하자 보수 하자심사·분쟁조정위원회의 조정

[풍각쟁이]

조정(하자심사ㆍ분쟁조정위원회)

입주자대표회의 등과 사업주체는 담보책임기간 안에 발생한 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우에는 국토교통부의 하자심사ㆍ분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다

조정절차가 완료된 경우 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 15일 이내에 그 수락 여부를 위원회에 통보해야 하고, 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 당사자 간에 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다.

 하자심사·분쟁조정위원회의 조정  

하자심사 또는 분쟁조정 신청

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 하자심사·분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정을 신청할 수 있습니다(「주택법」 제46조제6항).

입주자대표회의 등과 사업주체(「주택법」 제46조제2항에 따른 하자보수보증금의 보증서 발급기관을 포함함) 사이에 담보책임기간에 발생한 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우

사업주체·설계자 및 감리자 사이에 하자의 책임범위에 대하여 분쟁이 발생한 경우

※ “사업주체”는 「주택법」 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말하고(「주택법」 제2조제7호), 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「주택법」 제42조제2항제2호에 따른 행위를 한 시공자를 포함합니다(「주택법」 제46조제1항).

신청절차 및 방법

위에 따른 담보책임 및 하자보수 등과 관련한 심사·조정(이하 '조정 등'이라 함)을 신청하려는 자는 다음의 서류를 하자심사·분쟁조정위원회에 제출해야 합니다(「주택법」 제46조의4제9항 및 「주택법 시행규칙」 제25조의4제1항).

하자심사·분쟁조정신청서(「주택법 시행규칙」 별지 제34호의5서식)

해당 분쟁사건의 당사자 간 교섭경위서(하자보수 청구일, 청구내용 및 사업주체의 답변내용 등 분쟁이 발생한 때부터 조정 등을 신청할 때까지 해당 분쟁사건의 당사자간 일정별 교섭내용과 그 입증자료를 말함) 1부

하자보수보증금 예치증서 사본(당사자가 설계자 또는 감리자인 경우는 제외함) 1부

하자 부분의 사진 등 조정 등에 참고가 될 수 있는 객관적인 자료

신청인의 신분증 사본(대리인이 신청하는 경우에는 신청인의 위임장 및 인감증명서와 대리인의 신분증 사본을 말함) 각 1부

입주자대표회의가 신청하는 경우에는 그 구성 신고를 증명하는 서류 1부

관리사무소장이 신청하는 경우에는 관리사무소장 배치 및 직인 신고증명서 사본 1부

하자심사·분쟁조정위원회는 당사자 일방으로부터 조정 등의 신청을 받은 때에는 그 신청내용을 상대방에게 통지해야 합니다(「주택법」 제46조의5제1항).

통지를 받은 상대방은 신청내용에 대한 답변서를 특별한 사정이 없는 한 10일 이내에 위원회에 제출해야 합니다(「주택법」 제46조의5제2항)

※ 조정 등에 대한 답변서를 위원회에 제출하지 않은 자는 5백만원 이하의 과태료를 부과받습니다(「주택법」 제101조제3항제9호의2, 「주택법 시행령」 제122조제1항 및 별표 13).

하자심사·분쟁조정위원회로부터 분쟁조정의 통지를 받은 사업주체는 분쟁조정에 응해야 합니다(「주택법」 제46조의5제3항).

※ 조정 등에 응하지 않은 자는 5백만원 이하의 과태료를 부과받습니다(「주택법」 제101조제3항제9호의3, 「주택법 시행령」 제122조제1항 및 별표 13).

위원회는 신청사건의 내용에 흠이 있는 경우에는 상당한 기간을 정하여 그 흠을 바로 잡도록 명할 수 있습니다. 이 경우 신청인이 흠을 바로 잡지 않으면 위원회 결정으로 조정 등의 신청을 각하(却下)합니다(「주택법」 제46조의5제4항).

조정비용의 부담 등

조정 등을 신청하는 자는 다음에 따른 비용(이하 '조정비용'이라 함)을 국토교통부장관이 고시하는 바에 따라 미리 납부해야 합니다(「주택법 시행규칙」 제25조의5제1항).

조사, 분석, 검사에 소요되는 비용

증인 또는 증거의 채택에 소요되는 비용

녹음, 속기록, 통역 및 번역에 소요되는 비용

그 밖에 조정 등에 소요되는 비용

위에 따라 조정 등을 신청하는 자가 납부한 조정비용은 당사자 간의 합의로 정하는 바에 따라 정산합니다. 다만, 당사자 간에 비용부담에 대하여 합의가 되지 않으면 하자심사·분쟁조정위원회에서 부담비율을 정합니다(「주택법 시행규칙」 제25조의5제2항).

하자심사·분쟁조정위원회  

위원회의 설치

담보책임 및 하자보수 등과 관련한 다음의 사무를 조정 등 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회(이하 '위원회'라 함)를 둡니다(「주택법」 제46조의2제1항, 제2항 및 「주택법 시행령」 제62조의2).

하자 여부 판정

하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 공동주택의 입주자 등과 사업주체 간의 분쟁의 조정

하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

다른 법령에서 위원회 사무로 규정된 사항

위원회의 의사에 관한 규칙의 제정·개정 및 폐지에 관한 사항

그 밖에 위원회의 위원장이 회의에 부치는 사항

위원회의 구성 및 운영

위원회는 위원장 1명을 포함한 50명 이내의 위원을 두되, 위원회에는 시설공사별 하자 여부 판정 또는 분쟁의 조정 등 전문분야를 고려하여 5개 이내의 분과위원회를 둡니다(「주택법」 제46조의3제1항 전단 및 「주택법 시행령」 제62조의3 제1항).

분과위원회는 위원장을 포함하여 위원장이 위언회 위원의 전문성과 경력 등을 고려하여 각 분과위원회별로 지명하는 10명 이상 15명 이하의 위원으로 구성합니다. 이 경우 분과위원회는 전문분야 등을 고려하여 위원회의 위원장이 해당 분과위원회의(「주택법」 제46조의3제1항 및 「주택법 시행령」 제62조의3 제2항).

이 경우 분과위원회는 분과위원회별로 시설공사의 종류, 전문분야 등을 고려하여 5명 이내의 위원으로 5개 이내의 소위원회를 구성할 수 있습니다(「주택법」 제46조의3제1항 후단 및 「주택법 시행령」 제62조의5제1항).

위원회의 위원장은 국토해양부장관이 위원 중에서 임명합니다(「주택법」 제46조의3제3항).

분과위원회의 회의는 구성원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 과반수의 찬성으로 의결하며, 소위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고 출석위원 전원의 찬성으로 의결합니다. 이 경우 소위원회에서 다음의 어느 하나에 해당하는 사건을 의결한 때에는 분과위원회가 의결한 것으로 봅니다(「주택법」 제46조의3제6항 및 「주택법 시행령」 제62조의5제4항).

1천만원 미만의 소액 사건

전문분야 등을 고려하여 분과위원회에서 소위원회가 의결하도록 결정한 사건

그 밖에 하자의 발견 또는 보수가 쉬운 주거전용부분의 마감공사(단열공사는 제외함)에서 발생하는 하자와 관련된 분쟁사건(이하 '사건'이라 함)

위원회의 위원장은 위원회를 대표하고 위원회의 직무를 총괄합니다(「주택법」 제46조의3제7항).

위원의 제척·기피·회피

위원회의 위원이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 분쟁사건의 조정 등에서 제척됩니다(「주택법」 제46조의3제8항 및 「주택법 시행령」 제62조의6제1항).

위원 또는 그 배우자나 배우자였던 자가 해당 사건의 당사자가 되거나 해당 사건에 관하여 공동의 권리자 또는 의무자의 관계에 있는 경우

위원이 해당 사건의 당사자와 친족관계에 있거나 있었던 경우

위원이 해당 사건에 관하여 증언이나 감정(「주택법」 제46조의7에 따른 하자진단을 포함함)을 한 경우

위원이 해당 사건에 관하여 당사자의 대리인으로서 관여하였거나 관여한 경우

위원이 해당 사건의 원인이 된 처분 또는 부작위에 관여한 경우

위원회는 제척의 원인이 있는 경우에는 직권 또는 당사자의 신청에 따라 제척의 결정을 해야 합니다(「주택법 시행령」 제62조의6제2항).

당사자는 위원에게 공정한 조정 등을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우에는 위원회에 기피신청을 할 수 있으며, 위원회는 기피신청이 타당하다고 인정하면 기피의 결정을 해야 합니다(「주택법 시행령」 제62조의6제3항).

위원은 위의 제척·기피 사유에 해당하는 경우에는 스스로 그 사건의 조정 등에서 회피(回避)해야 합니다(「주택법 시행령」 제62조의6제4항).

조정 등의 거부 및 중지

위원회는 분쟁의 성질상 위원회에서 조정 등을 하는 것이 맞지 않다고 인정하거나 부정한 목적으로 신청되었다고 인정되면 그 조정 등을 거부할 수 있습니다. 이 경우 조정 등의 거부 사유를 신청인에게 알려야 합니다(「주택법」 제46조의3제8항 및 「주택법 시행령」 제62조의9제1항).

위원회는 신청된 사건의 처리 절차가 진행되는 도중에 한쪽 당사자가 소를 제기한 경우에는 조정 등의 절차를 중지하고 이를 당사자에게 알려야 합니다(「주택법 시행령」 제62조의9제2항).

조정의 절차  

하자의 감정

분과위원회는 다음의 어느 하나에 해당하는 사건의 경우에는 안전진단기관에 그에 따른 감정을 요청할 수 있습니다. 다만, 「주택법 시행령」제62조의9제1항에 따른 하자진단 안전진단기관은 같은 사건의 조정대상 시설에 대해서는 감정을 하는 안전진단기관이 될 수 없습니다(「주택법」 제46조의7제2항 및「주택법 시행령」 제62조의14제2항 단서).

하자진단 결과에 대하여 다투는 사건

당사자 쌍방 또는 일방이 하자감정을 요청하는 사건

하자원인이 불분명한 사건

그 밖에 분과위원회에서 하자감정이 필요하다고 결정하는 사건

※ 감정을 하는 안전진단기관은 다음의 기관을 말합니다(「주택법 시행령」 제62조의14제2항 본문).

√ 한국시설안전공단

√ 한국건설기술연구원

√ 국립 또는 공립의 주택 관련 시험·검사기관

√ 「고등교육법」 제2조제1호·제2호에 따른 대학 및 산업대학의 주택 관련 부설 연구기관(상설기관에 한정함)

감정에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담하되, 당사자 간에 비용부담에 관한 합의가 이루어지지 않으면 위원회에서 부담비율을 정합니다. 이 경우 당사자는 그 비용을 위원회가 정한 기한 내에 안전진단기관(「주택법 시행령」 제62조의14제2항)에 납부하여야 합니다(「주택법」 제46조의7제3항 및 「주택법 시행규칙」 제25조의5제3항제2호).

조정기간

위원회는 조정 등의 신청을 받은 경우에는 지체 없이 조정 등의 절차를 개시해야 합니다. 이 경우 위원회는 그 신청을 받은 날부터 60일(공용부분의 하자는 90일로 하고, 흠결보정기간 및 하자감정기간은 산입하지 않음)이내에 그 절차를 완료해야 합니다(「주택법」 제46조의4제1항).

위원회는 위의 기간 이내에 조정 등을 완료할 수 없는 경우에는 분과위원회의 의결로 그 기간을 1회에 한하여 연장할 수 있되, 그 기간은 30일 이내로 합니다. 이 경우 그 사유와 기한을 명시하여 각 당사자 및 대리인에게 서면으로 통지해야 합니다(「주택법」 제46조의4제2항).

위원회는 조정 등의 절차 개시에 앞서 이해관계인이나 하자진단을 실시한 안전진단기관 등의 의견을 들을 수 있습니다(「주택법」 제46조의4제3항).

권고 및 조정안의 작성

위원회에서 하자 여부를 판정한 때에는 위원장이 기명날인한 하자 여부 판정서 정본(正本)을 지체 없이 각 당사자 및 대리인에게 송달해야 합니다(「주택법」 제46조의4제4항).

위원회에서 분쟁의 조정절차를 완료한 때에는 지체 없이 기재한 조정안(신청인이 조정신청을 한 후 조정절차 진행 중에 피신청인과 합의를 한 경우에는 합의한 내용을 반영하되 합의한 내용이 명확하지 않은 것은 제외함)을 결정하고, 각 당사자 및 대리인에게 이를 제시해야 합니다(「주택법」 제46조의4제5항).

조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 15일 이내에 그 수락 여부를 하자심사·분쟁 조정안 수락여부 답변서(「주택법 시행규칙」 별지 제34호의8서식)를 작성하여 위원회에 제출해야 합니다(「주택법」 제46조의4제6항 및 「주택법 시행규칙」 제25조의4제5항).

위원회는 각 당사자 및 대리인이 조정안을 수락(각 당사자 및 대리인이 서명날인한 서면 또는 공인전자서명으로 수락한 경우를 말함)한 때에는 위원장이 기명날인한 조정서 정본을 지체 없이 각 당사자 및 대리인에게 송달해야합니다(「주택법」 제46조의4제7항 및 「주택법 시행령」 제62조의12).

조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력이 있습니다. 다만, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항으로 다음의 사건은 재판상 화해와 동일한 효력이 없습니다(「주택법」 제46조의4제8항 및 「주택법 시행령」 제62조의13).

1. 입주자대표회의가 전체 입주자의 5분의 4 이상의 동의를 받지 않고 공동주택 공용부분의 담보책임 및 하자보수 등에 관한 조정 등을 신청한 사건. 다만, 입주자대표회의와 사업주체 간의 분쟁조정으로서 입주자대표회의의 명의로 변경된 하자보수보증금의 반환에 관한 사건은 제외합니다.

2. 입주자 개인이 공동주택 공용부분의 담보책임 및 하자보수 등에 관한 조정등을 신청한 사건

3. 그 밖에 위1. 및 2.에 준하는 경우로서 당사자가 독자적으로 권리를 행사할 수 없는 부분의 담보책임 및 하자보수 등에 관한 조정 등을 신청한 사건

입주자대표회의 등의 직접 보수

입주자대표회의 등은 사업주체가 조정결과에 따라 하자보수를 이행하지 않은 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있습니다(「주택법 시행령」 제59조의2제2항).

위에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수보증금을 청구한 경우 현금을 보증금으로 예치한 금융기관 또는 하자보수보증금의 보증서 발급기관은 입주자대표회의 등에 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말함)가 예치한 보증금 또는 보증서의 보증금액의 범위에서 하자보수보증금을 청구일부터 30일 이내에 지급해야 합니다(「주택법」 제46조제2항 및 「주택법 시행령」 제59조의2제3항).

입주자대표회의 등은 위에 따른 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 합니다(「주택법 시행령」 제59조의2제4항).

「민사조정법」의 준용

위원회는 분쟁의 조정 등의 절차에 관하여 「주택법」에서 규정하지 않은 사항 및 소멸시효의 중단에 대하여는 「민사조정법」을 준용합니다(「주택법」 제46조의6).

[이순기]

감사^^