가소로운 연구소 [가로주택 소규모재건축 연구소]

[ 7월 9일/목 - 일일동향보고 ] 경기 의정부시 의정부동 240-130 일원 102가구 규모(전체 172가구, 오피스텔 60실 별도)의 '힐스테이트 의정부역', 한국토지신탁이 시행하고 이랜드건설이 시공한 661가구 규모의 ‘이트리니티 공도 센트럴파크’가 100% 계약 완료했습니다. 대우건설의 서울 마포구 아현동 275-2번지 일대 239가구 규모의 도시형생활주택 '아현 푸르지오 클라시티'가 평균경쟁률 14.5대 1, 한라의 충남 계룡시 계룡대실지구 1블록 753가구 규모(전체 905가구)의 ‘계룡 한라비발디 더 센트럴’가 평균경쟁률 8.26대 1, GS건설 컨소시엄의 인천 미추홀구 주안3구역 재개발 950가구 규모(전체 2054가구)의 ‘주안파크자이 더 플래티넘’가 평균경쟁률 12.2대 1로 각까 1순위 마감했으며, 일성건설의 인천 서구 가좌라이프빌라구역 재건축 332가구 규모(전체 1218가구)의 ‘가재울역 트루엘 에코시티’가 최고경쟁률 19.89대 1로 순위내 마감했습니다. 7월 둘째주에는 전국 5개 사업장에서 4,765가구(오피스텔ㆍ임대포함, 행복주택 제외)가 청약을 받고, 견본주택 14곳이 오픈할 예정입니다. 주요 견본주택 오픈 예정지로는, ▲서울 노원구 “노원 롯데캐슬 시그니처” ▲서울 강남구 “대치 푸르지오 써밋” ▲서울 영등포구 “영등포 자이르네(도생)” ▲경기 용인시 “용인 세영리첼” ▲인천 미추홀구 “주안역 미추홀 더 리브” ▲인천 부평구 “브라운스톤 부평” ▲부산 사상구 “사상역 봄여름가을겨울(주복)” ▲부산 남구 “감만 우성 스마트시티뷰” ▲대구 동구 “엑소디움 센트럴 동인” ▲대구 동구 “동대구 동화 아이위시” ▲대구 서구 “서대구역 반도유보라 센텀” ▲경남 김해시 “김해 푸르지오 하이엔드” ▲경남 양산시 “양산 물금 브라운스톤” ▲충남 천안시 “천안 푸르지오 레이크사이드” 등이 있으며, 코로나19로 인하여 일부 사이버로 오픈예정입니다. 대우건설의 서울시 강남구 대치동 963번지 일원 구마을 1지구 재건축 489가구 규모의 '대치 푸르지오 써밋'가 7월중, 서울시 강남구 개포주공1단지 재건축 6702가구 규모(일반분양 1235가구)의 '디에이치 퍼스티어 아이파크'가 7월중, 동원개발의 대구시 동구 효목동 일원 627가구 규모(일반분양 405가구)의 `동대구2차 비스타동원`이 7월중 공급예정입니다. 경기도 과천지식정보타운에 첫 민간분양 아파트 과천시 갈현동 일대 과천지식정보타운 S6 블록 504가구 규모의 '과천 푸르지오 벨라르테'의 분양가가 3.3㎡당 평균 2천371만원대로 책정되었습니다. 대한항공이 송현동 부지 매각이 서울시의 문화공원 조성계획으로 난항을 겪자 알짜배기 기내식 사업 매각을 진행중에 있으며, 기내식 사업 및 기내면세품 판매사업 매각 추진을 위해 사모펀드(PEF)인 ‘한앤컴퍼니’에 배타적 협상권을 부여했습니다. 구체적인 매각 금액은 밝혀지지 않았으나 업계에선 1조원 상당이 될 것으로 추정하고 있습니다. 대한항공은 코로나19 위기 상황에서 유동성 확보를 위해 산업은행과 수출입은행 등으로부터 1조2000억원의 자금을 지원 받았으며, 채권단은 내년 말까지 2조원의 자본을 확충해야 한다고 요구했습니다. 서울시는 송현동 부지를 공원화하겠다고 밝히며 부지 보상비를 시세보다 저렴한 4761억원에 책정하고, 2022년까지 2년간 분할지급하겠다고 했으며, 내년 지급금은 467억1300만원으로 부지 보상비의 10%만 지급하겠다는 입장을 고수하고 있습니다. 제주 드림타워가 준공을 앞두고 있습니다. 롯데관광개발은 2015년 중국 녹지그룹에 계약금 1000억원을 납부한 것을 시작으로, 지난해에는 2차례에 걸쳐 중도금 1500억원을 납부했고, 이번 잔금과 운영비까지 총 1조768억원에 이르는 사업비 조달을 마무리하였습니다. 공동개발사인 중국 녹지그룹 몫(40.9%)을 포함한 제주 드림타워 복합리조트의 총 사업비는 1조6000여억원입니다. 제주 드림타워는 롯데관광개발과 중국 최대 부동산개발사 뤼디(綠地)그룹이 손잡은 한중 합작 프로젝트로, 지하 6층~지상 38층, 높이 169m, 연면적 30만3737㎡(63빌딩의 1.8배) 규모의 복합리조트로 5성급 호텔과 레지던스, 외국인 전용 카지노, 쇼핑·휴양시설을 갖추었으며, 이 중 전체가 스위트룸으로 구성된 레지던스 850실이 일반에 공급중입니다. 롯데관광개발은 중국 최대 부동산개발사인 녹지그룹과 59대 41 비율로 공동개발하고 있으며, 전체 연면적의 59%를 차지하는 호텔 750실, 11개 레스토랑과 바, 쇼핑몰, 전망대, 호텔부대시설, 위락시설 등은 롯데관광개발이 소유하고 운영할 계획입니다. 나머지 41%를 차지하는 호텔레지던스 850실은 녹지그룹이 개발하고 있습니다. 신한생명이 서울 중구 장교동 소재의 신사옥을 같은 금융 계열사인 신한리츠운용에 매각하기로 하였으며, 매각가는 3000억원 내외로 알려졌습니다. 2022년 도입이 예정돼 있는 새지급여력제도 킥스(K-ICS)에 대비하기 위한 차원으로 보입니다. 킥스가 도입되면 부동산 위험계수가 상향 조정되며, 부동산 위험계수는 대략 25% 가량 상승할 것으로 예상되는데 이 경우 상승하는 만큼 더 많은 자산을 확보해야 하는 부담이 뒤따릅니다. 현행 지급여력(RBC)에서는 부동산 위험계수를 업무용도 6%, 투자용도는 9%로 보고 있지만, K-ICS에서는 25%로 보고 있으며, 예컨대 어떤 보험사가 100억원의 부동산 자산을 보유하고 있다고 했을 때, 기존 제도 아래에선 6억원 혹은 9억원의 준비금을 쌓으면 되었지만, K-ICS 도입 이후에는 25억원의 준비금을 마련해야 합니다. 최근 현대해상이 강남사옥을 매각했으며, 삼성생명은 2016년부터 지금까지 총 1조6057억원에 달하는 부동산을 매각했습니다. 국방부가 경기 남양주시 퇴계원역 일대 군부지 24만2000㎡를 LH를 통해 위탁개발하기로 했습니다. 국방부 관계자는 “땅을 개발해서 팔지, 개발 주체에 빈 땅인 채로 넘길지 등을 검토했는데 단순 매각보다는 개발 후 매각이 낫다고 판단해 LH 위탁으로 가닥을 잡았다”며 “기재부 및 남양주시와 관련 협의를 하고 있다”고 설명했습니다. 남북으로 분할된 국방부 부지의 가운데 있는 땅(약 6만7000㎡)은 롯데상사 소유이고 롯데는 2016년 경북 성주군의 롯데스카이힐골프장(성주골프장) 148만㎡를 사드(고고도 미사일방어체계) 부지로 내주고 제2군수지원사령부 예하 부대가 사용하던 이 땅을 대신 받았습니다. 수도권 동부에는 아울렛 등 대형 쇼핑몰이 부족해 롯데가 이곳을 상업지역으로 개발할 가능성이 꾸준히 거론되고 있습니다. 한양은 지난 2009년 글로벌 금융위기 등 대외적인 여건악화로 IPO가 무산되었지만 연내 기업공개(IPO)를 목표로 사전작업에 박차를 가하고 있습니다. 지난 10여년 동안 신재생에너지 등 사업다각화를 통해 외형성장을 이뤄내 이번에는 IPO를 성공으로 이끌지 관심을 받고 있습니다. 한양은 지난해 시공능력평가액이 1조3304억원을 기록한 28위권의 건설사로, 최근에는 주택분야 외에 액화천연가스(LNG) 발전시설, 신재생 에너지 등 사업 다각화도 이어가고 있습니다. 코로나19로 인한 경기 침체에도 하나금융그룹이 국내 부동산 개발사업에 주도적으로 참여하면서 두각을 나타내고 있습니다. 하나은행과 하나금융투자, 하나자산신탁 등 하나금융 계열사들은 사업비 약 1조원 규모인 대전역세권 개발사업의 우선협상대상자인 한화계룡컨소시엄에 재무적투자자(FI)로 참여하였으며, 하나금융은 앞서 사업비 7조원에 달하는 한남3구역 재개발 사업의 금융 파트너로도 참여하고 있습니다. 전북권 경제 활력 제고와 새만금 개발 촉진을 위해 “2019 국가균형발전 프로젝트”에 포함된 “새만금 신공항 건설사업”이 본격 추진됩니다. 국토부는 사업계획 적정성 검토가 완료(‘19.11, KDI)됨에 따라 “새만금 신공항 기본계획수립 용역”을 ’20. 7. 6 착수보고회를 열고 ‘28년 준공을 목표로 차 질 없이 사업을 추진할 계획이라고 밝혔습니다. 새만금 신공항 예정지는 현 군산공항(미 공군) 서쪽으로 1.3km 떨어져 새만금 개발부지 내 위치하며, 순수 민간공항으로 주요 취항노선(일본, 중국, 동남아 등)과 이용항공기(C급) 등을 감안하여 활주로와 터미널 등을 건설할 예정입니다. 케이스톤파트너스가 보유하고 있는 골프클럽안성Q 예비입찰이 이달 중순 예정되어 있습니다. 경기도 안성에 위치한 18홀 골프장 안성Q는 2010년 회원제 골프장으로 문을 열었지만 회원권 분양에 실패하면서 회생절차(법정관리)를 밟았으며, 2013년 케이스톤파트너스와 골프존카운티 컨소시엄이 730억원에 인수해 대중제로 전환했습니다. 2년전 만해도 업계 통용되는 홀당 매각가는 서울·수도권이 50억원, 충청·강원서부권은 35억원이었으나, 작년 스트라이커캐피탈이 인수한 파가니카CC(18홀)는 950억원에 매각됐으며 올 초 더플레이어스GC가 매각되면서 홀당 가격이 60억원을 돌파했고, 클럽모우CC가 홀당 68억5000만원에 매각되며 강원도 골프장 최고가를 경신했습니다. 현재 시장에서 거론되는 안성Q의 가격은 1200억원 남짓으로 예상되고 있습니다. LH가 사업성 좋은 보상용 토지와 안정적 배당이 가능한 대토보상 리츠를 통해 3기 신도시의 대토보상 활성화에 힘을 싣고 있습니다. 대토보상은 택지 개발지역의 원주민에게 보상금 대신 사업 시행으로 조성된 토지로 보상하는 제도입니다. 대토보상 리츠는 원주민 여럿이 대토보상으로 받은 토지의 소유권을 묶어 리츠에 맡기는 방식으로 진행되며, LH는 대토보상 리츠의 자산관리회사로서 토지 전체를 공동주택이나 상업시설 등으로 개발한 뒤 이에 따른 이익을 원주민들에게 배당합니다. 조선일보에서 하반기 집값 전망과 관련하여 전문가 7명에게 물은 결과, 규제 지역을 늘리고 전세 대출 등을 제한한 ‘6·17 대책’이 발표됐지만, 대다수 부동산 전문가들은 하반기에도 집값이 쉽사리 잡히지 않을 것이라고 전망했으며, ‘유동성 장세’인 상황에서 주택 공급은 제한적이고, 불안 심리로 매수에 나서는 실수요자가 많다는 이유에서라고 답했습니다. 또한, 집값 상승세를 멈출 수 있는 요인으로는 코로나19 사태의 장기화와 이에 따른 경기침체와 부동산세 강화 등을 꼽았습니다. 직방이 앱 이용자 4090명을 대상으로 설문조사를 진행한 결과 하반기 거주지역의 주택 매매시장을 어떻게 예상하냐는 질문에 42.7%(1748명)가 ‘상승’ 할 것으로 응답했습니다. 문재인 대통령의 ‘주택 공급계획 추가 발굴’ 지시로 ‘4기 신도시’ 조성론이 급부상하고 있는 가운데 경기도 고양대곡, 광명, 서울 강남권 등이 유 력 후보지로 떠오르고 있습니다. 국토부가 이미 3기신도시 5개지구 개발(30만가구), 용산정비창 부지 내 8000가구 공급 등 수도권에 77만 가구를 공급하겠다고 밝혔지만, 부족하다고 판단한 것으로 보입니다. 강남구 세곡동, 서초구 우면·내곡동, 고양대곡지구, 광명시흥, 하남감북지역 등이 예상되고 있습니다. 최근 이슈가 되고 있는 22 번째 부동산대책과 관련하여 더불어민주당은 싱가포르 모델 형식의 다주택자 취득세 대폭 인상, 다주택자 및 투기성 주택 보유자 종합부동산세 중과세, 보유기간 1년미만시 양도소득세율 80%로 확대, 임대사업자 세제혜택 축소, 수도권 공공임대주택 등 공급확대, 신혼부부, 생애최초구입자 금융지원 방안, 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 도입 등을 검토하고 있으며, 일부는 입법화를 진행중에 있습니다. 박원순 서울시장이 도심 개발이익의 81%를 강남3구가 독점하는 현행법 개정을 국토교통부에 요구했습니다. 박원순 시장은 지난 5월 6일 현대자동차의 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공을 승인했으나, 현행 국토계획법 시행령에 의해 GBC 건설로 생긴 공공기여금 1조7491억원을 강남에만 써야 하는 불합리함을 전달한 것으로 보입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률시행령 개정은 국토부 고유권한으로, 서울시는 일부 지역이 개발이익을 독점하는 구조를 개선하기 위해 그간 공공기여금 사용처를 '서울 전역'으로 확대하는 '개발이익의 광역화'를 국토부에 지속적으로 요청해 왔습니다. 앞으로 가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등 소규모주택정비사업을 추진하는 경우 인근 주차장 사용권 확보로 의무적으로 설치해야 하는 주차 면수를 대체할 수 있는 비율이 최대 50%까지 확대되며, 이와 관련한「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(이하 ‘소규모주택정비법’) 시행령」 일부개정안이 입법예고중입니다. 소규모주택정비사업 등의 사업시행구역 내에 공용 주차장을 함께 설치하고 해당 공용 주차장의 사용권을 확보하거나, 사업시행구역 밖이라도 도시재생활성화계획에 따라 설치된 공용주차장의 사용권을 확보하면, 사용권 확보 면수로 주차 설치 의무면수를 최대 50%까지 (현재 최대 30%) 인정받을 수 있습니다. 영종대교·인천대교에 이어 인천국제공항이 있는 영종도와 육지를 연결하는 세 번째 해상교량인 인천 제3연륙교 건설사업이 올해 말 공사를 시작할 전망입니다. 인천대교 측이 국제상업회의소(ICC)에 제기한 통행료 손실보전 중재 신청에 대해 이날 ICC는 추정 통행료 수입과 실제 통행료 수입의 차액 전부를 보전해주도록 결정했습니다. 인천대교 측은 국토교통부와 제3연륙교 건설에 따라 발생하는 손실보전 요건 및 규모 등에 합의점을 찾지 못하자 2018년 4월 ICC에 중재를 신청했습니다. 인천시와 인천경제청은 ICC의 이번 결정에 따라 제3연륙교 개통 시점(2025년 예정)에 기존 연륙교의 실제 통행량 변화를 측정해 차액을 보전해줄 방침입니다. 인천시 중구 중산동과 서구 청라동을 연결하는 제3연륙교는 길이 4.66㎞, 폭 29ｍ(왕복 6차로＋자전거도로·보도)이며 공사비는 6천억원 가량으로 추산됩니다. 감사드립니다.