부동산감정평가의 공정성 제고방안

[써브감정평가법인]

부동산감정평가의 공정성 제고방안

-법제도적 측면을 중심으로-

홍용석

Ⅰ. 시작하며

우리나라에서 부동산의 감정평가가 전문자격자에 의해서 수행 된지가 36년이 되었다. 1972년 12월 30일 제정된 ⌜국토이용관리법⌟에 의해 토지평가사제도가 도입되고, 1973년부터 이 법이 시행되면서 전문자격자에 의해서 부동산의 감정평가가 시작되었다. 또한, 1973년 12월 31일에 부동산의 전문평가를 위한 ⌜감정평가에 관한 법률⌟이 제정되어 공인감정사제도가 도입되어 1974년부터 공인감정사에 의한 부동산 감정평가가 이루어지게 되었다.

그 당시 토지평가사는 건설부에서 관리․운영하였고, 공인감정사는 재무부에서 관리․운영하여 동일한 부동산평가전문인 자격이 이원화 되어 운영되어 오다, 이원화 된 부동산평가 전문자격인의 평가로 인해 평가된 가격이 각기 다르고 그 편차도 크게 발생하는 경우도 발생하여 부동산평가가격 등의 공신력에 대한 의구심 등이 나타나자 업무의 공신력 제고 및 효율성 제고를 위하여 1989년 ⌜지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률⌟이 제정됨으로써 토지평가사와 공인감정사가 통합되어 감정평가사로 일원화 되었다. 이후 이 법은 2005년 1월 14일 전부 개정되어 법률 제7335호로 ⌜부동산가격공시 및 감정평가에 관한법률⌟로 공포되어 시행되고 있다.

감정평가사는 이 법 제29조에 의하여 표준지의 적정가격의 조사ㆍ평가 및 표준주택의 적정가격의 조사ㆍ평가, 개별공시지가의 검증 ․ 개별주택가격의 검증 등의 공공업무를 수행할 뿐만 아니라, ⌜공익사업을 위한 토지등의평가 및 보상에 관한 법률 제69조 제1항⌟에 의해서 보상평가 등의 공공업무를 하고 있다. 이와같이 감정평가사의 업무는 공공성․사회성이 아주 강하여 감정평가의 공정성 확보방법이 법제도적으로 갖추어져 있어야 한다.

그러나 행정작용법으로 기능하고 있는 ⌜부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 “부감법”이라 칭한다.)⌟이나 ⌜공익사업을 위한 토지등의 평가 및 보상에 관한 법률⌟에 의한 감정평가기준만을 가지고서는 공공성이 강조되는 공적감정평가와 사적이익을 위한 사적감정평가의 공정성을 동시에확보하기가 그렇게 쉬워 보이지가 않는다. 공공성과 사익성은 서로 대결적 구도가 일반적이기 때문이다. 이러한 대결적 구도에 대한 공정성 확보기준을 현행법에서는 위임명령인 국토해양부령으로 정하도록 함으로서 토지보상과 관련하여 일부 감정평가사가 발주처 입장 및 주민요구 등을 반영하여 평가를 함에 따라 국고지출 증가 및 분양가의 상승을 초래하고 개별공시지가, 보상평가가격 및 담보평가가격간의 불균형 등으로 인한 감정평가의 신뢰도가 의심받게 되고, 감정평가의 공정성문제가 사회적 쟁점으로 떠오르고 있다.

따라서 이 글에서는 감정평가사의 부동산평가에 대한 공정성 확보방안을 법제도적 측면에서 고찰해 보고자 한다.

Ⅱ.감정평가관계자의 법적지위

감정평가관계자의 법적지위는 그 감정평가가 공적감정평가인가 사적감정평가인가에 따라서 달라진다. 감정평가업무가 공적인 감정평가도 있고, 사적인 감정평가도 있기 때문이다. 공적감정평가란 공법의 규정에 의하여 또는 공공의 이익을 실현하기 위하여 수행되는 평가로서 표준지공시지가의 조사평가, 국공유지의 취득 또는 처분을 위한 평가, 법원에 계류중인 소송 또는 경매를 위한 평가 등이 이에 해당된다. 사적평가란 국가나 민간이 자발적 필요에 의하여 의뢰하는 평가로서 일반매매를 위한 평가, 자산재평가. 부동산을 담보로 대출하는 금융기관의 담보자산 가치평가가 이에 속한다.

1. 공적감정평가에 있어서 감정평가관계자의 법적지위

본 논문에서 감정평가관계자라 함은 감정평가업무를 위탁하거나 의뢰하는 국가 또는 지방자치단체 등과 감정평가업무를 위탁 또는 의뢰 받는 한국감정평가협회, 감정평가법인, 한국감정원을 의미한다.

(1) 행정청의 법적지위 - 위탁자

국토해양부장관은 감정평가사 실무수습의 관리, 감정평가업자의 지도, 그 밖에 대통령령이 정하는 권한을 협회 또는 대통령령이 정하는 감정평가법인에 위탁할 수 있다. 또한, 국토해양부장관은 제16조 및 제17조의 규정에 의한 단독주택 및 공동주택 가격과 관련된 정보체계의 구축 및 관리에 관한 업무를 대통령령이 정하는 부동산 가격의 조사ㆍ산정에 관한 전문성이 있는 기관인 한국감정원에 이를 위탁할 수 있다. 즉, 국토해양부장관은 부동산감정평가 등에 관한 사항을 감정평가협회, 감정평가법인, 한국감정원에 위탁할 수 있는 자이고. 감정평가협회, 감정평가법인, 한국감정원은 국토해양부장관으로부터 감정평가업무 등에 관하여 수탁을 받는 공무수탁사인이다.

국토해양부장관의 위탁업무내용은 행정사법의 내용에 속한다. 이러한 행정사법의 내용은 급부행정으로서 비권력관계이며, 공법관계를 통하여 이루어지는 것이므로 공법원리에 의한 기속을 받는다는 것을 의미한다. 그러므로 비권력적 행정작용이 사법의 형식으로 전환되어 행정사법의 영역으로 편입된다 할지라도 통상의 사법관계와는 달리 전면적인 사적자치의 원칙이나 계약자유의 원칙이 지배할 수 없다. 따라서 행정사법 영역의 수탁자인 감정평가협회, 감정평가법인, 한국감정원은 객관성, 독립성, 투명성 및 공정성을 갖어야 하며, 국가는 이를 위한 법제도적 시스템을 강구하여야 한다. 국토해양부장관은 이러한 요인을 수탁자의 사법원리에 방임한다면 국가적 과제인 공적감정평가의 비권력적 작용이 “사법으로의 도피” 결과를 가져올 것이기 때문이다.

행정사법의 경우는 사법적 작용방식과 공법적 보호메카니즘을 수평적으로 통합하는 것이 목적이므로 국토해양부는 공법과 사법이 융합된 하나의 수정된 전문자격사법에 의한 감정평가업무의 운영․관리가 필요할 것이다.

(2) 감정평가협회의 법적지위

1) 공무수탁사인

한국감정평가협회는 국토해양부장관으로부터 표준지의 조사 ․ 평가 등에 관하여 행정행위나 행정사실에 대한 공권력의 행사를 수탁 받는 사인으로서, 그 범위 내에서 행정주체의 지위에 서는 관계에 있게 된다.

부감법 제11조 제4항에 의해 시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 개별공시지가의 검증의뢰를 받은 감정평가업자의 경우도 공무수탁사인으로서 행정주체의 지위에 서게 된다.

따라서 한국감정평가협회가 업무를 위탁받은 때에는 국토해양부장관으로부터 위탁수수료 및 예산의 범위 안에서 필요한 경비를 보조받을 수 있다.

2) 공공사단

한국감정평가협회는 국토해양부장관의 인가를 받아 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 함으로서 성립하는 공공사단으로서의 성격을 갖는다.

따라서 협회에 관하여 부감법에 규정된 것 외에는 비영리법인인 「민법」 중 사단법인에 관한 규정을 준용받게 된다. 이러한 공공사단은 행정주체인 국토해양부장관과의 관계에서 본다면 행정의 객체가 되나, 공공사단이 공적기관으로부터 감정평가의뢰를 받아 감정평가서를 교부하는 행위는 행정주체로서의 지위에서 행한 행위가 된다. 그러나 협회는 사적감정평가행위를 수행하는 감정평가기관이 아니므로 상법상의 상인으로서의 지위는 갖지 않는다.

(3) 감정평가업자의 법적지위 - 공공수탁사인

감정평가업자는 국토해양부장관으로부터 표준지의 조사 ․ 평가 등에 관하여 행정행위나 행정사실에 대한 공권력의 행사를 수탁받는 사인으로서, 그 범위 내에서 행정주체의 지위에 서는 관계에 있게 된다.

부감법 제11조 제4항에 의해 시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 개별공시 지가의 검증의뢰를 받은 감정평가업자의 경우도 공무수탁사인으로서 행정 주체의 지위에 서게 된다.

따라서 감정평가업자가 업무를 위탁받은 때에는 국토해양부장관으로 부터 위탁수수료 및 예산의 범위 안에서 필요한 경비를 보조받을 수 있다.

(4) 한국감정원의 법적지위

1) 영조물법인

「국유재산의 현물출자에 관한 법률 시행령」 제2조제27호의 규정에 의하여 출자된 주식회사 한국감정원(이하 "한국감정원"이라 한다)은 공기업으로서 행정법상 영조물 법인에 해당된다. 영조물법인은 국가로부터 재정적으로 독립되어 운영되는 법인체로서 “공공기관의 운영에 관한 법률”상 공공기관이 대부분 이에 해당된다. 공기업은 정부 산하기관 중에서 정부가 투자한 기관이나 정부가 출자한 기관을 통칭한 말이다. 즉, 공기업에는 “정부투자기관관리기본법”에 의한 공기업과 “공공기관의 운영에 관한 법률”에 의한 공기업이 있다. “정부투자기관관리기본법”에 의한 공기업은 정부가 납입자본금의 50% 이상을 출자한 법인을 말하는데, 한국감정원은 정부가 49%의 지분을 출자한 법인이므로 “정부투자기관관리 기본법”에 의한 공기업이 아니라 “공공기관의 운영에 관한 법률”에 의한 주식회사의 형태를 지닌 공기업에 해당된다.

2) 공공수탁사인

부감법 제41조 제2항에 의하면, ⌜국토해양부장관은 제16조 및 제17조의 규정에 의한 단독주택 및 공동주택 가격과 관련된 정보체계의 구축 및 관리에 관한 업무를 대통령령이 정하는 부동산 가격의 조사ㆍ산정에 관한 전문성이 있는 기관에 이를 위탁할 수 있다.⌟고 규정하고 있고, 동령 제82조 제3항에서 ⌜법 제41조제2항에서 "대통령령이 정하는 부동산 가격의 조사ㆍ산정에 관한 전문성이 있는 기관"이라 함은 한국감정원을 말한다.⌟고 규정함으로서 한국감정원의 법적지위가 공공수탁사인임을 명백히 하고 있다.

2. 사적감정평가에 있어서 감정평가관계자의 지위 - 상인

한국의 상법은 절충주의를 채택하여 자기의 이름으로 상행위(商行爲)를 하는 자(당연상인)와, 점포나 기타 유사한 설비를 하여 상인적 방법으로 영업을 하는 자 및 회사(의제상인)의 2가지 상인을 인정하고 있다.

한국의 상법은 영업형식 만에 의한 의제상인을 인정할 뿐 아니라, 당연상인을 규정함에 있어서 그 기초가 되는 행위를 영업으로 하는 행위(영업적 상행위)로 한정하여 그 행위는 영업과 영업주체인 상인과의 관련에서만 상행위성을 취득하므로 주관주의 입법이라 할 수 있다. 역사적으로 당연상인은 고유의 상인에 속하고, 이의 고정성에서 오는 폐단을 의제상 인제에 의하여 시정하게 한 것이다. 위의 요건들을 갖추면 자연인이건 법인이건 누구나 상인이 될 수 있으며, 자연인은 무능력자라도 상관없이 상인이 될 수 있다. 비영리법인 또는 국가·시·군 등도 비영리사업을 목적으로 하는 경우 외에는 상인이 될 수 있다.

따라서 사적감정평가를 함에 있어서는 공기업인 한국감정원이나 감정평가법인도 상법상의 상인에 해당된다.

3. 공공수탁의 법적 근거와 법률관계

앞에서 살핀바와 같이 협회, 감정평가법인, 한국감정원은 모두 국토해양부장관으로부터 감정평가 관련 업무에 대하여 위탁을 받은 공공수탁사인이 된다.

이러한 공공수탁사인은 법령에 의해서 행정권을 수탁 받아 자신의 이름으로 행정행위 또는 행정사실행위를 하는 주체이다. 따라서 법령에 의하여 수탁된 업무수행 중에 제3자에게 손해를 발생시킨 경우에는 단순한 민법상의 불법행위책임이 아닌 국가배상책임의 문제가 발생한다.

국가공무원법 제2조에 의한 공무원에는 국가공무원법과 지방공무원법상의 공무원 뿐 만이 아니라 널리 공무를 위탁받아 이에 종사하는 자가 포함되기 때문이다.

공무수탁사인은 행정객체와의 관계에서 본다면 행정주체의 지위에 있게 되지만, 업무를 위탁한 국가 등에는 법령에 의한 업무의 수행의무, 위탁자로부터 일정한 감독을 받을 의무가 있게 되고, 국가에 대한 소요비용청구권, 제3자에 대한 수수료 징수권 등의 권리가 부여된다.

Ⅲ.감정평가의 공정성 저해요인

1. 행정작용법에 의한 감정평가사의 운영․관리

(1) 위임명령에 의한 공정성 기준

감정평가사제도는 토지, 주택 등 부동산의 적정가격을 공시하여 부동산 가격산정의 기준이 되게 하고, 토지ㆍ건물ㆍ동산 등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격형성을 도모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 하여 제정된 ⌜부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률⌟에 의해 운영․관리 되고 있다.

이 법에서 공정성과 관련된 규정은 제31조에서 ⌜토지 등의 감정평가에 있어서 그 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 원칙과 기준은 국토해양부령으로 정한다.⌟고 규정함으로서 감정평가의 공정성은 법률종속명령 이다. 법률종속명령은 통상의 법규명령에 해당하는 것으로서 법률에 의거하여 제정․공포된 위임명령을 말한다.

법률종속명령은 일반적으로 위임명령과 집행명령으로 구분된다. 위임명령은 상위 법률 에서 위임받은 사항으로서 국민의 권리와 의무에 관한 사항을 규정하는 것이고, 집행명령은 법률을 시행하기 위한 법규명령으로서 국민의 권리와 의무에 관한 사항을 정하지 못한다. 그러나 현실적으로는 위임명령과 집행명령의 규정내용상의 차이는 상대적인 것에 불과하고, 모든 법규명령은 모법의 위임에 따르는 행정작용으로서 위임명령인 동시에 집행명령의 성격을 다 가지고 있음을 부인 할 수는 없다. 따라서 부감법 제31조에서 국토해양부령으로 위임하고 있는 공정성 확보기준은 국민의 권리와 의무를 규정할 수 있는 위임명령인가 집행명령인가를 논외로 하더라도 헌법 제75조도 명문으로 법규명령의 행사는 “구체적으로 범위를 정하여 위임받은 사항과 법률을 집행하기 위하여 필요한 사항”에 대하여 행사할 수 있음을 명백히 하고 있다. 이런 기준에 비추어 볼 때 부감법 제31조의 공정성 확보기준의 위임명령은 감정평가업자가 준수하여야 할 기준과 원칙이라고만 규정하고 있을 뿐 구체적 범위를 정하지 않고 위임한 것은 헌법상의 포괄적위임금지의 원칙에 위배되는 위헌의 가능성이 존재한다. 또한, 행정입법에 대한 국민의 감시와 통제를 가능하게 하기 위하여 행정절차법에 행정상 입법예고절차가 규정되어 있기는 하지만 국민에 의한 통제의 실효성에 의문이 생길 수밖에 없다.

즉, 감정평가에 있어서 공정성확보기준을 위임명령에 의해서 하겠다는 데서부터 감정평가의 공정성에 대한 신뢰도는 무너질 수밖에 없는 법제도적인 측면에서 원천적으로 구조적인 결함을 가지고 있다. 이러한 구조적 결함 때문에 최근 감정평가업계는 감정평가의 공정성 시비에 휘말리게 되었고, 이것이 사회적 쟁점이 되어 큰 반향을 일으키고 있음에도 불구하고 공정성제고를 위한 대안적 모색 보다는 한국감정평가협회와 한국감정원이 업역확보를 위한 부분에 더 중점을 두는 듯한 행태를 보이고 있다.

일반감정평가법인에 대한 공정성 시비가 일자 한국감정원은 공정성확보의 제고방안으로 현행법의 국토해양부장관의 협회 및 감정평가법인에의 업무위탁을 공기업인 한국감정원이 하고, 한국감정원의 설립근거를 부칙이 아닌 일반조항에 두며, 감정평가업무와 관련된 금품수수행위는 처벌을 강화하는 방향으로 가고 있는 듯하다. 한편, 감정평가업자의 이익단체인 감정평가협회는 한국감정원의 공정성 확보방안에 반대하며, 공정성을 확보하고 감정평가의 신뢰도를 확보하기 위하여 감정평가협회에서는 자율적으로 자정노력을 기울이고 있다고 한다. 구체적으로는 보상평가 등의 경우 협회의 공적평가심사위원회의 사전심사제도 도입, 부실평가에 대한 징계강화, 징계받은 평가사의 소속법인에 대한 불이익처분의 강화, 감정평가사의 의무연수제도 등을 도입하고, 회원의 윤리제고를 위한 윤리강령 제정 및 윤리규정 개정, 감정평가기관 추천위원회의 신설 등의 제도적 정비를 하고 있다고 한다.

그러나 협회의 이러한 자구노력은 감정평가업자의 “윤리적 의무”와 불법적이고 부당한 감정평가업자의 징벌적 처분기준을 어느 정도로 할 것 인가와 , 국민에 의한 통제의 실효성을 어떻게 거둘 것 인가가 문제점으로 대두가 될 것이다.

(2) 한국감정원의 감정평가업의 근거규정 부재

⌜부감법⌟상 한국감정원은 제42조에 의해 단독주택 및 공동주택의 가격과 관련된 정보체계의 구축 및 관리에 관한 업무를 국토해양부장관으로 부터 한국감정원이 위탁받을 수 있도록 하고 있을 뿐 일반조항에 한국감정원의 감정평가에 대한 업무의 근거규정이 없다. 단 2005년 1월 14일 공포된 부칙 제8조에 한국감정원은 “이 법에 의한 감정평가법인으로 의제한다.”고 규정되어 있다.

이러한 의제적 법적행위에는 행정청의 의사표시가 없다. 행정청에서 행한 법집행으로서의 공권력의 행사와 조치가 아니라 입법자의 독자적 판단에 의해서 그 효력이 발생된다. 이때에 문제가 되는 것은 이 경우 과연 법적 규율이 존재 하는가 이다. 행정행위의 징표로서의 법적 규율은 그 행정청의 조치가 법적효과의 발생을 직접적으로 의도하여야 한다는 의미이다.

의제규정은 자기집행적 규범이며 법률상의 승낙규정 이다. 이는 법적용행위를 통한 별도의 전환행위가 필요치 않고 자동적으로 그 행위가 의제되는 내용으로 간주 된다는 의미이므로 통상의 행정행위가 지닌 개별화․구체화의 징표가 의제적 행정행위의 경우엔 존재하지 않는다. 의제를 통해서 행정행위 자체가 아닌 그것에 통용되는 법규정만이 준용되는 샘이다.

따라서 한국감정원은 감정평가법인으로 의제됨으로 ⌜부감법⌟의 규정을 적용하는 데는 문제가 없지만, 그 적용이 직접적용이 아닌 유추적용이라는 문제점이 발생할 수 가 있다.

(3) 감정평가협회의 임의가입주의

부감법상 감정평가협회는 법정단체이긴 하나 임의설립주의와 임의가입주의를 채택하고 있다. 감정평가사의 지도, 표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 표준주택가격의 조사ㆍ평가에 따른 부대업무, 표준지공시지가 및 표준주택가격에 관한 도서ㆍ도표 등의 작성ㆍ공급, 토지등의 감정평가에 대한 타당성 조사, 감정평가사의 자격등록신청과 갱신등록 신청의 접수, 감정평가사사무소의 개설신고, 변경신고, 휴업신고 또는 폐업신고의 접수, 감정평가정보체계의 구축ㆍ운영, 보증보험 또는 공제사업 가입통보의 접수 등의 업무를 위탁받아 수행하고 있는 협회를 임의설립주의와 임의가입주의를 채택하고 있다는 것은 감정평가업무의 독립성, 객관성, 투명성 및 공정성을 현저히 저하 시킬 수밖에 없다.

협회가 자율적으로 공정성확보기준을 갖고 있다할지라도 협회의 회원을 탈퇴하면 그만이기 때문이다. 임의가입주의 제도에서는 감정평가업자의 윤리성 및 공공성이 강조될 수 없으며, 직무교육의 전문화도 기할 수가 없게 된다.

변호사협회, 세무사회, 법무사회 모두 강제설립주의 및 강제가입주의를 채택하고 있다.

2. 감정평가의뢰․추천 및 선정 등

(1) 부감법상 감정평가의뢰

1) 주체별 감정평가의뢰

①공공기관의 감정평가 의뢰

부감법 제 30조에 의하면, ⌜국가ㆍ지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 토지등의 관리ㆍ매입ㆍ매각ㆍ경매ㆍ재평가 등을 위하여 토지 등의 감정평가를 의뢰하고자 하는 경우에는 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다.⌟고 규정하고 있다.

② 금융기관ㆍ보험회사ㆍ신탁회사 등의 감정평가의뢰

⌜금융기관ㆍ보험회사ㆍ신탁회사 그 밖에 대통령령이 정하는 기관이 대출 또는 자산의 매입ㆍ매각ㆍ관리 또는 재평가 등과 관련하여 토지 등의 감정평가를 의뢰하고자 하는 경우에는 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다.⌟고 규정하고 있다.

2) 부감법상 감정평가의뢰의 문제점

감정평가업자에게 토지 등의 감정평가의뢰 규정은 있으나 감정평가업자의 선정기준이 없다.

또한, 부감법 제30조 제1항의 경우와 같이 공공기관의 감정평가의뢰 규정을 행정법의 일종인 부감법에 두는 것은 행정사법의 규정에 해당되는 것이므로 당연하나, 동법 제30조 제2항의 경우와 같은 행정사법의 규정이라 할 수 없는 금융기관ㆍ보험회사ㆍ신탁회사 등의 사적기관의 감정평가의뢰 규정을 공법인 행정작용법에 둔다는 것은 전문자격사법인 감정평가사법이 없기 때문에 발생하는 대표적인 예라 할 수 있을 것이다.

(2) 보상법상 감정평가업자의 의뢰 및 추천제도

1)보상법상의 규정

사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가업자 2인 이상에게 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다.

사업의 시행자가 감정평가업자를 선정함에 있어 대통령령이 정하는 바에 따라 토지소유자가 요청하는 경우 감정평가업자 외에 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 선정할 수 있다.

여기서 대통령령이 정하는 바라 함은 법 제68조제2항의 규정에 의하여 감정평가업자를 추천하고자 하는 토지소유자는 법 제15조제1항의 규정에 의한 보상계획에서 동일한 시기에 보상하기로 공고 또는 통지한 보상대상 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 법 제15조제2항의 규정에 의한 보상계획의 열람기간 만료일부터 30일 이내에 사업시행자에게 요청하여야 한다. 이 경우 토지소유자는 감정평가업자 추천에 대한 동의를 2회 이상 할 수 없다.

따라서 보상평가의 경우 사업의 시행자가 선정한 2인과 토지소유자가 추천한 1인으로 보상평가를 하도록 함으로서 감정평가사의 독립성과 중립성에 심대한 저해요소를 내포하고 있다.

2) 보상법상 감정평가업자의 의뢰 및 추천제도의 규정이유

보상법상 사업의 시행자가 보상액을 산정하고자 하는 경우에 감정평가업자 2인 이상에게 토지 등의 평가를 의뢰하여 감정평가를 받도록 하는 것은 보상평가의 공정성과 객관성을 확보하기 위함이다.

또한, 토지소유자의 감정평가업자 추천제도는 2003년 도입된 제도로서 토지소유자의 재산권강화를 위한 것 이었다. 즉, 사업시행자 일방의 자유의사에 의한 감정평가업자선정은 토지소유자의 불신을 가져올 것이고, 오히려 사업의 원활한 시행을 저해할 수 있으므로 사업시행자의 감정평가업자선정을 보다 객관화 하고, 보상금의 적정평가를 이루고자 도입되었다.

(3) 도정법상 감정평가업자 선정

주택재개발사업에서 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 및 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)을 평가할 때에는 다음의 방법에 의한다.

1) 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액

분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액은 시ㆍ도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장ㆍ군수가 추천하는 ⌜부동산 가격공시 및감정평가에 관한 법률⌟에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다.

2) 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장ㆍ군수가 추천하는 ⌜부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률⌟에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

(4)감정평가업자 의뢰 및 추천제도의 문제점

사업의 시행자는 감정평가업자를 선정할 권한이 있고, 감정평가업자는 공공업무수탁사인 이면서 상법상의 상인에 해당되므로 보상평가업무에 대한 공급자인 사업시행자보다 보상평가업무의 수요자인 감정평가업자가 훨씬 많으므로 감정평가업자의 과다경쟁이 발생할 여지가 많다. 따라서 감정평가업자인 감정평가사의 보상평가액이 사업시행자의 기대가격을 벗어나면 감정평가업무의 수주에서 배제될 수 있다는 불안감이 존재할 수 밖에 없으므로 보상평가액의 공정성과 객관성을 저하시킬 가능성이 높다.

현재 보상평가는 사업시행자 선정 2명과 토지소유자 추천 1명 등 모두 3명의 감정평가사가 평가한 액수의 산술평균치를 평가액으로 하도록 되어 있다. 전술한 바와 같이 감정평가사 1명을 토지소유자가 추천하도록 한 것은 피수용자인 토지소유자는 사업시행자가 의뢰한 감정평가업자의 보상평가 산정액이 정당한 보상평가였다 할지라도, 피수용자 측에서는 불신할 가능성이 크다. 이러한 불신을 제거하고 토지소유자의 이해관계를 반영하여 보상평가의 공정성과 개관성을 확보하기 위한 목적이었다. 그러나 토지소유자 추천제도는 손실보상의 당사자인 사업시행자와 토지소유자가 선정하거나 추천한 감정평가업자에 의해 공정한 보상평가를 받아 민원을 사전에 차단함으로써 공익사업을 원활하게 수행하고자 한 것이 입법 취지였다. 그러나 이러한 입법취지와는 달리 감정평가업자는 상인의 목적을 달성하기 위하여 토지소유자의 기대가격에 근접한 보상평가를 할 수 밖에 없는 구조를 갖고 있다.

토지소유자 추천 감정평가사의 평가액이 사업시행자 선정 감정평가사의 평가액보다 한결같이 높게 나타났다. 건설교통부가 발간한 부동산가격공시법 개정(안) 규제영향분석서에 의하면 총 26개 공익사업을 분석한 결과 시행자측 2개 업체간의 평균격차율이 3.22%에 불과하나, 시행자와 주민추천업체간의 격차율은 10%에 근접하였다.

다시 말해서 격차율(10%)의 범위 내에서 시행사 선정 평가업체는 저가로, 주민추천 평가업체는 상대적으로 고가로 평가하여 보상평가의 신뢰성 문제를 초래하였다.

(5) 사업시행자의 감정평가업자 선정기준의 다양성

1) 자치입법에 의한 선정 - 인천광역시

인천광역시는 인천광역시는 인천광역시의회가 추정 감정평가액이 100억원 이상인 사업의 감정평가업체는 “감정평가업자선정위원회”의 심의를 거치도록 하는 내용의 「인천광역시 감정평가업자 선정에 관한 조례안」(의안번호:701)을 2009년 12월 16일 통과시킴에 따라 2009년부터 이를 적용할 예정이다. 감정평가업체 선정과 관련한 조례제정은 지방자치단체 중 인천광역시가 최초이다.

조례안은 100억원 미만인 경우는 일정 기준을 갖춘 업체들이 돌아가면서 맡게 되며, 관련 규정을 어겨 국토해양부로부터 1회 이상 주의 및·경고를 받은 감정평가사의 비율이 20% 이상인 업체는 선정 대상에서 제외하도록 규정하였다(제6조제1항제3호).

2) 전자심사제 - 한국토지공사

공익사업의 대표적인 사업시행자인 한국토지공사가 토지소유자 추천제도 도입에 따라 2003년 3월부터 직접 감정평가업자를 선정하고 있으며, 토지 보상평가를 위한 감정평가업자 선정을 전자심사제로 운영하고 있다. 전자심사제는 토지공사가 감정평가업자 선정을 공고하면 감정평가사가 직접 인터넷으로 신청하고 미리 마련된 선정기준에 의해 자동으로 점수가 산출돼 고득점 순으로 용지보상 감정평가업자를 선정하는 방식이다.

3)자율선정기준에 의한 선정 -주공, 수공 등

한국주택공사나 한국수자원공사는 자율기준에 의하여 감정평가업자를 선정하고 있다. 경기지방공사나 대구지방공사의 경우 자율적 기준에 의해 한국감정평가협회에 감정평가업체 추천의뢰를 하거나 일정규모 이상의 법인을 대상으로 순번제로 감정평가업자를 선정하고 있다.

4) 자체 및 감정평가협회에 추천의뢰 선정 - SH공사

SH공사는 1998년 5월부터 협회로부터 감정평가업자의 추천을 받아 선정해 왔다. 그러나 2005년 11월부터 2인의 감정평가업자 중 1인은 한국감정원에 의뢰하고 있으며, 다른 1인은 협회에 감정평가업자 추천을 의뢰하여 선정하고 있다.

5) 한국감정평가협회에 감정평가기관의 선정을 요하는 경우

① 국토해양부

국토해양부는 ⌜부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률⌟ 및 ⌜공시지 가 조사․평가를 위한 감정평가업자 선정기준⌟에 의하여 전국 시․도 및 시․군․구 별 표준지공시지가 조사․평가업무를 담당할 감정평가업자의 선정을 감정평가협회에 의뢰하고 있으며, ⌜택지개발업무처리지침⌟에 의하여 택지의 개발․공급 및 관리 등과 관련한 감정평가를 하는 경우 한국감정원과 감정평가협회가 추천하는 감정평가업자가 평가업무를 수행하도록 하고 있다.

② 중앙토지수용위원회

중앙토지수용위원회는⌜중앙토지수용위원회 감정평가기관 선정․추천에 관한 지침⌟ 제2조에 의하여 수용재결 및 이의재결을 위한 감정평가업자의 선정 및 추천을 감정평가협회에 의뢰하도록 하고 있다.

③법원행정처

법원행정처는 대법원의 ⌜감정인 등의 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규⌟에 근거하여 경매 또는 소송감정평가의 감정평가업자의 선정․추천의 의뢰를 감정평가협회에 하도록 하고 있다. 즉, 법원장 또는 지원장은 한국감정평가협회가 추천한 감정평가사중 적절하다고 판단되는 사람을 ⌜감정인 명단⌟에 등재하도록 하고 있다.

④지방자치단체

지방자치단체는 자체 내규 등에 의하여 주택가 공동주차장 건설, 토지매수사업, 주택재개발사업, 매각평가 등을 위한 감정평가법인 추천의뢰를 감정평가협회에 하고 있다.

감정평가업자의 추천을 의뢰받은 협회는 「감정평가기관의 선정․추천에 관한 지침」및「감정평가업무관리세칙」등에 따라, 배정인원수․배정비율․배정실적액․추천배정액 등을 감안하여 감정평가기관 선정․추천순위표를 작성하여 업무를 배정하고 있다. 또한, 협회가 SH공사 보상평가 관련 감정평가업자 추천시 동일한 사업지구 내에서 토지소유자 추천에 의해 감정평가업자로 선정된 법인까지도 협회의 추천실링에 포함시킴으로써 보상평가업무를 추천 받은 것으로 처리하고 있다.

Ⅳ. 감정평가의 공정성 확보방안

1. 감정평가사법의 제정

(1) 필요성

현재⌜부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률⌟에 의해서 이루어지고 있는 감정평가제도는 이중적 자기모순을 안고 있다. 감정평가업자의 법적지위는 공공업무수탁사인과 상인의 성질을 모두 갖고 있는 복효적 지위를 갖고 있다. 공공업무수탁사인으로서 감정평가행위를 할 때에는 행정주체로서 감정평가활동을 하는 것이고, 상인으로서 감정평가행위를 할 때에는 사적주체로서 감정평가활동을 하는 것이다. 이러한 복효적 성질을 갖는 감정평가업 및 감정평가사제도를 전문자격사로서의 고유법률에 근거하지 아니하고, 행정작용법인 ⌜부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률⌟에 의해서 운영하고 있다는 것은 스스로가 감정평가의 객관성․공정성․정확성을 상실하고 있다고 볼 수 있을 것이다.

또한, 부동산 가격공시제도가 국가부동산정책의 근간을 이루는 제도로서 지가 및 주택가격의 정보를 제공하여 부동산거래의 지표 및 과세표준이 되므로 다른 평가업무와 비해 높은 공신력이 요구된다. 그러나 일반적인 감정평가는 높은 공신력 보다는 공정성과 객관성 및 정확성이 더 요구된다. 그럼에도 불구하고 부동산 가격공시와 감정평가를 하나의 행정작용법에 의해서 규율한다는 것은 이중모순적 규제일 수 밖에 없다.

따라서 현행⌜부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률⌟을 ⌜부동산가격공시법⌟과 ⌜감정평가에 관한 법률⌟로 분리하고, 변호사, 변리사, 공인회계사, 세무사, 법무사, 건축사, 공인노무사 등과 같이 전문자격사로서 고유법률을 가질 필요가 있다. 따라서 ⌜감정평가사법⌟의 제정이 필요하다고 본다.

(2) 감정평가사법 제정의 효과

1)공공업무수탁행위와 사적행위를 포함한 규율의 합리화

감정평가법이 제정이 되면 감정평가사에 의한 감정평가업무는 공적감정평가활동인 공공업무수탁행위와 상법상의 상인으로서 행하는 사적행위를 포함한 개별적∙구체적 규제가 가능하다. 현재 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 그 밖의 개별법령에 감정평가의 목적에 따라 혼재 되어 있는 포괄적, 추상적 규정에 대한 문제점을 해결하고, 전문자격사로서 공익과 사익을 비례적으로 조정하여 국민의 재산권에 대한 가치를 객관적으로 평가 할 수 있는 사회적 사명감을 부여 할 수 있을 것이다.

2) 감정평가사의 독립성, 객관성, 공정성 등의 제고

감정평가사법이 제정이 되면, 이 법에 의하여 업무수임에 대한 부당행위등를 배제하고, 감정평가업무의 객관적 타당성을 확보할 수 있으며, 업무의 수임제한 등 사회적 규범을 확보할 수 있을 것이다.

감정평가업자는 공무수탁사인과 상인의 지위를 동시에 갖고 있는 자인데 행정작용법인 부감법에서 이들의 단체인 협회를 강제설립주의 및 강제가입주의 채택하는 데에는 어려움이 따를 수밖에 없다. 그래서 부감법 제40조 제1항에 의하면, “감정평가업자와 감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속감정평가사는 감정평가제도의 개선 및 업무의 효율적인 수행을 위하여 감정평가협회를 설립할 수 있다.”고 규정하고 있고, 동조 제2항 에서는 “협회는 법인으로 한다.”고 규정하고 있다.

즉, 부감법에서는 감정평가협회를 공익법인임을 천명하고 있으나 협회의 설립을 “하여야 한다.”가 아닌 “설립할 수 있다”고 규정함으로서 강제설립주의가 아닌 임의설립주의를 채택하고 있고, 감정평가사의 협회가입에 대해선 규정이 없다. 이는 감정평가사의 협회가입 여부는 임의가입주의를 채택하고 있음을 의미한다.

그러나 감정평가사법이 제정되면, 협회를 강제설립주의로 하고, 감정평가업을 하고자 하는 감정평가사는 감정평가협회에 등록을 하여야 하고, 등록을 한 감정평가사는 감정평가협회의 회원이 된다고 규정하는데 명분상의 장애요인이 제거 될 것이다.

감정평가사는 아주 강한 공공성과 사익성을 지닌 전문직으로서 독립하여 자유롭게 그 직무를 수행하고, 그러한 업무의 수행을 위해서 협회에 가입하여야 하는 것은 당연한 것이기 때문이다.

3) 감정평가사에 대한 행정처분의 기준의 강화

현행 부감법에 의한 감정평가사의 행정처분은 공적감정평가와에 한하지 않고 사적감정평가에도 자격취소 및 자격정지, 시정명령 등의 행정처분을 할 수가 있다. 사적감정평가에 있어서도 부감법 제37조 제1항의 신의성실의 원칙에 위반한 경우 징계를 할 수 있도록 규정하고 있으나 불공정한 업무수주행위 등 업계의 윤리적 규범을 위반한 감정평가업자를 부감법에 의해서 기속한다는 것은 어려운 점이 있다. 그러나 전문 자격사법인 감정평가사법이 제정이 된다면 공적행위로서의 감정평가든 사적행위로서의 감정평가든 감정평가의 공정성을 제해하거나 윤리규범을 어겼을 경우 그 처분의 기준을 강화할 수 있을 것이며, 감정평가업자간의 신뢰성도 제고시킬 수 있을 것 이다.

4) 다양한 교육의 법정화 및 교육기관의 독립화

현재 감정평가협회에서는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제41조 제1항제1호의 규정에 의하여 국토해양부장관으로부터 위탁받은 실무수습교육이외에도 정례화된 교육과 전문화 및 특성화 교육을 실시하고 있다. 정례화 된 교육으로서는 ①법원감정인 등록예정회원에 대하여 법원감정업무의 공정성과 효율성을 제고하고 대법원예규에 대한 이해를 보다 향상시키기 위한 법원감정인 직무교육 ②표준지공시지가 조사․평가교육 ③표준주택가격 조사․평가교육 ④지가변동율 조사․평가교육 ⑤임대사례조사 교육 ⑥감정평가사 정기연수교육 등을 실시하고 있고, 전문화 및 특성화 교육으로는 부동산자산관리교육 및 부동산컨설팅 연수교육 등을 실시하고 있다.

그러나 이러한 협회차원의 교육은 협회의 자율적 교육이며, 교육을 이수하지 않은 경우의 제제조치도 없어 보인다. 감정평가업무가 다양하고 고도의 전문성을 요하는 업무라는 특성을 갖고 있으므로 세분화 되고 전문화 된 법정교육의 이수가 매년 정기적으로 이루어져야 한다고 본다. 그러기 위해서는 부감법에 근거를 둔 감정평가사법제로는 어렵다. 따라서 감정평가사법을 부감법과는 분리하여 제정하고, 교육을 전담하는 교육원을 법정기관으로 두거나 이러한 교육을 전문적으로 하는 기관에 위탁하는 것을 법정화하여야 감정평가업무의 공정성이 모든 사람의 신뢰성을 확보 할 수 있을 것이라 생각된다.

5)감정평가법인과 한국감정원의 업역분쟁의 해결

감정평가의 공정성 저해요인에서도 밝힌 바와 같이 부감법상에는 한국감정원의 감정평가업의 근거규정 및 표준지 등의 조사・평가의 업무위탁에 대한 근거규정도 없다. 이와같이 부감법에 한국감정원의 업무근거 규정이 없는 것은 한국감정원은 감정평가법인과 같이 공공업무수탁사인으로서의 지위와 상법상의 상인으로서의 지위를 함께 갖고 있기 때문에 특정의 상법상의 상인을 행정작용법인 부감법에 넣을 수가 없었기 때문이다. 2008년 12월에 발생한 감정평가법인과 한국감정원과의 업역다툼은 이에 터잡은 바가 크다 할 것이다.

지난 11월 20일 김성태 의원이 발의한 부감법 개정안의 골자는 “한국감정원의 설립근거를 마련하고, 부감법 제41조의 업무위탁을 한국감정원이 하도록 하자는 것”이고, 지난 11월 28일 김성순 의원이 발의한 부감법 개정안의 골자는 “한국감정원의 설립근거를 명문화 하고, 개별토지가격 및 개별주택가격의 타당성 검증을 한국감정원이 하도록 하여 정확성과 객관성을 유지하고 거래의 투명성을 보장하여야 한다는 것” 이다. 두 의원 모두 감정평가업무의 공정성 제고를 강조한 것이라고 보여 진다.

물론 한국감정원의 설립근거와 생존을 위한 업역보호를 해줄 수 있는 근거를 마련해 준다는 것은 중요한 것이라 생각된다. 그러나 특정의 상법상의 상인에게 독점적인 업무위탁을 한다는 것은 법리상 많은 문제점을 갖게 된다.

따라서 감정평가사법을 제정하여 공공업무수탁사인과 공공사단의 성격을 갖는 감정평가협회에 업무위탁을 하고 2008.10.21 기준 215명의 감정평가사가 근무하고 있는 한국감정원도 감정평가법인으로서 현재의 부감법상의 감정평가법인과 동일한 권리・의무를 갖도록 하는 것이 법제도적으로 질서를 유지하는 하나의 방안이라 생각된다.

2. 감정평가업자 선정방법의 법제화

(1)감정평가의 의뢰, 추천, 선정제도의 법정화 및 통일화

위 Ⅲ의 2에서 살핀 바와 같이 공익사업 등에 대해서는 각 개별법에서 감정평가업자에게 감정평가를 의뢰 하도록 법률에 각각 규정하고 있으나 감정평가업자의 선정에 대해서는 법정화 되어 있지 아니하다. 그러다보니 그 선정기준이 평가의뢰기관마다 다르고, 이것이 공정성을 저해하는 중대한 요인이라 생각된다.

따라서 감정평가업자의 선정방법을 부감법에 통일적으로 규정하여야 할 것이며, 보상법이나 도정법상의 감정평가업자 추천제도도 공정성을 제고 할 수 있는 방향으로 개정이 되어야 할 것이며, 특히 공적감정평가의 경우 감정평가업자의 선정기준을 법정화 시키지 않는 한 감정평가의 공정성에 대한 시비는 사라지지 않을 것으로 보인다.

(2)감정평가심사위원회의 법제화

최근 보상평가시 사업시행자의 감정평가기관 선정과정에서 유착․부실과다평가 등 불공정 감정평가행위가 사회문제가 된 적이 있다. 따라서 정부 및 감정평가업자는 사업시행자의 감정평가기관 선정의 공정성․투명성 확보방안을 모색하고 있으며, 그 일환으로 감독관청이 감정평가업자를 선정하는 방안 (1안), 중앙토지수용위원회가 감정평가업자를 선정하는 방안(2안), 중앙부동산평가위원회를 상설기구화 하여 선정하는 방안(3안), 한국감정평가협회로부터 추천받아 선정하는 방안(4안), 공동위원회를 구성하여 선정하는 방안(5안) 등을 대안적 방안으로 모색하고 있다.

한편, 한국감정평가협회는 평가기관의 선정․추천을 협회에 위탁하는 경우 평가기관 추천업무의 공정성과 감정평가의 공신력이 보다 제고 될 수 있고, 투명성이 확보 될 수 있다고 한다.

협회는 협회 산하의 공적평가심사위원회에서 감정평가의 적정성 여부 및 심사태도, 담당감정평가사의 평가업무 성실도 및 충실도 등을 판단하여 공정성을 높일 수 있도록 감정평가심사위원회를 두는 방안을 제시하고 있다. 그러나 감정평가심사위원회의 심의기준인 ⌜감정평가 심사업무 관리지침⌟에서 평가금액 150억∼500억원 사이 토지의 보상액을 공시지가의 1.5배 이상으로 산정할 경우 감정평가심사위원회의 심사를 받도록 한 것은 수용토지의 보상가를 공시지가의 1.5배 미만으로 제한하려는 불공정행위"라고 주장 하는 신고를 공정거래위원회에 하였다는 등의 보도가 나오고 있는 것으로 보아 협회산하의 자율적 공적평가시스템은 공정성확보에 문제가 있어 보인다.

따라서 이러한 문제점을 제거하기 위해서는 감정평가사법을 제정하여 감정평가사법에 공적감정평가 및 사적감정평가의 공정성 확보를 위한 제도적 장치로서 감정평가심사위원회를 법정화 시키고, 그 구체적 기준을 법제화 시키는 것이 현실적인 대안이라 생각된다.

Ⅴ. 맺는 말

감정평가업에 있어서 공정성을 확보하여야 한다는 명제는 누구나 공감하고 있는 사실이다. 특히, 부동산 가격공시제도가 국가 부동산 정책의 근간을 이루는 제도로서 지가 및 주택가격의 정보를 제공하여 토지 및 주택거래의 지표가 되고, 과세의 표준이 되는 것이므로 다른 평가업무에 비해 높은 공신력이 요구된다. 공시된 부동산 가격은 공평과세와 국민의 재산권보장에 심대한 영향을 미치는 것이므로 감정평가는 객관성․공정성․정확성을 확보하여야 한다. 이는 공적감정평가에서 그 중요성이 더욱더 강조 되는 것이지만 궁극적으로는 사적감정평가에서도 마찬가지 이다. 담보감정평가와 같은 사적감정평가에 있어서도 부실감정은 부실대출로 이어지고, 부실대출은 신용경색을 일으켜 국가경제를 위기로 몰아 넣을 수 있는 것이기 때문이다. 이와 같이 감정평가업자는 공적감정평가와 사적감정평가를 동시에 행하는 자이다. 한국감정원이든 감정평가법인이든 모두 마찬가지 이다. 따라서 감정평가업자의 법적지위는 공무수탁사인으로서의 지위와 상인으로서의 지위를 모두 가지고 있다.

그러나 감정평가사 및 감정평가업자의 근거법이 행정작용법인 부감법에 터잡음으로서 공익성과 사익성의 양면성을 동시에 규제하여 공정성을 확보하는데 어려움이 뒤따른다.

사적감정평가영역에서는 감정평가업무 수주에 있어서 부당경쟁을 일으키고, 불공정행위를 유발시키고 있으며, 공적감정평가영역에서는 공신력 및 객관성에 대한 의구심이 발생하고 있으며, 보상평가에 있어서는 특히 민원이 발생하여 공권력과 충돌을 일으키는 등 심각한 사회문제를 야기하고 있다.

이러한 문제점을 해결하기 위한 대안적 방법은 법제도적 측면에서 본다면, 첫째, 부감법에서 분리하여 감정평가의 전문자격사법인 감정평가사법을 제정하여 감정평가업자들의 부당경쟁 및 불공정행위를 막는 제도적 장치를 강구하여야 할 것이며, 공무수탁사인인 감정평가업자의 공공성과 윤리성을 강조하고, 공적감정평가의 국가의 관리감독을 강화시켜야 할 것이다. 이를 위해서는 감정평가협회를 강제설립주의로 하고, 협회에 가입이 되지 아니한 자는 감정평가업을 영위 할 수 없도록 하는 강제가입주의를 채택하는 것이 필요하다. 그래야만 감정평가사의 윤리성이 강조되고 불공정한 평가행위를 하였을 경우 감정평가업자에 대한 행정처분기준을 강화 할 수 있을 것이기 때문이다.

둘째, 공익사업시행자의 감정평가의뢰 및 감정평가업자의 선정을 감정평가사법에 통일적으로 규정하여 감정평가업의 공정성에 대한 의구심을 갖지 않도록 하여야 한다. 감정평가의뢰 및 감정평가업자의 추천기준도 법마다 다르고, 특히 감정평가업자의 선정기준은 각양각색 이다. 통일적인 선정기준의 법제화가 시급하다 할 것이다.

셋째, 한국감정원의 업권도 그 근거를 마련하여 한국감정평가협회의 소속회원사로서 다른 감정평가법인과 동일한 권리․의무를 갖도록 하여야 할 것이다. 이러한 법제도적 결함이 감정평가업계 전체에 공정성에 대한 시비를 일으킨 원인이 되었다고 생각 된다. 전반적안 감정평가법제의 정비가 이루어져야 할 것이다.

⦿참고문헌

경인일보, 2008.5.26

건설교통부, 부동산가격공시법 개정(안) 규제영향분석서, 2006.4

김성수 저, 행정법Ⅰ(제2판), 법문사, 2000,

김중권 저, 행정법기본연구, 법문사, 2008

두산백과사전 EnCyber & EnCyber.com“

한국감정평가협회, 감정평가사법 제정의 필요성에 관한 연구, 2003.11,

한국감정평가협회, 협회차원의 공정성확보를 위한 주요업무내용, 2008

허강무, 보상평가의 감정평가업자 선정제도 개선방안, 한국지역개발학회 주제발표논 문,2008.10.23. press108@na.co.kr