공공용 재산에 대한 재산세 비과세 여부

[박정규 세무사]

질의요지                                                                                                                                         -심영택 선생님-

1. 「지방세법」 제109조 제2항에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 무상으로 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있는 바, 재산세 과세기준일 현재 ○○시가 한국토지주택공사로부터 토지사용승낙을 받아 건축설계 중인 경우 당해 토지의 비과세 해당 여부

사실관계

(○○시(市)는 한국토지주택공사와 택지개발지구 내 토지(2,998.2㎡)를 공공청사 용지로 2013.4. 분양계약 체결, 과세기준일 현재 건축설계 중이며, 2013.10. 착공하여 2014.10. 완공예정

분양계약서상 계약금을 납부한 시점부터 ○○시(市)가 토지 사용이 가능하다고 특약하고 사용승낙일 이후 한국토지주택공사에 부과된 제세공과금에 대해서는 ○○시가 부담하기로 계약.

※ 2013.5.7. 계약금 지급, 2018.2.20. 잔금지급예정일

회신내용

사례

조세 및 공과금 부담 조건의 토지사용은 유료로 사용하는 것으로 보아야 한다고 한 사례(지방세운영과-1058, 2013.6.17.)

「지방세법」 제109조 제2항에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니하되 유료로 사용하는 경우에는 재산세를 부과한다고 규정하고 있으며, 이때, ‘유료로 사용하는 경우’란 해당 재산사용에 대하여 대가가 지급되는 것을 말하고, 그 사용이 대가적 의미를 갖는다면 사용기간의 장단이나, 대가의 지급이 1회적인지 또는 정기적이거나 반복적인 것인지, 대가의 다과 혹은 대가의 산출 방식 여하를 묻지 아니한다고 할 것임(지방세법 기본통칙 109-2, 대법원 92누15505, 1993.9.14. 참조). 살피건대, ○○시와 한국토지주택공사가 작성한 매매계약서 상 ○○시가 매매대금완납 전에 한국토지주택공사로부터 토지사용승낙을 받은 때에는 사용승낙일 이후 한국토지주택공사에 부과되는 조세 및 공과금을 ○○시가 부담하기로 한 바, ○○시가 부담하는 조세 및 공과금은 토지사용승낙을 받았기 때문에 ○○시가 부담하는 것이므로 통상적인 거래와 관련된 매매대금으로 보기 어렵고, 해당 토지의 소유권이 이전되기 전 토지 사용승낙에 따라 토지를 사용하는데 대한 반대급부적인 성격의 대가를 지급하는 것으로 볼 수 있을 것임. 따라서, 질의대상 토지는 유료로 사용하는 경우에 해당된다고 보아야 할 것이므로 비과세 대상에 해당되지 않는다고 판단됨.

관련 규정

[ 지방세법 ]

• 제109조 【비과세】 ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 유료로 사용하는 경우에는 재산세를 부과한다.

[ 지방세법 기본통칙 ]

• 지법 109-1 【1년 이상 공용ㆍ공공용에 사용하는 재산】
  「지방세법」 제109조 제2항의 ‘1년 이상 공용 또는 공공용에 사용하는 재산’이란 과세기준일 현재 1년이상 계속하여 공용 또는 공공용으로 실제사용하였거나 사용할 것이 계약서 등에 따라 입증되는 때에는 지상권 설정유무 등에 관계없이 비과세된다.
  　
• 지법 109-2 【유료로 사용하는 경우】
  「지방세법」제109조 제2항 ‘유료로 사용하는 경우’란 해당 재산사용에 대하여 대가가 지급되는 것을 말하고, 그 사용이 대가적 의미를 갖는다면 사용기간의 장단이나, 대가의 지급이 1회적인지 또는 정기적이거나 반복적인 것인지, 대가의 다과 혹은 대가의 산출방식 여하를 묻지 아니한다.

쟁점사항

지방자치단체가 한국토지주택공사로부터 토지사용승낙을 받아 건축설계 중인 토지가 공공용 재산으로 사용하는 경우에 해당되어 재산세가 비과세되는지 여부

갑설 : 비과세 대상으로 볼 수 없음.

- 「지방세법」 제109조 제2항에서 국가ㆍ지방자치단체 등이 1년 이상 공용 또는 공공용에 사용하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 재산세가 비과세되기 위해서는 과세기준일 현재 국가 등이 사용주체로서 1년 이상 공용 또는 공공용에 사용하는 재산에 한해 적용되어야 하므로 사용이 개시되지 않은 재산은 이에 해당되지 않는다 할 것으로 최소한 그 사용의 개시가 전제된 재산으로 보는 것이 합리적이라 할 것(행정안전부 지방세운영과-5640, 2010.11.30.)이고, 「지방세특례제한법 시행령」 제45조(직접 사용의 범위)에서 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있으므로 비록 ○○시에서 과세기준일 현재 건축설계 중이라 하더라도 이를 사용하는 것으로 볼 수 없다할 것으로 위 토지는 지방세법 제109조 제2항의 규정에 의해 비과세 대상에 해당하지 아니함.

을설 : 비과세 대상임.

- 「지방세법 기본통칙」 109-1 【1년 이상 공용ㆍ공공용에 사용하는 재산】에서 지방세법 제109조 제2항의 “1년 이상 공용 또는 공공용에 사용하는 재산”이란 과세기준일 현재 1년 이상 계속하여 공용 또는 공공용으로 실제 사용하였거나 사용할 것이 계약서 등에 따라 입증되는 때에는 지상권 설정유무 등에 관계없이 비과세된다고 규정하고 있어 ○○시는 분양계약서에 의하여 한국토지주택공사에 2013.5.7. 위 토지에 대한 계약금을 지급하고 사용승낙을 받았으므로 비과세 대상에 해당됨.

검 토

공용 또는 공공용으로 사용하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니하되 유료로 사용하는 경우에는 재산세를 부과한다고 규정하고 있으며, 이때, ‘유료로 사용하는 경우’란 해당 재산사용에 대하여 대가가 지급되는 것을 말하고, 그 사용이 대가적 의미를 갖는다면 사용기간의 장단이나, 대가의 지급이 1회적인지 또는 정기적이거나 반복적인 것인지, 대가의 다과 혹은 대가의 산출 방식 여하를 묻지 아니한다고 규정하고 있음(지방세법 기본통칙 109-2, 대법원 92누15505, 1993.9.14. 참조) 살피건대, ○○시와 한국토지주택공사가 작성한 매매계약서 상 ○○시가 매매대금완납 전에 한국토지주택공사로부터 토지사용승낙을 받은 때에는 사용승낙일 이후 한국토지주택공사에 부과되는 조세 및 공과금을 ○○시가 부담하기로 한 바, ○○시가 부담하는 조세 및 공과금은 토지사용승낙을 받았기 때문에 ○○시가 부담하는 것으로 통상적인 거래와 관련된 매매대금으로 보기 어렵고, 해당 토지의 소유권이 이전되기 전 토지 사용승낙에 따라 토지를 사용하는데 대한 반대급부적인 성격의 대가를 지급하는 것으로 볼 수 있음. 따라서, 질의대상 토지를 유료로 사용하는 경우에 해당한다고 보아야 할 것이므로 비과세 대상에 해당되지 않는다고 판단됨.

유사사례

[ 사례 1 ]

유료로 사용한다고 함의 의미(대법원92누15505, 1993.9.14.)

「지방세법」 제234조의12에서 규정하는 유료로 사용한다 함은 당해 토지 사용에 대하여 대가가 지급되는 것을 말하고, 그 사용이 대가적 의미를 갖는다면 그 사용기간의 장단이나, 그 대가의 지급이 1회적인지 또는 정기적이거나 반복적인 것인지, 그 대가의 다과 혹은 대가의 산출 방식 여하를 묻지 아니한다고 하여야 할 것임. 따라서, 묘지사용기간이 영구적이고 묘지 사용료는 비록 그 지급이 1회적이고 그 산출 방식과 금액이 관계규정에 의하여 규제를 받는다고 하더라도 그것이 묘지 사용의 대가로 보는 데는 아무런 지장이 없다고 볼 수밖에 없고, 매년 지급하게 되는 묘지관리비 역시 실비 변상적 성격이 있다고 하더라도 이는 묘지를 적절하게 유지 관리하기 위하여 징수하는 비용이고 이를 지급하지 아니하는 경우 묘지사용 계약이 해지되거나 개장의 대상이 되는 점에서 대각적 관계에 있다고 보아야 하므로 관리비의 징수 또는 유료라고 할 수밖에 없음.

[ 사례 2 ]

장래에 지방자치단체의 1년 이상 무상사용이 예정되어있다 하더라도, 과세기준일 현재 토지소유자(사업시행자)가 공사 중에 있는 토지라면 재산세 비과세 대상이 아니라고 한 사례(지방세운영과-5640, 2010.11.30.)

「지방세법」 제185조 제2항에서 국가ㆍ지방자치단체 및 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용에 사용하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니하고, 다만 유료로 사용하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며, 재산세는 매년 과세기준일 현재 소유자에게 그 재산의 현황이나 이용상황에 따라 독립적으로 납세의무가 성립(대법원 2007두7741, 2009.10.29.)하는바, 귀문의 경우 재산세가 비과세되기 위해서는 과세기준일 현재 국가 등이 사용 주체로써 1년 이상 공용 또는 공공용에 사용하는 재산에 한해 적용되어야 하므로, 사용이 개시되지 않은 재산은 이에 해당되지 않는다 할 것으로, 최소한 그 사용의 개시가 전제된 재산으로 보는 것이 합리적이라 할 것임. 따라서, 장래에 지방자치단체의 1년이상 무상사용이 예정되어있다 하더라도, 과세기준일 현재 토지소유자(사업시행자)가 공사 중에 있는 토지라면 지방자치단체가 사용하고 있는 재산으로 볼 수 없어 재산세 비과세 대상이 아니라고 사료됨.

[ 사례 3 ]

직접사용의 범위에는 건축 중인 경우도 포함된다고 한 사례(조심2012지0214, 2012.6.13.)

2011년도 재산세 과세기준일 현재 이 건 토지는 청구법인의 소유이나, 지방자치단체인 OOO이 2011.2.9. 청구법인으로부터 사용승낙을 받아 학교용 건축물을 건축 중인 사실이 확인되고 있고, OOO이 이 건 토지에 대한 사용승낙을 얻어 학교 건물을 건축하면서 이 건 토지사용에 대한 대가를 지급하거나 유료사용을 조건으로 하고 있지는 않는 것으로 나타나고 있으며, OOO은 이 건 토지를 사용승낙을 받은 2011.2.9.부터 취득예정일인 2013.9.27.까지 사용할 예정임이 확인되고 있다. 또한, 위의 규정에서 “1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산”이라 함은 재산세 과세기준일 현재 공용 또는 공공용으로 사용하는 기간이 실제로 1년 이상 되었거나, 1년 미만 사용하였다 하더라도 국가ㆍ지방자치단체 등과 1년 이상 사용하기로 한 사실이 계약서 등에 의해 입증되는 재산을 의미한다고 보는 것이 타당하고, 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함하는 것이므로 이 건 토지는 2011년도 재산세 과세기준일 현재 학교용 건축물을 건축 중이어서 공용 또는 공공용으로 사용되는 재산으로 보는 것이 타당한 것으로 판단됨.

-심영택 선생님-