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● 양도소득세의 계산절차 |
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양 도 가 액 |
- |
취 득 가 액 |
- |
필 요 경 비 |
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양 도 차 익 |
- |
장기보유공제 |
|
양 도 소 득 |
- |
기 본 공 제 |
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과 세 표 준 |
× |
세 율 |
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산 출 세 액 |
- |
예정신고세액공제 |
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자진납부세액 |
+ |
주 민 세 |
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총납부소득주민세 | |
▶ 취득가액을 알 수 없는 경우 환산 방법 |
양도가액 × |
취득시 기준시가 |
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양도시 기준시가 |
(상속,증여로취득한 자산은 취득시 기준시가) |
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▶ 필요경비 개산공제액 |
- 자산의 취득 및 양도과정에서 발행한 비용 (등기수수료, 취득등록세 등) - 소유권에 관한 소송비용, 가치증가를 위해 소요된 비용 - 지목변경등에 소요된 비용 (설계비, 공사비 대체농지조성비 등) - 개산공제액 : 취득시 시준시가×3% | |
▶ 장기보유공제 |
보유기간 |
공제액 |
3년이상 5년미만 |
양도차익의 10% |
5년이상 10년미만 |
양도차익의 15% |
10년이상 |
양도차익의 30% |
(1세대 1주택인 고가주택의 경우 15년이상 보유시 45%) - 비사업용 토지 및 1세대 2주택이상 중과세 대상자는 장기보유공제 배제 |
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▶ 예정신고세액공제 |
- 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월내에 자진신고및납부하는 경우:산출세액의 10%공세 |
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▶ 주민세 |
- 양도소득세의 10% | | |
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● 양도소득세의 세율 |
구 분 |
세 율 |
미등기 양도자산 |
70% |
비사업용 토지 |
60% |
1세대 3주택이상 |
60% |
1세대 2주택 |
50% |
보유기간 1년미만 |
50% |
보유기간 2년미만 1년이상 |
40% | |
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구 분 |
과세표준 |
세 율 |
누진공제 |
2년이상보유 |
1천만원이하 |
9% |
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토지 |
1천만원∼4천만원 |
18% |
90만원 |
건물 |
4천만원∼8천만원 |
27% |
450만원 |
부동산에 관한 권리 |
8천만원이상 |
36% |
1,170만원 |
(두개이상의 세율이 동시에 적용될 경우 높은 세율을 적용함.) | | |
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● 비사업용 토지의 양도소득세 중과세 |
중과세법 : 60%세율, 장기보유공제 배제 |
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1. 기준에 관계없이 사업용으로 보는 경우 |
소유자가 사업용으로 사용하지 않았더라도 다음의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. 즉 비사업용 토지의 판정 기준인 기간기준, 지역기준, 면적기준, 수입금액기준 등과 관계없이 사업용 토지로 구분한다.
① 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 ② 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 ③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 ④ 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지임야 목장용지 ⑤ 상속에 의하여 취득한 농지·임야·목장용지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지 ⑥ 공장의 가동에 따른 소음·분진·악취 등으로 인하여 생활환경의 오염 피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지 |
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2. 기간기준에 의한 비사업용토지의 판정 |
비사업용 기간이 다음에 해당하는 경우 비사업용 토지에 해당한다. (1) 토지 소유기간이 5년 이상인 경우(다음 모두 충족) ① 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 ② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 ③ 토지 소유기간의 20% 초과에 해당하는 기간 (2) 토지소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우(다음 모두 충족) ① 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 ② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 ③ 토지 소유기간의 20% 초과에 해당하는 기간 (3) 토지소유기간이 3년 미만인 경우(다음 모두 충족) ① 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 ② 토지 소유기간의 20% 초과에 해당하는 기간 |
※ 토지분 재산세의 고지서에 종합합산과세대상으로 표기된 토지 또는 종합부동산세 과세대상 토지는 비사업용일 가능성이 매우 높음. | |
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● 농지의 양도소득세 감면 |
구 분 |
요 건 |
감면율 |
한도액 |
비 고 |
8년이상자경농지 |
8년이상재촌자경 |
100% |
5년간 1억원한도 |
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농지대체취득 |
양도일 전후 1년내 양도면적의 ½이상 또는 양도가액의 ⅓이상으로 농지를 취득후 3년이상 재촌자경 |
100% | |
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※ 재촌 : 농지의 소재지 또는 농지소재지의 인접시군구에 거주 |
※ 자경 : 상시농업종사자 또는 농작업의 이상을 자기노동력에 의하여 경작 |
① 피상속인이 8년이상 자경한 농지는 상속인이 3년이상 자경한 경우에만 감면 ② 피상속인이 8년이상 자경한 농지를 상속일부터 3년내 양도시 감면 ③ 피상속인이 8년이상 자경한 농지를 05. 12. 31 이전 상속한 경우는 07. 12. 31까지 양도한 경우 감면 | |
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● 1세대 1주택 양도소득세 비과세 |
1세대가 1주택을 3년이상 소유하다가 양도하는 경우 비과세 (서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동지역소재 주택은 소유기간중 2년이상 거주) |
▶ 1세대 : 본인 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소, 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대 |
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▶ 3년미만 보유시 비과세 되는 경우 |
① 건설임대주택의 거주기간이 5년이상이며 소유기간이 3년 미만인 1세대 1주택 ② 공익사업용 협의매수, 수용한 경우로 소유기간이 3년 미만인 1세대 1주택 ③ 해외이주법에 의하여 세대원 전원 출국하고 2년이내 양도하는 1세대 1주택 ④ 1년이상 국외거주가 필요한 취학 근무상형편으로 세대원 전원 출국 후 2년이내 양도하는 1세대 1주택 ⑤ 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상형편, 질병요양등 부득이한 사유로 양도 |
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▶ 1세대 1주택 특례 |
① 선취득 후양도로 일시적 2주택이 된 경우 : 취득일부터 1년내 양도 ② 1세대 1주택자의 주택일부가 협의매수, 수용된 후 잔존부분 : 수용일부터 2년내 양도 ③ 동거봉양을 위하여 합가로 1세대 2주택이 된 경우 : 합가일부터 2년내 양도 ④ 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우 : 혼인일부터 2년내 양도 ⑤ 농어촌주택(상속, 이농, 귀농)주택과 일반주택을 보유하다 일반주택을 양도하는 경우 |
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| 귀농주택 등 농어촌주택 보유시의 비과세 요건 (시행령 155 ⑦) | |
구 분 |
상속주택 |
이농주택 |
귀농주택 |
농어촌주택 소재지역 |
서울,인천 및 경기도 일원을 제외한 읍(도시계획구역 밖)·면 지역 |
좌동 |
좌동 |
규 모 |
규모제한 없음 |
좌동 |
대지 660㎡이내 (고가주택 제외) |
거주요건 |
피상속인 5년이상 거주한 농어촌 주택 |
이농인(어민포함) 5년이상 거주 |
본적지·연고지 소재 주택을 1000㎡ 이상의 농지와 함께 취득 후 3년이상 거주 |
사후관리 |
|
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귀농하여 3년이상 영농에 종사(자경) |
면제방법 |
일반주택(도시주택)은 현행 1세대 1주택요건 충족시 비과세 |
좌동 |
세대전원이 이사할 경우 최초 양도하는 1주택에 한하여 비과세 | |
⑥ 농어촌주택 취득자가 일반주택을 양도하는 경우 |
구 분 |
(농어촌주택은 1세대 1주택 비과세 판정시 주택의 수에서 제외) |
Ⅰ. 농어촌지역의 범위 |
* 읍 또는 면지역 ※ 다음 지역은 제외 · 수도권 및 광역시(단, 옹진군·연천군 및 기타 재정경제부령이 정하는 지역제외) · 도시지역 및 토지거래허가구역 · 지정지역(양도세 투기지역) · 관광단지(관광진흥법) |
Ⅱ. 면적기준 |
* 대지 : 660㎡(200평)이내 * 건물 : - 단독주택 : 150㎡(45평)이내 - 공동주택(전용면적) : 116㎡(35평) |
Ⅲ. 가액기준(기준시기) |
* 취득당시 : 7천만원 이하 * 일반주택 양도 당시 : 1억원 이하 |
Ⅳ. 취득기한 |
* 2003. 8. 1 ∼ 2008. 12. 31 - 2005. 12. 31 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 2006. 12. 31 까지 잔금을 지급하는 경우 포함 |
Ⅴ. 보유기간 |
* 농어촌주택 취득 후 3년 이상 보유 | |
※ 행정구역상 같은 읍·면 또는 면접한 읍·면지역에 일반주택이 소재하는 경우에는 위의 특례규정이 배제된다. ※ 제외지역 판정 시 당초 농어촌주택 취득당시의 지역기준으로 판정한다. | |
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● 1세대 다주택자의 중과세 대상 주택수 계산 |
1세대 3주택 중과세 제외 주택 (세율 60%, 장기보유공제배제) |
1세대 2주택 중과세 재외 주택 (세율 50%, 장기보유공제배제) |
1. 수도권 광역시 외의 기준시가 3억원 이하 2. 장기임대주택 3. 조감법상 감면임대주택 4. 종업원에게 장기무상 임대하는 주택 5. 양도소득세 감면대상 신축주택 6. 문화재주택 7. 상속 후 5년 미경과주택 8. 저당권실행 취득후 3년 미경과주택 9. 가정보육시설용주택 10. 소형주택(대지 120㎡이하 건평 60㎡이하 기준시가 4천만원 이하) 11. 위 1~9 외의 1주택 |
1. 좌동 2. 좌동 3. 좌동 4. 좌동 5. 좌동 6. 좌동 7. 좌동 8. 좌동 9. 좌동 10. 근무상형편에 의한 주택 11. 소유권에 관한 소송중인주택 및 그결과 취득한 주택으로 3년 미경과 주택 12. 노부모봉양, 혼인으로 합가후 2년초과 5년이내주택 13. 소형주택(기준시가 1억원 이하) 14. 1세대 1주택자의 일시적 2주택 15. 위 1~12 외의 1주택 | | |
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● 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택 |
※ 5대 신도시 : 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 |
구 분 |
대상주택 |
감면요건 |
감면율 |
장기임대 주택 (§97) |
○ 86.1.1~00.12.31 신축주택 -사용승인일/계약일자 ○ 85.12.31 이전 신축주택으로 입주사실 없는 주택 ※ 국민 주택에 한정 |
○ 5호이상 임대사업자가 2000.12.31 이전에 5년 이상 임대후 양도 |
○ 매입임대:5년이상 임대시 양도세 50% 감면, 10년이상 임대시 양도세 100%감면 ○ 건설임대:5년이상 임대시 양도세 100%감면 ○ 1세대1주택 판정시 제외 |
신축주택 임대 (§97의2) |
○ 99.8.20~01.12.31 건설(사용승인일) ○ 99.8.20~01.12.31 분양(계약일자) ※ 국민 주택에 한정 |
○ 2호이상 임대사업자 5년이상 임대후 양도 |
○ 양도세 100% 감면 ○ 1세대1주택 판정시 제외 |
미분양 주택 (§98) |
○ 95.10.31 현재 미분양 주택 ○ 98.02.28 현재 미분양 주택 ※ 국민 주택에 한정 |
○ 97.12.31 또는 98.12. 31이전 분양취득하여 5년 이상 보유/임대후 양도 |
○ 종소세와 양도세 20%과세 중 선택적용 ○ 1세대1주택 판정시 제외 |
신축주택 취득 (§99) |
○ 98.5.22~99.6.30 자가건설/분양취득 ○ 국민주택은 98.5.22~99.12.31(분양취득분) ※ 고가주택(전용50평이상,기준시가 5억원초과)제외 |
○ 사용승인일/계약체결일 최초계약자 |
○ 5년이내 양도:100%감면 (감면세액의 20% 농특세 부과) ○ 5년이후 양도:5년간 상승분 차감후과세 ○ 1세대 1주택 판정시 제외 |
신축주택 취득 (§99의3) |
○ 01.5.23~03.6.30 자가건설/분양취득 (서울, 과천, 5대신도시는~02.12.31) ※ 수도권포함(전국) ※ 고가주택 제외 |
○ 사용승인일/매매계약일 최초계약자 |
○ 5년이내 양도:100%감면 (감면세액의 20% 농특세 부과) ○ 5년이후 양도:5년간 상승분 차감후과세 ○ 1세대 1주택 판정시 제외 |
○ 00.11.1~01.5.22 수도권외지역 국민주택에 한정 | | |
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● 상속세의 과세표준계산 |
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● 증여추정배제기준 (국세청 훈련 제1344호) |
구분 |
취득재산 |
채무상환 |
총한도액 |
주택 |
기타재산 |
1. 세대주인경우 |
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가.30세이상인자 |
2억원 |
5천만원 |
5천만원 |
2억5천만원 |
나.40세 이상인자 |
4억원 |
1억원 |
|
5억원 |
2. 세대주가 아닌경우 |
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가.30세이상인자 |
1억원 |
5천만원 |
5천만원 |
1억5천만원 |
나.40세 이상인자 |
2억원 |
1억원 |
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3억원 |
3..30세미만인자 |
5천만원 |
3천만원 |
3천만원 |
8천만원 | |
※ 위에 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여사실이 입증되면 증여세가 과세됩니다. ▶ 취득자금 10억 미만인 경우 자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부분에 대하여는 문제삼지 않는다. ▶ 취득자금 10억원 이상인 경우 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 본다. |
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● 상속세와 증여세의 비율 |
과세표준 |
세율 |
누진공제 |
1억원이하 |
10% |
- |
5억원이하 |
20% |
1,000만원 |
10억원이하 |
30% |
6,000만원 |
30억원이하 |
40% |
16,000만원 |
30억원초과 |
50% |
46,000만원 | | |
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● 증여재산 기본공제 |
관계 |
공제액 |
직계존비속 |
3,000만원(단,미성년자1,500만원 |
배 우 자 |
3억원 |
기타친족 |
500만원 |
타 인 |
공제액없음 |
|
(합산기간: 10년간) | |
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● 취득세 |
과세표준 |
세율 |
비고 |
일반재산 |
2% |
취득세액의 10%가 농어촌특별세로 가산됨 |
주택 유상거래 |
50% 감면(1%) | |
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● 등록세 |
구분 |
재산종류 |
세율 |
비고 |
유상취득 |
농지 |
1% |
등록세액의 의 20%가 지방 교육세로 가산됨 |
농지외 |
2% |
상속 |
농지 |
0.3% |
농지외 |
0.8% |
증여, 기부 |
일반인 |
1.5% |
비영리사업자 |
0.8% |
보존 |
|
0.8% |
주택유상거래 |
50%감면(1%) | | | | |