내집마련준비-평수계산법

[김응배전문가]

◆평수 계산법◆

1㎡ =0.3025평  /  1평=3.305㎡

1) ㎡ ---> 평수

㎡x0.3025 = 평수

예) 85㎡는 85x0.3025=25.7평이다. 이 평수가 국민주택 규모 전용면적 기준 평수이다.

그러면 ㎡를 가지고 가로, 세로의 크기로 환산해서 전체 크기를 알아볼려면 어떻게 할까.

㎡를 제곱근으로 나누거나, (85㎡ = 9.21mx9.21m)

한쪽 면을 10m로 잡고 계산하면 가로x세로의 크기를 알 수 있다. (85㎡ =10mx8.5m)

 

또한 가로와 세로의 크기만 알면 바로 몇 평인지 계산이 금방 나온다.

즉, 가로x세로해서 나온 ㎡에다 0.3025만 곱하면 되기 때문이다.

예)가로 10m, 세로 8.5m일 경우,

10x8.5=85㎡ ---> 85㎡x0.3025=25.7평

 

근사치로 쉽게 ㎡를 평수로 환산하려면 ㎡에 3를 곱해서(㎡x3) 나온 수치에다 끝자리 바로 앞에 소수점을 찍으면 된다.

예)85㎡의 경우 85x3=255인데 끝자리 바로 앞에 소수점을 찍으면 25.5평이 된다.

    조금 크게 생각하면 실제 평수인 25.7평에 근접하게 되는 것이다.

2)평수 --->㎡

평수x3.305 = ㎡

예)33평의 경우 33x3.305=109.065㎡가 되는 것이다.

    33평 = 10m x10.9065m 도 가능하며, 제곱근 계산으론 10.44mx10.44m가 된다.

 

보다 쉽게 평수를 ㎡로 계산하려면 평수x3.3을 하고 조금 크게 생각하면 된다.

예) 33평의 경우 33x3.3 = 108.9㎡, 실제109.065

 

3) 1평의 크기

1평의 크기는 3.305㎡, 곧1.818mx1.818m이다.

물론 앞서 설명한 대로 1mx3.305m, 2mx1.6525m 등 다양한 형태의 크기가 1평이 될것이다.

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** 전용면적의 공용면적 등의 개념**

전용면적이란,집주인만 전용으로 사용하는 공간 즉 현관문을 열고 들어서는
순간부터 집안내부를 말합니다,현관,거실,방,부엌,욕실,벽장등입니다.
그러나 베란다는 서비스 면적이라하여 제외됩니다.

이 전용면적 25.7평 이하의 아파트를 국민주택 규모라하여 분양시
부가세를 면제해주는등 세제면에서 혜택을 주고 있습니다

공급면적은 이 전용면적에 입주민들이 공동으로 사용하는 공용면적을 합친것입니다
계단실,복도,엘리베이트등이며,우리가 보통 부르는 아파트의
크기 입니다.32평 아파트는 전용면적이 25평쯤되고,48평 아파트는 전용면적이
37평 쯤 됩니다.

소형빌라(다세대주택)같은 경우에는 광고시 지하 주차장을 공급면적에 넣기도하는데
그래야 좀 크게보이잖아요?

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발코니는 전용면적 계산에서 빠진다

㎡면적을 평 단위로 바꿔볼 땐 0.3025 곱해
계약일은 당첨자 발표일로부터 5일 이후

 

[조선일보 유하룡 기자] ‘전용면적, 대지지분, 기준층….’

건설회사는 아파트를 분양할 때 신문이나 인터넷을 통해 ‘입주자 모집공고’(분양공고)라는 것을 발표한다. 글씨가 깨알 같고, 용어도 어려워 소비자 대부분이 “대충 봐도 되겠지”라며 어깨 너머로 흘려버리는 경우가 많다.

  

하지만, 분양공고는 지방자치단체의 승인을 받은 법적 공신력을 지닌 ‘분양 알림사항’이다. 통상 분양공고는 청약접수 5~7일 이전에 게재되며, 청약방법, 계약금·중도금 납입일과 입주일자 등 청약 및 계약에 관한 중요 정보를 담고 있다. 분양공고를 알기 쉽게 보는 법을 소개한다. 
                                                              

◆민영주택과 국민주택◆

민영주택이란 민간 건설업자가 건설하는 주택으로 청약예금이나 청약부금 통장을 갖고 있어야 신청할 수 있다. 국민주택이나 중형 국민주택이라는 말이 나오는 경우도 있다.

  

국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사나 민간사업자가 공급하는 것. 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택에 한하며 청약저축에 가입해 있어야 한다. 보통 분양가가 민영주택에 비해 싼 점이 특징이다. 중형 국민주택은 민간 건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 주택으로 전용면적 60(18평)~85㎡(25.7평)에 해당된다.

  

◆전용면적과 공용면적◆

우선 제곱미터로 표시된 면적 표시를 평단위로 바꾸려면 0.3025를 곱하면 된다. 예컨대 129.092㎡에 0.3025를 곱하면 39.050평형이 나온다. 아파트 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 더한 것으로 입주자의 실제 거주와 밀접한 공간만을 나타낸 것이다.

  

전용면적은 벽으로 둘러싸인 현관·거실·주방·욕실 등 실제 입주해서 이용할 수 있는 집 내부 면적이다. 발코니는 제외된다. 자신의 청약통장으로 신청할 수 있는 아파트 평형을 결정하는 기준이 바로 전용 면적이다. 주거공용 면적은 전용면적을 제외한 2가구 이상이 공동으로 사용하는 계단·승강기·복도 등의 면적을 표시한다.

이 때문에 전용면적이 작고, 공용면적이 넓다면 실제 집값보다 분양가를 더 많이 낸다고 볼 수 있다. 기타 공용면적은 지하주차장·관리실 등의 면적을 합한 것이다. 대지지분이란 총 대지 면적을 총 공급 평형으로 나눈 것으로 가구별로 갖게 되는 땅 면적. 입주 후 종합토지세 산정 기준이 된다.

  

◆층 분포 및 분양가◆

층은 최상층, 기준층, 1·2층으로 나눠져 있으며 옆에 층별, 평형별, 세대 수가 적혀 있다. 분양 받고자 하는 평형이 몇 층, 몇 평형인지 확인할 수 있는 자료이다. 재개발·재건축 아파트는 조합원이 로열층을 이미 계약해 좋은 평형이나 층수가 없는 경우도 있다.

  

기준층은 4·5층 이상 15층 이하인 경우가 많다. 분양가에 대해서도 반드시 체크해야 한다. 분양가 항목은 계약금, 중도금, 잔금 등으로 구분되며, 자금운용을 위해 납부일정을 확실히 알아둬야 한다. 제때 중도금을 내지 않으면 연체료를 내야 한다.

  

분양가는 층에 따라 1·2층, 최상층과 기준층을 나눠 가격을 표시한다. 분양가에는 취득세·등록세·소유권 이전 등기비용이 포함되지 않는다. 일반적으로 계약금은 10~20%이며, 중도금은 4~8회로 나눠서 내도록 하고 있다. 법적으로 중도금은 분양가의 60% 범위 안에서 건축공정이 50% 달한 시점을 기준으로 2회 이상 나눠 납부한다.

  

◆계약조건도 확인해야◆

당첨자는 입주자 모집공고에서 정하는 날짜에 신문 또는 분양사무실 게시판에 발표된다. 계약일은 당첨자 발표일로부터 5일 이후이다. 또, 계약조건 및 유의사항 등도 반드시 확인해야 한다. 계약체결 후 당첨을 박탈 또는 취소할 수 있는 조건이 제시되기 때문이다. 아파트 입주예정일 이전에 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비해 연대보증인이나 보증회사가 어디인지도 확인해야 한다.

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임대면적---> 임대시 임차인이 사용하는 면적

전용면적---> 세대별 현관안쪽의 면적(거실 침실 식당 욕실 현관)
주거공용면적---> 주거를 위해 공동으로 사용하는 면적(계단 엘리베이터)
공급면적=전용면적 주거공용면적

기타공용면적---> 주거외 공동으로 사용하는 면적(관리사무소,경비실등)
계약면적=공급면적 기타공용면적
서비스면적---> 공짜로 사용하도록 공급한 면적

아파트와 관련해서 일반인의 이해가 어려운 부분이 좀있는데 정리를 하자면.

전용면적은 아파트에서 발코니 부분을 제외한 면적이라고 보면 됩니다. 거실침실주방식당욕실등의 면적.
주거공용면적은 계단, 복도, 엘리베이터 등을 세대수에 따라 배분한것을 말하고, 지하주차장은 기타 공용면적에 포함됩니다. 써비스 면적은 발코니면적을 뜻하고 분양면적과는 상관이 없습니다.

분양면적 : 전용면적 주거공용면적. (보통 몇평형이라고 부르는 면적)
계약면적 : 전용면적 주거공용면적 기타공용면적

바닥면적---> 건축면적의 일상적으로 사용하는 면적
건축연면적---> 바닥면적(보통 베란다제외)의 합계
지상연면적---> 지상의 바닥면적의 합계
건폐율---> 지상층 중 가장 넓은 층의 바닥면적(발코니의 면적도 포함됨)의 대지면적에 대한 비율
용적율---> 건축연면적(대지에 2이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적 합계)의 대지면적에 대한 비율

임대면적이란 임대할부분의 면적을 말합니다.
그리고 바닥면적은 실평수를 이야기하는거 같은데요..
전용면적은 실평수를 말합니다. 일반적으로 분양할때는 전용면적과 공용면적을 더해서 분양을 합니다. 실질적으로 사용하는공간을 전용면적이라고 합니다.

전용률은 분양면적대비 전용면적을 말하는것으로 분양평수 100평에 전용면적 70평인경우 전용율은 70%가 되는것입니다.

그리고 용적율은 땅대비 연면적으로 용적률 300%인경우 대지면적이 500평이라면 건물의 연면적을 1500평까지 지을수 있는것을 말하는것입니다.

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** 평과 평형 어떻게 다른가 **

평과 평형의 개념을 구별하지 못해 혼란스러워 하는 경우가 종종 있다. 우선 제곱미터(㎡)와 평(py)의 관계를 살펴보자. 일반적으로 1평은 가로 세로 여섯 자(尺)의 면적으로 3.3058㎡(1㎡=0.3025평)을 말한다.

하지만 평의 개념은 이처럼 순수한 제곱미터의 수치만으로 일치하지 않는 경우가 많다.

왜냐하면 평(坪)대신 평형(坪型)이란 말이 실생활에서 통용되는 경우가 많기 때문이다.

실제로 평의 개념도 실평수(전용면적), 분양 평수(분양 면적) 등 여러가지로 사용된다. 따라서 평과 평형에 대한 개념 구분을 위해서는 면적에 대한 정확한 이해를 선행해야 한다.

그래서 모델하우스를 찾기 전 분양 관련 안내 책자나 소개 전단을 살펴 전용 면적과 분양 면적(공급 면적)확한 차이를 알고 있는 것이 좋다.

분양 광고나 모델하우스의 안내 책자를 보면 분양 면적(공급 면적) 00평형에 전용 면적 00평, 서비스 면적 00평, 계약 면적 00평이라고 적혀 있다.

전용 면적은 순수한 내부 면적만을 말한다. 전용 면적은 발코니를 뺀 내부 공간, 즉 거실, 주방, 침실, 욕실 등 각 가구가 독립적으로 사용하는 공간이다. 다시 말해 순수하게 내부 면적만을 말한다.

'전용 면적'은 청약통장을 갖고 아파트를 분양받을 경우 청약 신청 가능 여부를 가늠하는 기준이기도 하다. 예컨대 청약부금이나 약저축 가입자는 국민주택 규모인 전용 면적 25.7평 이하의 주택에만 청약 신청을 할 수 있다.  아울러 전용 면적은 각종 세금 혜택이 주어지는 기준이 되기도 한다.

그리고 집을 살때 국민주택기금의 지원을 받기 위해서는 전용 면적이 25.7평 이하여야 한다. 은행의 장기담보대출을 통해 연말에 소득공제를 받으려 해도 전용 면적 25.7평 이하 주택을 구입했을 때만 가능하다.

흔히 국민주택 규모인 25.7평의 경우 분양 면적(공급 면적)은 보통 32~34평형으로 표시하지만 실제 자신이 거주로 활용할 수 있는 공간, 즉 전용 면적은 다 같은 25.7평이다. 따라서 32평이든 34평이든 분양가는 비슷하게 책정되게 마련이다.

그럼 왜 전용 면적 25.7평이 분양 면적 32평형 혹은 34평형이 되는가?

분양 면적은 분양가를 계산하는 기준이 되는 것으로 일반적으로 말하는 아파트의 분양 평수인데 이는 전용 면적에 '주거 공용 면적'을 더한 것이다.

'주거 공용 면적'이란 엘리베이터, 계단, 복도 등 아파트 건물 안에서 여러 세대가 같이 쓰는 공간을 말한다. 공용 면적에 차이가 있으면 전용 면적이 같아도 분양 면적에 차이가 난다. 그래서 전용 면적이 25.7평이라도 어떤 것은 32평형이고 어떤 것은 34평형이 되는 것이다.

일반적으로 복도식 아파트가 계단식 아파트보다 공유 면적이 넓다. 주상복합 아파트는 일반 아파트에 비해 공유 면적이 넓어 같은 평형이라도 전용 면적이 훨씬 작다.

실수요자에게 인기 높은 24평형의 경우 전용 면적이 60제곱미터 이하의 국민주택에 해당된다. 대부분 평형표시 옆에 59.99제곱미터의 면적을 같이 적어 놓는다.

그런데 간혹 60제곱미터를 넘으면서 24평형으로 표시된 경우가 있다. 이 경우 60~80제곱미터 이하에 해당하는 평형으로 분류되므로 유의해야 한다. 즉 평형과 관련이 있는 것이 바로  이 분양 면적이다.

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전용면적이란 내가 실제로 쓸 수 있는 내부 면적을 말합니다.
아파트 22~25평형의 전용면적은 18평 이하 아파트30~35평형은 전용면적25.7평 이하입니다.

전용면적에는 침실 거실 주방 욕실 현관 반침등의 실내 공간이 들어가고

평형(분양평수)이란 전용면적 공용면적(계단실, 복도, 1층 현관 등의 면적) 을 말합니다. 그러케 더한 값이 대부분 평형이라고 말하는 분양평수고 여기에 지하주차장면적을 더하면 계약면적이 됩니다.
여기에 배란다라는 써비스 면적을 더하면 총면적이 나오게 됩니다.

25평형 아파트를 예로 말씀드리겠습니다.

전용면적 18.76평
공용면적 6.56
분양면적 25.32
지하주차장 2.68
계약면적 28.00
써비스면적 6.60
총면적 34.60

아파트의 경우는 25평형 이라고 해도 34평의 총면적을 갖게 됨니다.

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‘평’-‘평형’ 구분하면 부동산 초단

‘평’과 ‘평형’을 구분할 줄 알면 ‘부동산 투자 1단’

분양 안내문에 반드시 나오는 게 ‘평’과 ‘평형’이다.

두 개념을 구분하지 못하는 사람이 의외로 많다. 그러고도 로열층을 따지고 프리미엄을 말한다. 천자문도 못 떼고 한시 지으려는 격이다.

  

평(坪)이란 가로 세로 여섯 자(尺)의 면적으로 1평은 3.3058m²이다. ‘평형(坪型)’은 뜻은 평과 같지만 쓰이는 문맥이 다르다. 둘을 가려 쓰려면 다양한 ‘면적’ 개념부터 알아야 한다.

먼저, ‘전용면적’이라는 게 있다. 현관, 방, 거실, 부엌 등 나만이 쓸 수 있는 집안 공간을 말한다. 전용면적은 평(수)으로 잰다.

 

계단, 복도, 각 동(棟)의 현관 등 집을 드나들 때 반드시 거치게 되는 공용공간을 ‘공용면적’ 또는 ‘주거공용면적’이라고 한다.

 

둘을 합친 것이 ‘분양면적’ 또는 ‘공급면적’이며, 그 척도가 ‘평형’이다. 평형이 같더라도 설계를 잘해 공용면적의 비율이 줄면 나만의 공간이 넓어진다.

 

그런데 오피스텔의 분양면적에는 대개 주차장 면적이 포함된다. 관련 규정이 아파트처럼 엄격하지 않은 점을 이용해 공급업체들이 오피스텔을 넓게 보이도록 하려고 그렇게 계산한다.

 

이달 초 서울 용산구에서 분양되는 시티파크의 경우 업체가 내세우는 평당 분양가는 600만원선. 하지만 아파트 식으로 주차장 면적을 제외하고 따지면 평당 1100만원선이다.

오피스텔의 전용률(분양면적에서 전용면적이 차지하는 비율)이 45∼60%로 아파트(80∼85%)보다 낮은 것은 이처럼 분양면적 개념이 다르기 때문이다.

 

노인정 관리사무소 경비실 등 독립된 주민공동시설 공간은 ‘기타면적’ 또는 ‘기타공용면적’이라고 한다.

 

아파트 분양계약 때 쓰는 ‘계약면적’은 공급면적에 기타면적과 ‘주차장면적’을 더한 것이다. 주민공동시설이나 주차장은 업체가 거저 지어 주는 것이 아님을 알 수 있다.

 

발코니(베란다)처럼 따로 덧붙여주는 공간의 면적이 ‘서비스면적’이며 전용면적과 서비스면적을 합쳐 ‘내부면적’이라고 한다. 내부면적이 클수록 집이 넓어 보인다. 이상을 요약하면 다음과 같다.

 

△아파트 공급면적=전용면적 (주거)공용면적

△아파트 계약면적=공급면적 기타(공용)면적 주차장면적

△오피스텔 공급면적=전용면적 (주거)공용면적 주차장면적

△내부면적=전용면적 서비스면적