 

     표자를 토지등소유자 수에 산정(토지등소유자 수 : 4인)

○ 산정기준 이유 : 도정법 시행령 제28조제1항제1호의가목 규정은 수인을 대표하는

    1인을 각 물건별로 달리 정하는 경우는 각각을 토지등소유자로 정하여야 하며, 정비

    사업 추진의 촉진과 다수 공동물건소유자 수 산정의 합리성에도 부합됨

사례3

         

 토지 소유자 A

       

 토지 소유자 A

 건물

소유자 B

○ 소유 형태 : 1개 필지 토지와 그 지상 위 건물 소유자가 각각 다른 경우

 ○ 토지등소유자 수 산정기준 : 토지와 건물소유자 각각을 토지등소유자 수에 포함하여 산정

    (토지등소유자 수 : 2인) 

 ○ 산정기준 이유 : 도정법 제2조제9호의가목에서는 토지등소유자를 토지와 건물에 

     대한 각각의 소유자로 보는 규정에 의함

사례4

   

        

 토지 소유자A

 건물 소유자

   A +B

○ 소유 형태 : 정비구역(예정구역 포함) 1개 필지 토지와 그 지상 위 건물 형태에서 

    토지소유자는 A씨이고 건물소유자는 당해 토지소유자인 A씨와 B씨와의 공동소유

    형태인 경우

 ○ 토지등소유자 수 산정기준

   - 단독소유자 A씨와 공동소유자 A씨?B씨 중 B씨를 대표자로 선임한 경우 개별

     물건소유자 각각을 1인으로 보는 토지등소유자 수로 산정(토지등소유자 수 : 2인)

   - 단독소유자 A씨와 공동소유자 A씨?B씨 중 A씨를 대표자로 선임한 경우 2개

      물건 소유자를 1인으로 보는 토지등소유자 수로 산정(토지등소유자 수 : 1인)

 ○ 산정기준 이유 : 도정법 제2조제9호의가목에서는 토지등소유자를 토지와 건물에 

     대한 각각의 소유자로 보는 규정에 의함

사례5

        

 토지소유자A

      

 토지소유자A +B

 

○ 토지소유 형태 : 1개 필지 토지를 A씨가 또 다른 1개 필지의 토지를 A씨와 B씨가 

   공동 소유한 경우

 ○ 토지등소유자 수 산정기준

   - 단독소유자 A씨와 공동소유자 A씨?B씨 중 B씨를 대표자로 선임한 경우 개별

      물건소유자 각각을 1인으로 보는 토지등소유자 수로 산정(토지등소유자 수 : 2인)

   - 단독소유자 A씨와 공동소유자 A씨?B씨 중 A씨를 대표자로 선임한 경우 2개 

      물건 소유자를 1인으로 보는 토지등소유자 수로 산정(토지등소유자 수 : 1인)

 ○ 산정기준 이유 : 도정법 제2조제9호의가목에서는 토지등소유자를 필지별 개별

     소유로 보고 있으므로 토지소유자별 각각의 소유자로 보는 규정에 의함

사례6

        

  토지소유자 A+B+C+D+E+F  

건물 A

건물 B

                         

 ○ 토지?건물 소유 형태 : 1개 필지 토지 지상위에 A씨와 B씨의 독립된 건물이 각각

     있고 토지는 건물소유자 A씨와 B씨를 포함한 C씨 D씨 E씨 F씨가 공동 소유한 경우

○ 토지등소유자 수 산정기준

   - 단독건물 소유자 A씨, B씨, 토지공동소유자 A ~ F씨 중 대표자를 A씨?B씨를 

     제외한 C ~ F씨 중에 선임하는 경우는 각 물건에 대한 소유자를 토지등소유자 

     수에 포함하여 산정(토지등소유자 수 : 3인)

   - 단독건물 소유자 A씨, B씨, 토지공동소유자 A ~ F씨 중 대표자를 A씨 또는 B씨

     로 선임한 경우는 토지공동소유자는 A씨 또는 B씨와 동일인으로 간주하여 단독 

     건물 소유자 A씨와 B씨 각각만을 토지등소유자 수에 포함하여 산정(토지등소유자 수 : 2인)

 ○ 산정기준 이유 : 도정법 제2조제9호의가목에서는 토지등소유자를 필지별 개별

    소유로 보고 있으므로 토지와 건물 소유자 각각을 하나의 토지등소유자 수에 포함하여

    산정하여야 하고, 토지에 대한 토지등소유자 수 산정에 있어서는 도정법 제28조제

    1항제1호의가목 규정에 의거 수인을 1인으로 산정할 수 있으나 공동소유자의

    대표자를 다르게 하는 경우는 다르게 하는 공동소유자 각각을 토지등소유자 수로 산정 

■  도정법 시행령 제28조제1항제4호 : “토지등기부등본?건물등기부등본?토지대장 및 

     건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 

     현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외”

사례1

 ○ 유형 : 공동소유자 전원이 소재불명인 경우

 ○ 토지등소유자 수 산정기준 : 토지등소유자 수 산정에서 제외

 ○ 산정기준 이유 : 도정법 제28조제1항제4호를 유추하면 동의 가?부 의사를 물어 

    볼 수 없는 경우 동의율에 대한 공정성 유지의 법 취지로 볼 때 토지등소유자 수

    산정에서 제외하는 것이 타당함

사례2

 ○ 유형 : 공동소유자 중 일부 공동소유자가 소재불명인 경우

 ○ 토지등소유자 수 산정기준 : 토지등소유자 수에 산입

○ 산정기준 이유 : 동의 요건은 공동소유자 전원의 동의가 있어야 하나 공동소유자 중

    소재불명인 자에 대하여는 동의 가?부에 대한 의사 표시를 물어 볼 수 없으므로

    소재파악이 되는 자에게만 동의 가?부를 묻는 것이 타당하고 토지등소유자 수에는 포함

■ 정비구역 지정 후 조합설립인가 및 사업시행인가를 위한 동의율을 산정 할 때 

   국?공유지에 대하여도 관리청별 각각을 1인의 조합원(토지등소유자)으로 간주하여

   동의율을 산정하여야 하는지 여부

 ○ 토지등소유자 산정기준 : 도정법 제2조(용어의 정의) “토지등소유자”라는 용어

    정의에서 국?공유지에 대한 특별한 지위 규정을 두고 있지 않고 토지 또는 건축

   물의 소유자 또는 그 지상권자로 정의하고 있으므로 정비구역 내 국?공유지도 그

   관리청별로 각 1인의 토지등소유자로 보아야 하며, 국?공유지는 협의과정에서

    토지관리청이 특별한 의견을 제시하지 않는 한 동의한 것으로 보아야 할 것임.

    (서울시 주재 58507-1163, 2000. 5.10 참조)

■ 구역지정 동의율(추진위원회 구성 동의 포함) 산정 시 국?공유지를 토지등소유자의

    수에 포함 할 수 있는지 여부

 ○ 토지등소유자 수 산정기준 : 토지등소유자 요청에 의하여 구역지정을 입안하고자

     하는 경우 토지등소유자를 대상으로 동의여부를 조사하고 있으므로 토지는 사유

     토지소유자에 대하여 동의 여부를 조사하되, 국?공유지는 관리청별로 토지등소유자

     수에 포함하여 산정하고, 해당 관리청의 사전협의 없다고 하더라도, 정비구역

     지정에 동의한 것으로 처리

■ 토지나 건물의 등기부 등본이 없어 소유자 파악이 되지 않는 물건에 대하여 토지등

   소유자 수에 포함하여야 하는지 여부

 ○ 토지등소유자 수 산정기준 : 토지등소유자의 수 산정에서 제외

 ○ 산정기준 이유 : 도정법 제28조제1항제4호를 유추하면 토지등소유자가 누구 인지 

     알 수 없어 동의 가?부 의사를 물어 볼 수 없는 경우는 동의율에 대한 공정성 유지를

     위하여 토지등소유자의 수 산정에서 제외함이 타당

■ 정비구역 지정까지는 토지소유자와 건물소유자가 동일하였으나 구역지정 후 건물만을

    매각한 경우 토지등소유자 수 산정 방법

 ○ 건물과 토지에 대한 각각의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 동의율 산정

   (토지등소유자 수 : 2인)

 ○ 산정기준 이유 : 도정법 제28조제1항제1호의다목 단서 규정에 있는 도시환경

     정비사업인 경우를 제외하고는 물건 각각을 토지등소유자 수에 포함하여 산정

<도시환경정비사업>

■ 도정법 시행령 제28조제1항제1호제다목 단서 규정 “도시환경정비사업의 경우

   토지등소유자가 정비구역 지정 후 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에

   대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하되, 이 경우 동의 여부는 이를

   취득한 토지등소유자에 의한다”

○ 해설 : 위 경우는 도시환경정비사업에 있어 예을 들면, 정비구역 지정 전 서울동

     1번지는 김개발씨의 소유이고, 같은 동 2번지는 이건축씨의 소유였으나 정비구역지정

     후 한국개발(주)에서 도시환경정비사업의 시행을 목적으로 위 2개 지번 물건을 매수

     하였을 경우 토지등소유자 수는 김개발씨와 이건축씨 각각을 1인으로 보며(토지등

     소유자 수 : 2인), 동의 여부는 구역지정 후 취득한 한국개발(주)의 의사에 따름

※ 상기 기준은 도정법 제28조 규정에 대한 개정과 이에 대한 건설교통부 또는 서울

    특별시의 유권해석이 있는 경우 그에 따른다.